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单位和个人“假租真征”土地和房屋是否违法？

“假租真征”即表面上看，是以承租的形式，临时占用土地，实质上却是在规避土地用途管理制度、农用地转用的总量控制制度、征地审批程序，从而达到占用农民集体所有的土地来搞非农建设。依据我国《土地管理法》的规定，使用农村集体组织的土地，必须是兴办乡镇企业和村民建设住宅且经过批准，或者是乡镇（村）公共设施和公益事业建设经过依法批准。除此之外，其他任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农村村民的集体所有的土地使用权不得出让、转让以及出租用于非农业建设。任何通过“假租真征”的方式占用农村集体所有的土地用于非农业建设的，均视为违法行为。

另外，国务院早在2006年之时，就下发过《关于加强土地调控有关问题的通知》，2007年的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中也明确规定，严禁利用“假租真征”等方式，使用农民集体所有的农业用地进行非农业建设。

相关法律：

《土地管理法》

第四十三条：

任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《关于加强土地调控有关问题的通知》

六、禁止擅自将农用地转为建设用地

农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

四、严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为

近年来，一些地方出现了违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。严肃追究瞒案不报、压案不查的责任。严肃处理以罚代法、处罚不到位的行为。国家机关工作人员批准“以租代征”占地建设的，要追究其非法批地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理；应给予政纪处分的，依据《行政机关公务员处分条例》等规定办理。单位和个人擅自通过“以租代征”占地建设的，要追究其非法占地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。对纠正、整改土地违法违规行为不力的地区和土地违法违规行为大量发生、造成严重后果的地区，实行问责制，由国家土地总督察责令限期整改，限期整改期间暂停该地区农用地转用和土地征收审批。

附：什么是违法？

违法：指国家机关、企业事业组织、社会团体或公民，因违反法律的规定，致使法律所保护的社会关系和社会秩序受到破坏，依法应承担法律责任的行为。违法是指特定主体实施了与现行法相冲突的行为，引起相应的损害事实，法律对之进行否定性评价的状态。 这是作为产生法律责任的原因之一的违法。

违法的构成要素包括：

违法是一种危害社会的行为。单纯的思想意识活动不能构成违法。

违法必须有被侵犯的客体，即侵犯了法律所保护的社会关系与社会秩序，对社会造成了一定的危害。

违法必须是行为者有故意或过失的行为，即行为人有主观方面的过错的行为。

违法的主体必须是达到法定责任年龄和具有责任能力的自然人和依法设置的法人。