土地流转专业平台

各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：

《义乌市农村产权交易管理办法（试行）》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　义乌市人民政府办公室

　　2015年3月11日

第一章 总 则

第一条 为贯彻落实党的十八届三中全会精神，规范农村产权交易行为，推动农村产权规范有序流转，加快构建城乡区域发展一体化新格局，促进农业资源优化配置，促进城乡统筹发展。根据相关法律法规制定本办法。

第二条 在义乌农村产权交易中心（以下简称农交中心）进行的农村产权交易活动，适用本办法。法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

第三条 本办法所称的农村产权交易，是指产权主体在履行相关民主决策程序或相关审批程序后，通过农交中心发布产权出让、流转等信息，经过公开挂牌有偿出让、流转产权的行为。

第四条 在农交中心从事产权交易，应当遵循诚实信用和公开、公平、公正的原则。

第五条 农交中心通过提供交易场所、发布信息、组织交易及咨询策划等配套服务，实现农村产权交易信息集聚与发布、价值实现、资本进退、资源配置、规范交易及农业产业政策引导等功能。

第六条 农交中心面向农村，服务三农，主要服务内容为：

（一）农村耕地、林地等农用地使用权及承包经营权流转;

（二）农村集体经济股权和农业企业股权托管、融资及转让;

（三）新社区集聚建设置换权益交易;

（四）农民住房财产权抵押、转让;

（五）农村宅基地的置换和有偿退出;

（六）农村集体经营性建设用地出让、租赁;

（七）农村集体经济组织“四荒地”承包经营权流转;

（八）农村科技成果的转让;

（九）大型农用设施的使用权转让;

（十）农村集体房屋使用权转让;

（十一）农村林地、林权、水权以及生态权益流转;

（十二）其他依法可以交易的涉及农村集体和农业生产领域的相关产权、物权、债权、知识产权等。

第七条 农交中心是义乌市政府批准设立的义乌农村产权流转交易平台，由义乌产权交易所投资建设并运作管理。

第八条 成立义乌农村产权交易管理委员会，为义乌农村产权交易市场的监督管理机构。委员会由市农办、国资委、国土资源局、建设局、社区建设办、农业局、林业局、财政局、市场监管局、科技局等有关部门组成。委员会下设办公室，负责日常工作，办公室设在市农办。

第二章 实物资源交易

第九条 严格执行林地、林权、土地用途管制制度和规划许可制度。

（一）农村林地、土地交易未经依法批准不得擅自改变用途；

（二）农用地和未利用地要转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城乡建设规划及环境保护的要求，依法经过批准，并纳入土地利用年度计划；

（三）对违反规定改变交易林地、土地用途的行为，由国土资源、农业、林业等行政主管部门按照国家有关规定严肃查处;

（四）对林权、水权流转的，实行审批许可制度。

第十条 交易内容：

（一）耕地、林地等农用地使用权或承包经营权流转。耕地承包经营权交易时，附着于该土地上的构筑物及其附属设施一并流转。林地使用权或承包经营权交易时，生长在该土地上的林木所有权一并流转；

（二）农村集体经营性建设用地使用权转让。农村集体经营性建设用地使用权交易时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并转让;

（三）荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村未利用地使用权或承包经营权流转;

（四）农村土地使用权或承包经营权折资入股后的股权或收益分配权交易;

（五）农民住房财产权的抵押、转让;

（六）农村宅基地的置换和有偿退出；

（七）农村科技成果的转让；大型农用设施的使用权转让；农村集体房屋使用权转让等。

第十一条 禁止交易的内容：

（一）使用权或承包经营权权属不合法、不明晰或有争议的；

（二）承担重要生态功能的生态湿地、饮用水源保护地等；

（三）违反土地利用总体规划、城乡总体规划、村镇规划的；

（四）未登记、确权、发证的宅基地；

（五）被司法机关依法查封或存在其他限制条件的；

（六）已签订的交易、流转、租赁合同约定事项尚未完结的。

第十二条 农村产权交易应遵循“先易后难、由点到面、先试后推、循序渐进”的方式推进。农村各类实物资源的流转采取协议转让、动态报价、拍卖、招投标、网络竞价、现场竞价等方式进入农交中心交易。

第十三条 实物标的物出让方必须是农村集体经济组织、具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织。

第十四条 出让方必须提交出让地块土地、林权等权利证书或其他权属证明、土地勘测定界报告、土地利用现状图、土地分类面积汇总表、使用年限说明、科技成果证书、价款构成及支付要求、标的物交付承诺等有关材料。其中：

（一）凡农村集体经济组织出让，必须出具集体土地所有证或其他权属证明，以及拥有该土地的农村集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意交易的书面材料；

（二）凡农户永久性出让，必须提供集体土地使用证或其他权属证明，以及拥有其他稳定居所和稳定生活来源的书面材料；

（三）凡农户或法人出让，均必须提交该土地所在集体经济组织同意交易的书面材料；

（四）凡委托出让，必须提交出让人相应授权的法律文书。

第十五条 实物标的物受让人必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织；农村集体经营性建设用地使用权和农民住房财产权流转的受让方限定为义乌市行政区域范围内的自然人、法人或其他组织。

第十六条 所有在农交中心交易的项目均应按《义乌农村产权交易规则》的规定，在农交中心进行公开挂牌。有关行政主管部门按照各自职能加强交易资格审查和交易行为监管。

第十七条 国土部门可根据社会发展水平、城乡规划与建设、土地市场状况等情况，制定农村土地流转的基准地价。

第十八条 农交中心经义乌农村产权交易监督管理委员会批准统一制定标准合同文本；所有交易结果均须依法签订合同，并依法到国土、住建、农业、林业、市场监管等部门办理相关登记手续。

第十九条 交易年限管理:

（一）农用地、林权承包经营权交易年限，按国家相关法律法规规定的年限执行；

（二）农村集体建设用地使用权交易年限，最长不得超过同用途的国有建设用地出让最高年限；

（三）农村未利用地交易年限，最长不得超过拟用途类型土地的承包年限。

第二十条 严格执行国家有关土地管理的法律法规和政策，连续撂荒两年以上的农村承包地，由拥有其所有权的农村集体经济组织收回；土地流转后，在合同约定时间内未开发利用的土地（包括未利用地、集体建设用地等），由拥有其所有权的农村集体经济组织收回。

第三章 置换权益交易

第二十一条 本办法所称的置换权益交易，是指义乌市城乡新社区集聚建设对象（以下简称“转让方”）将合法的可置换权益面积（以下简称“置换权益”），通过农交中心交易实现置换权益转移的行为。

第二十二条 置换权益采取公开挂牌转让方式，转让方通过农交中心发布置换权益转让信息，农交中心对置换权益采用协议、竞价、拍卖等交易方式，以确定受让人和受让价格。

第二十三条  置换权益交易双方应当遵循规范操作，诚实信用和公开、公平、公正的原则。严格遵守交易规则，共同维护市场秩序，保证置换权益交易活动的正常进行。

第二十四条 置换权益交易规则：

（一）新社区集聚建设权益既可以在农交中心按照“义乌农村产权交易规则”公开挂牌交易也可以自行交易。置换权益可分割转让；

（二）代理机构代理转让权益的，在出具权益凭证时，必须提交委托书；

（三）农交中心对转让方进行申报材料的齐全性及资格条件审查合格后，与转让方签订《置换权益转让委托代理协议》并在农交中心大屏及网站上公布挂牌转让信息；

（四）具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人，法人或其他组织，均可在农交中心公开出让或受让置换权益；

（五）安置区块房产置换开始后，农交中心停止受理该区块置换权益的所有委托转让业务，但接受该安置区块现房的委托交易业务。现房委托交易以套为单位进行挂牌转让。

第二十五条  转让方委托置换权益挂牌交易时，应向农交中心提交下列材料，并保证其真实、完整、有效：

（一）《置换权益转让申请书》及转让方的有效资格证明，个人提供个人身份证；村集体（村委会）提供机构合法证明、负责人身份证；企业提供工商营业执照副本、组织机构代码证、企业法定代表人身份证、公司章程等有效证件；

（二）《义乌市城乡新社区集聚建设置换权益凭证》；

（三）如共有产权人无法到场，须递交共有产权人签字盖章的书面委托书及身份证原件、复印件；

（四）法律、法规和规章规定及农交中心要求需要提交的其他材料。

第二十六条 转让方应当向农交中心提供国土资源局签发的《义乌市城乡新社区集聚建设置换权益凭证》，农交中心根据转让方自行申报的挂牌底价（保留价）进行公开挂牌交易。

第二十七条  受让方的条件：

（一）具有良好的财务状况和支付能力；

（二）具有良好的商业信用；

（三）受让对象为自然人的，应当具有完全民事行为能力；

（四）国家法律、行政法规规定的其它条件。

第二十八条  受让方需提交的资料：

（一）《置换权益受让申请表》；

（二）受让方的有效资格证明。个人须提供个人身份证明复印件；村集体（村委会）须提供机构合法证明、负责人身份证复印件；企业须提供工商营业执照副本、组织机构代码证、企业法定代表人身份证、公司章程等有效证件的复印件；

（三）同意受让的相关决议或批准文件：村集体（村委会）须提供村民委员会决议，企业须提供董事会或股东大会决议；受让行为如需上级部门批准的，还应提供上级部门同意受让的批准文件；

（四）法律、法规和规章规定需要提交的其他材料。

农交中心对受让方提交的申请材料进行审查，符合条件者交纳规定数额的竞买保证金，发放《竞买人资格确认书》。

第二十九条 农交中心根据转让方提供的置换权益转让申请及社区建设办提供的资料，定期在义乌房地产交易网站、义乌产权交易所网站及农交中心交易大厅发布集聚区可交易房源及转让情况的相关信息。

第三十条 挂牌期间，若置换权益标的只有一个竞买人报名的，农交中心组织转、受让方进行协议成交；若置换权益标的有两个或以上竞买人报名的，农交中心将组织进行竞价，以不低于挂牌底价（保留价）最高报价者为买受人。

第三十一条 挂牌成交后，转、受双方（包含共有权人）需在规定时间内到农交中心签订《置换权益成交确认书》和《置换权益交易合同》。转、受双方（包括共有产权人）持农交中心开具的《置换权益交易合同》及完税证明到国土资源局办理权益变更登记手续。农交中心凭国土资源局开具的权益变更凭证结算成交款项。

第三十二条  置换权益变更登记后，置换安置权益对应的高层公寓、产业用房、商业用房及商业楼宇的认购、定位及交付等手续由受让方负责办理。

第四章 权益保障

第三十三条 土地权益保障：

（一）农村土地承包经营权流转，不得改变农村土地集体所有性质，不得损害农民土地承包权益；

（二）在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设的非公益性项目，允许农民依法以多种方式参与开发经营并保障农民合法权益；

（三）通过农交中心以公开规范的方式依法取得土地使用权的农村集体经营性建设用地，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

第三十四条 农村集体土地折资入股后的权益或收益分配权交易，农村股份经济合作社股权，所在农村集体经济组织、农村股份经济合作社股东具有优先购买权。

第三十五条  农村集体股份经济合作社股权交易，必须先在农交中心进行股权托管，才能进行公开挂牌交易。

第三十六条  分配权益保障：

（一）耕地、林地、林权等承包经营权流转收益，归农民家庭所有；

（二）企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等集体建设用地使用权出让、租赁收益，归农村集体经济组织所有；

（三）农村集体经济组织获得的土地流转收益，纳入农村集体财产统一管理，用于本集体经济组织成员分配和社会保障、新农村建设等公益事业。具体管理办法，按相关农村集体资产管理规定执行。

第三十七条  农村产权交易中发生的纠纷，可向国土资源、农业、林业等有关行政主管部门申请调解。调解不成的，通过法律途径解决。

第五章  附 则

第三十八条  农交中心依据本办法应制定详细的交易规则，交易规则经义乌农村产权交易管理委员会批准后实施。

第三十九条  本办法由义乌农村产权交易监督管理委员会负责解释。

第四十条  本办法自下发之日起实施。