我国农村土地使用权取得的方式有哪几种？

来源：互联网2016-06-22 16:29:26

土地的稀缺、购买力的强大造就了深圳楼市的奇迹。都说深圳土地少，为何还有众多开发商能发掘到更多的土地?开发商取得使用权有哪些途径呢?

途径一：招标、拍卖、挂牌

招、拍、挂是最大家最熟知也是最直接的途径，价高者得，比的是谁家更有钱。规划国土部门清理出土地，放到土地交易市场公开卖价。或者是少数已取得非农建设用地和征地返还用地的股份公司通过土地交易市场公开交易。

途径二：合作开发

合作开发大概有以下几种情况：

独立取得某宗地土地使用权的，属于非本地企业或非主营房地产业务等情形的，为了便于开展工作，由该企业出资100%，或该企业联合B公司在深成立全资子公司或项目公司，通过签订补充协议将土地使用权变更到全资子公司或项目公司名下，并明确各方权益比例。如果该企业全额出资，那就没其他公司什么事了。若找一家B公司合作开发，那么B公司也可以参与到土地使用权收益分配。

根据深府[2011]198号《关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知》，原农村集体经济组织按照章程通过股东大会或股东代表大会同意合作建房并已经过公证的，当事人可共同申请办理土地使用权出让合同变更手续。例如，农村集体经济组织召开股东大会，同意A股份公司与B公司使用该征地返还用地(或非农建设用地)合作建房，签订合作协议并公证，明确该地块主体变更为A、B两公司名下，明确该宗地建成后物业分成比例。若B公司成立全资子公司C，C公司负责项目的开发建设，可通过签订补充协议将土地使用权变更到全资子公司C名下，并明确各方权益比例。这两种情况都出现的比较多。

途径三：股权转让

原农村集体经济组织所属的非农建设用地和征地返还用地，通过竞争性谈判等方式协商交易，符合相关规定并取得区集体资产监管部门对受让主体的批准文件，按照集体资产产权交易有关规定，转让原农村集体经济组织继受单位A股份公司开发非农建设用地和征地返还用地的项目公司C的全部或部分股权给B公司。若B公司只获得部分股权，B公司可与C公司以合作开发的方式进行，明确各方权益比例;若B公司获得全部股份，B公司可自行开发。

途径四：法院裁定

根据深圳市人民政府2001年8月6日颁布实施的《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》(深府[2001]94号)第七款及原房地产权登记管理科2004年9月9日拟订的《关于办理自用房上市补交地价及换证手续的请示》及相关规定，对原行政划拨土地、历史土地、协议出让土地上建成并竣工验收，已领取了绿皮房地产证的单位和个人不能进入市场的房地产，可进入市场。已经历史用地遗留问题竣工项目处理，已竣工，由法院裁定全部过户，属于整宗地上市，需协助法院办理协议用地转移登记，若土地合同约定为自用性质，须先按照市场标准补足地价后再办理转移登记手续。转移登记过户到A公司名下后，其它公司可与A公司进行协商交易。

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