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昆明市政府办公厅下发《昆明市城市更新改造管理办法》（以下简称《办法》），对昆明旧城改造做出了更为细化、更具执行性的规定，也是首次以政府发文的形式，正式给昆明已历时近7年的城中村改造降温。

昆明市从2008年开始启动城中村改造，原定于2013年底完成的浩大工程，到如今的2015年初，近7个年头涉及382个城中村的改造规划，现如今仍处于步态蹒跚阶段。此次《办法》的出台，和以往相比，最显著的变化在于以“分类推进”取代了“大力推进”，同时，对于旧城改造主体提出了明确的资金实力要求，实力不够者，要启动退出机制。概括而言，昆明的城市旧改将以稳妥思路取代激进之风。

昆明城中村改造的近7年历程中，一直不乏外界的质疑，以及一些过程中利益矛盾所导致的社会事件。论起城中村改造的成效也乏善可陈，据云南房网此前所做对昆明三环沿线及以内城中村的实地调查结果，调查区域内涉及的近200个城中村，完成改造的仅为30个，近八成的城中村处于在建、拆而未建或未拆迁阶段，其中连拆迁都没有启动的城中村占到42%。足以说明昆明城中村改造成绩平平，与当初计划相去甚远。

激进的城改推进政策之弊显而易见，问题和现状都摆在桌面上，楼市又逢近年所仅见的大幅下行，更给数百个处于艰难之中的城中村项目雪上加霜，去年一年中，媒体所报道的城中村改造中凸显的矛盾冲突和发展为社会问题的事件层出不穷。

基于此，上任伊始的市委书记高劲松在2014年10月调研城中村时首次提出“转变工作思路，积极稳妥推进”，分四类推进的改造思路，随后12月，昆明市委、市政府召开政策研究会，就即将出台的城市更新改造系列政策进行研究，以完善顶层设计，破解城市更新改造工作的瓶颈制约。

此次出台的《办法》，明确了分类改造指导思路，规定城市建成区内4种情形的区域才能进行更新改造，明确了3类更新改造活动的具体要求，相比以往，有以下几点值得关注的操作性细则变化：

一、要求切实落实《企业参与昆明市城中村改造项目进入和退出的规定》，对社会投资人实力不够又不作为的，启动退出机制，重新寻求社会投资人，确保项目积极稳妥推进。虽然城中村改造的退出机制在2009年就已出台，但此前并无媒体公开报道有依据规定退出的先例。而一旦改造启动，即便证实为“不作为”，退出所带来的问题也是极为复杂的，因此不到万不得已，难以下此决定。

二、由此《办法》也对此作出了预防，即对城中村改造主体资格提出要求，尚未启动改造的城中村，需要90%以上村民或居民同意，并且70%以上资金到位才能启动，前者的民意调查要求在《昆明城中村改造三年计划白皮书》已有规定，此次《办法》新增了对于资金实力的要求，不仅要在启动拆迁改造之前，建立共管账户，账户里的拆迁保证金只能用于征地拆迁、过渡安置费及项目有关后续费用的支出。而且对改造项目经济性评估和精算工作流程、土地补偿指导等具体方面进行细化的规范。

三、更为贴心的是，对于社会投资人有实力，但资金暂时存在困难，依据棚户区改造相关优惠政策，譬如有直接资金补贴，相关银行在利率、贷款周期上还有优惠。市级相关部门将联动社会投资人，按照金融机构的要求，对项目进行打包，积极争取贷款。同时，对这些资金进行严格监管、封闭使用，确保规范合法使用。

四、要求辖区政府要多渠道解决安置用房来源，既可以自行建设、也可以购买商品房作为安置用房，辖区政府应优先启动安置用房、城市基础设施和公共服务设施的建设。从住建部表态支持商品房转为安置房以来，一些城市已出台执行细则，昆明市也于去年12月下发《昆明市人民政府关于城市棚户区改造以购代建的实施意见》，此次《办法》的公布，结合城改新政的推出，以购代建释放存量房压力，将从何处破冰值得关注。

五、对拆除重建类城市更新改造项目，容积率原则上不得超过4.0，特殊项目容积率不得超过4.5，中央商务区及城市副中心按照控制性详细规划执行。这是对城改项目具体容积率的首次明确，以往已通过规划审批的城中村项目，很多超过5甚至6的高容积率项目，对居住舒适度和城市景观都有不小的影响，新政中对容积率的限制，从产品品质层面有了基本保障，也属降温之举。

近7年的昆明市城市改造可称轰轰烈烈、毁誉参半，如今随着《办法》公布，全面激进的城改历程已告一段落。从“凡是城中村（包括不算城中村的）都要拆”，到新政“并非所有城中村都需要拆了重建”，从高劲松书记给城中村改造“踩刹车”，到稳妥务实的《办法》出台，对于数百个城中村的千家万户和众多的改造主体，虽然还有很多遗留的问题，但在楼市有望复苏的2015年，已迎来一个全新的未来。