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从2016年5月1日，烟台开始“营改增”试点工作，值得注意的是，在此次“营改增”中，国家税务总局明确，暂由地税部门继续受理，这意味着“营改增”后，老百姓最为关心的二手房交易将保持征收单位不变、征收场所不变、办税流程不变。

二手房交易办税“三不变”

此前增值税全部由国税机关征收，这次“营改增”试点后，纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，仍暂由地税机关继续办理纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。

代征增值税、代开增值税发票，这对地税部门来说是首次。为保证地税局“两代”业务顺利开展，4月27日，市国税局联合地税局在全市范围内开展正式业务环境模拟演练工作。“在前期增值税发票税控系统代开软件安装到位及业务培训等各项工作准备充分的基础上，市局征管科、货劳科、信息中心、办税服务厅以及税控服务单位抽调骨干人员组成业务小组，与地税局进行了模拟演练。”市国税局货物与劳务税科副科长王鸿雁告诉记者，当天晚上10点20分，在烟台市地税局办税服务厅成功模拟开出了我市首张地税代征增值税发票。

此次“营改增”以后，纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，所缴纳的税种由营业税改为增值税，票据由营业税票改成了增值税票，但市民在办理该项业务时的流程、手续、所需证件等都和以前一样，没有变化。

纳税人原享有优惠政策将延续

在对一般纳税人较多的行业制定过渡性优惠政策的同时，此次“营改增”，还专门针对增值税小规模纳税人规定了暂免征收增值税优惠政策。“‘营改增’后，增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。”市国税局征收管理科副科长王金海说，例如，增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。适用增值税差额征收政策的增值税小规模纳税人，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策。按季纳税申报的增值税小规模纳税人，实际经营期不足一个季度的，以实际经营月份计算当期可享受小微企业免征增值税政策的销售额度。

自2013年8月1日启动“营改增”试点至今，交通运输服务、邮政服务、电信服务、现代服务与本次纳入试点改革的建筑服务、金融服务、生活服务等销售服务，以及销售无形资产与不动产活动将于明天全面完成“营改增”，新旧试点行业将彻底打通增值税抵扣链条，新旧税制平稳过渡，持续释放税改红利，为港城企业送去了“真金白银”。

“除了直接或间接为企业减轻了税收负担，营改增还有力推动了我市产业转型升级和结构性调整。”市国税局副局长于越军向记者介绍说，营改增促使试点企业主动适应税制变化，积极从产业链构建、财务管理等方面改进经营模式，完善治理机制。试点以来，文化创意、鉴证咨询等现代服务企业呈井喷式发展，占试点以来新增纳税人户数的53%，且呈逐月上升趋势。

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在“营改增”方案细则中，作为非一线限购城市，在烟台个人在烟台将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税，这与之前实施的5%营业税并没有太大差异;购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，则免征增值税，同样与营业税的免税政策一致，没有出现太大变化。

与营业税不同的是，增值税的计算需要把含税部分剔除，简单征收计算公式为增值税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率。举例来说，如果在烟台交易一套80万的二手房，征收营业税则为80万元×5%=4万元；改征增值税后，采用简易征收即增值税=80万元÷（1+5%）×5%=3.81万元，可以减少纳税1900元。