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房屋评估公司即房地产估价机构，在二手房交易日益增长以及城中村改造进程加快的今天特别吃香，那么房屋评估公司可以将被征收房屋和土地使用权分开估计吗？

具体案例：

胡某在某城乡结合部有一处门面房，用于做水果批发生意。2011 年5月，该地段被列为政府征收的范围。在评估公司被选定好以后， 评估公司便着手进行房屋的评估工作。经过评估，评估公司向胡某出具了一份只含有房屋价格的评估报告，而没有包括土地使用权的价格。胡某在这种糊里糊涂的情况下，便与土地征收部门签订了征收安置补偿协议。评估公司的做法是否合法？ 

详细解答：

评估公司的作用是作为中介机构，给征收方和被征收方提供一 个合理的房屋评估价格，避免双方因为房屋价格问题而影响房屋征收的进度。但是，依据我国“地随房走，房随地走”的法律原则， 评估公司在对被征收房屋进行评估时，不仅要对房屋本身的价格给出一个估值，还要把土地使用权的价值进行评估。而本案中，作为具有专业资质的评估公司，明显是利用被征收人不懂的弱点，做出有利于征收方的评估价格，是违法的，也是无效的。 

相关法律：《土地管理法》 第五十八条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： 

（一）为公共利益需要使用土地的； 

（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； 

（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； 

（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； 

（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 

依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 

《城市房地产管理法》 第二十条：国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 

《物权法》 第一百四十八条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 

《房地产估价规范》 

6.7.1 征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。 

6.7.2 征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。 

6.7.3 拆迁估价，应依据《城市房屋拆迁管理条例》（现已被《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代）以及当地制走的实施细则和其他有关规定进行。 

6.7.4 依照规定，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。 

6.7.5 实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重jrL价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。 

6.7.6 依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。 

附：房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。

一级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；

3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；

4.有15名以上专职注册房地产估价师；

5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；

6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；

9.有固定的经营服务场所；

10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；

12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

二级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；

3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；

4.有8名以上专职注册房地产估价师；

5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；

6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；

9.有固定的经营服务场所；

10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；

12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

三级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；

3.有3名以上专职注册房地产估价师；

4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上；

5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；

8.有固定的经营服务场所；

9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。