来源：中国行业研究网
房企拿地，自然价高者得，但倘若虚高了9个亿，去拿一宗估价仅在2到3亿间的地块，这事儿自然也没人愿意干。
6月9日，雅居乐想要通过网上竞价，获得进驻长沙（楼盘）发展版图的机会，但最终却事与愿违，不但未拿到地块，而且还摆了个"被"报错地块的大乌龙。
根据
长沙市国土资源局网站资料显示，于6月9日，有5宗地块进入网上竞价程序，其中包括两宗
商业用地、一宗
工业用地、一宗住宅用地、一宗商住用地。
而让雅居乐成为此次乌龙事件主角的正是作为上述唯一一宗住宅用的[2013]网挂020号地块与另一宗
开福区的湘江大道的[2013]网挂021号商住用地。
资料显示，20号地块位于长沙市开福区湘江大道，出让面积4万平方米，地块容积率2.8，地块起拍价1.72亿元。而21号地块的出让面积更大，为19.74万平方米，起拍价更高，去到了11.39亿元。
不过，虽然此次雅居乐未如愿以偿拿到心仪地块，但从上述乌龙事件，或也不难看出，房企对长沙土地市场的重视。
而随着6至7月份，长沙推地量亦在不断增多。据统计，继6月9日，长沙市国土资源交易中心国有建设用地使用权网上挂牌出让系统成功出让4幅土地外，6月份长沙仍将有5宗土地挂牌截止，其中包括洋湖片区2宗，梅溪湖1宗，高铁新城1宗，以及
雨花区1宗。
从截至目前已经挂出的
土地来看，接下来的7月，长沙将有13宗土地入市，除2宗工业用地之外，上市的商住用地共有11宗。其中包括滨江新城3宗、洋湖片区1宗，梅溪湖片区2宗纯住宅用地、高铁新城2宗，以及雨花区3宗地块。
而对于目前长沙的推地量，
湖南省房地产研究中心主任许子枋先生认为，目前月份长沙的推地量与往年月份相差无几。其补充称，目前长沙的供地量较平稳，基本能满足市场需求，而正式基于此，也使得目前长沙房价相较于其他省会城市略低。
同时，对于目前多房企争相入驻长沙的原因，许子枋先生分析称，若拿长沙与全国其他省会城市比较，长沙房价、地价的泡沫都不大，这使得多数房企通过思考后也愿意投向其中。
许子枋先生还介绍称，未来长沙可供出让的地块主要集中在长沙大河西先导区的梅溪湖与洋湖垸片区，而其中，由于梅溪湖前期规划概念、开发节奏都把握的还算比较专业，因此梅溪湖片区的地价相对来说会更高一点。
资料显示，就在6月18日，位于长沙市
岳麓区梅溪湖的[2013]网挂022号地块，亦将进入网上限时竞价程序，该地块的总面积19.8万平方米，地块起拍价为7.13亿元。
据了解，大河西先导区为长沙城市发展中的优先发展区域，目前形成以滨江新城、梅溪湖片区、洋湖垸片区三大片区为重点的新城核心区域。其中，梅溪湖片区的土地一级开发，主要是由方兴地产主导开发。
另根据此前湖南省国土资源厅公布的数据显示，2013年，长沙的国有建设用地供应总量为4596公顷。其中，工矿
仓储用地占最多，为1410公顷；其次为住宅用地，1072公顷。而备受市场关注的商品房用地方面，长沙的计划为888公顷，占全省商品房用地供应的23%，位列各市州第一。
一方面激进略地，一方面为子公司筹资而大举进行担保，泰禾集团股份有限公司（000732.SZ）上演的一系列大胆激进之举，足以令其暴露在聚光灯下。
近日，泰禾集团发布公告显示，公司同意为子公司福州（楼盘）泰禾房地产开发有限公司、北京中维泰禾置业有限公司在与重庆（楼盘）国际信托合作中所涉规模20亿元的“中维泰禾集合资金信托计划”提供连带责任担保，担保额度最高不超过25亿元，担保期限2年。同时还表示，为满足下属公司福州泰禾新世界房地产开发有限公司项目开发的融资需求，同意为福州泰禾新世界追加提供36亿元额度的连带责任担保，期限3年。
由此引出了泰禾集团的巨额对外担保问题。其6月5日公告显示，截至目前，公司实际对外担保总额为87.41亿元，占公司最近一期经审计净资产的388.91%，全部为对下属控股公司提供的担保。
“388.91%的高比例，说明企业担负着较大的对外风险，一旦担保对象出现经营困难，必然对泰禾正常的经营和发展产生不利影响，也使投资者承担更大的风险。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受中国房地产报记者采访时表示。
“不会这么高吧，是不是统计口径的问题？”诺亚财富福州公司一位项目融资人士对此则很是惊奇。不过，她也表示，不能仅从这一比例就判断公司会存在多大风险，“起码泰禾在福州的一些商业项目和物业，我们是很看好的”。
然而，泰禾去年年报及今年一季报显示，公司资金流并不乐观。而在此业绩下，今年以来，集团为拿地共计支出72.76亿元。
“这种冒进拿地，低资产、高负债的运营模式必然暗藏较大的风险，并不利于行业整体的健康发展。”韩长吉分析认为。
而泰禾集团品牌总监兼总裁助理沈力男并未给予正面回应，仅表示，“我们集团对于你们提出的问题很重视，会在内部讨论后给一个说法”。
高额担保
其实，为规范上市公司对外担保行为，中国证监会和国资委曾于2003年联合发布《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》，规定“上市公司对外担保总额（包括上市公司对全资、控股子公司的担保）不得超过最近一个会计年度合并报表净资产的50％”。
不过，在2005年修改之后的新法删除了这一规定，法律不再对公司对外担保所占净资产比例进行强制性限制，仅表示，上市公司及其控股子公司的对外担保总额超过最近一期经审计净资产50％以后提供的任何担保须经股东大会审批。但是新法也同时规定，公司对外投资金额不得超过公司章程的相关规定。
尽管如此，50%的比例仍被业内普遍认为是上市公司对外担保的警戒线。
“目前，房地产公司的对外担保额很多超过了之前的50%的规定，将增加公司经营的风险，同时整个行业的风险也将累积和放大。”韩长吉表示。
而泰禾集团实际对外担保总额已近公司净资产的4倍，不能不引起市场对其担保能力的质疑。“对外担保金额超过了公司净资产的部分，其实已不具备担保能力。”韩长吉进一步表示。
“对外担保作为上市公司的一种经营行为，本是正常的经济现象，曾为上市公司方便、快捷地获得银行资金及为金融机构利益的保障产生了积极作用。然而近年来，越来越多的上市公司因为涉及对外担保诉讼而陷入财务困境。”某证券行业地产分析师表示，“对于频繁进行对外担保的上市公司，投资者应敬而远之”。
而对前述25亿元和36亿元的担保行为，泰禾公告显示，“为福州泰禾新世界融资提供担保，是为了满足北京中维泰禾置业、福州泰禾新世界下一步运营的融资需求，福州泰禾、北京中维泰禾置业、福州泰禾新世界为本公司下属全资公司，项目情况良好，风险可控，符合公司利益。”同时，其三位独立董事也称：“此项担保风险可控。相关决策符合公司内部控制制度、《公司章程》及有关法律法规的规定，不存在违规担保的行为，未损害上市公司及股东的利益。”
大举略地
其实，泰禾集团之所以对子公司频繁进行对外担保，与其急剧扩张性的发展战略关系密切。据记者统计，截至6月5日，泰禾集团今年已花费约73亿元拿下7宗地块，而其今年的拿地目标为110亿元。
1月11日，泰禾全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司以8.23亿元竞得福建石狮市面积为68488平方米地块；1月24日，泰禾集团以18.5亿元，配建2000平方米公租房代价摘得北京
朝阳区孙河乡一地块，溢价率49.79%；3月6日，福州泰禾以9亿元竞得福建宁德市金塔组团地块，面积115711平方米；4月11日，泰禾集团又以19.3亿元，溢价率112%将北京
通州区台湖镇六幅地块收入囊中。5月17日，泰禾以6.16亿元竞得长乐一幅34829平米住宅用地;5月20日，泰禾以11.25亿元竞得北京通州区台湖镇地块，配建公租房7.3万平方米，溢价率48%，成交楼面价达1.9万元/平方米，夺得北京通州新地王桂冠；6月5日，泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司以6.48亿元拿下上海（楼盘）闸北区商办地块，总面积5230.2平方米，溢价率106.49%。
然而，高额的拿地款与泰禾的资产额并不相匹配，仅从账面上来看，泰禾如何能支付如此高的地价，让人颇为不解。
泰禾2012年年报显示，其净资产仅23.8亿元，存货为81.4亿元，负债率高达83%。总负债共计112.66亿元，其中长期借款58.43亿元，应收账款仅3.27亿元。经营活动产生的现金流量净额8.77亿元，投资活动产生的现金流量净额-8.8亿元。
而公司今年一季报同样不乐观：净资产25亿元，负债率82%。总负债122亿元，约为净资产的5倍，现金流为-13.47亿元，净亏损601万元。
据了解，目前泰禾在北京只有一个项目，即运河上的院子，但这个豪宅项目的销售一直不好，开盘9年至今没有卖完。
那么，泰禾集团在较高负债率和较低净资产的资金压力下，冒进拿地是否暗藏风险？
“房地产项目属于资金密集型行业，项目开发周期相对长，对后续资金的供给有很大的依赖性，资金压力过大，必然会影响后续项目进展的速度和质量，项目无法如期完工，后期销售难以按计划进行，会影响到项目整体的发展。”韩长吉对中房地产报记者分析表示。
求助私募
为缓解资金压力，并保证所拿地块的后续开发建设，泰禾集团一直在千方百计进行融资。
除了依靠信托融资外，去年以来，泰禾集团先后两次以股权质押方式求助于私募资金。
去年1月，泰禾集团发布公告称，下属控股公司福建中维拟与中城乾盈、中城坤盈、中城君盈、中城侬盈4家天津（楼盘）私募股权投资基金签署《增资扩股协议书》，4家基金向福建中维控股的子公司北京泰禾增资1.8亿元。增资后，福建中维将持有的北京泰禾50%股权抵押给上述4家基金。
2012年11月，泰禾集团再度发布公告，经董事会审议通过，同意吸纳中城乾盈、中城坤盈、中城君盈、中城侬盈4家基金向公司全资孙公司福州泰航增资8200万元，占股权比例的41%。增资完成后，福州泰禾将其持有福州泰航59%的股权质押给中城乾坤君侬基金。
“泰禾集团借道私募融资，其实是从银行贷不到款的一种变通途径。而此种融资方式的风险主要在于私募，面临着泰禾集团不回购股份的风险。”某证券行业地产分析师表示。
“泰禾在融资上一直很大胆，它们的项目融资很多是双倍去融私募基金，比如一个项目9亿元，它们会做到十几亿元。”一位熟悉泰禾的人士表示。
当然，业内人士中，也不乏看好泰禾集团发展的。
兰德咨询公司董事长宋延庆就表示，“作为一家闽商，不愁筹不到钱，比如民间有那么多的私募基金。因此，我预测公司2013年的现金流应该没有问题。泰禾集团今后潜在的风险源可能出在未来两三年后。”他表示，未来风险可能有两点，一是现金流风险，未来这么多的商业综合体能不能租出去，如果出租不出去，收益不行的话，那么两三年后还款期也到了，能不能偿付这些欠款；二是经营风险，如果泰禾以前做商业地产的经验不够充足的话，那么其在未来能不能经营好这些商业地产，也是一个考验。
6月5日，第二届城市土地学会亚太地区峰会现场，罗康瑞身着标志性黑色中山（楼盘）装，静静地站在观众席最后一排的墙边，专注地听着台上的讨论。
这是瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞房”，00272.HK）主席罗康瑞淡出两年宣布复出后，再次露面上海。
“坐得时间久了身体会不太舒服，喜欢站着听一听。”罗康瑞解释。
对于近期的人事调整和企业转型，罗康瑞表示“现在是瑞安转型的初期，给我几个月时间，等我把事情做好之后再说。”
在近日的股东会上，罗康瑞透露，他将复出主导集团经营模式及销售策略,并重点处理瑞安房地产负债率高企问题。管理层目标是净负债率由目前的约65%，在2015年降至50%水平。
罗康瑞是一个公认的资本玩家，而瑞房正遇到资金上的问题。用资本手段解决资金问题，正是罗康瑞的长项。
这一次复出，罗康瑞要做的最重要的事情，就是分拆中国新天地上市。从瑞安集团的发展轨迹来看，罗康瑞借力资本市场发展旗下各大产业的手法可谓纯熟。重新布局资本市场，罗康瑞再次选择对瑞安地产系“分而治之”。
分拆新天地
中国新天地已于今年3月份正式投入运营。瑞房公告显示，中国新天地将专注管理瑞安房地产的商业地产。分拆中国新天地是瑞安集团进行重组、理顺业务计划的其中一环，旨在确保瑞安房地产的商业物业发展和资产管理两个分支各自有更清晰的工作重点，释放其优质投资物业的价值。
业内人士多认为，推动新天地分拆进程的，是瑞房不理想的业绩和高企的负债率。
2012年，瑞房实现合约销售额57.32亿元，完成其120亿元目标的47.76%；净利润则同比下滑41%至20.29亿元；而净资产负债率升至70%。
分拆上市有助于瑞房降低负债率，为瑞房的下一步发展赢得空间。据透露，首批确定注入的项目包括上海新天地、企业天地、虹桥天地、武汉（楼盘）天地、重庆（楼盘）天地等商业物业。
罗康瑞透露，未来中国新天地将从瑞安房地产收购总价值达到280亿元的已竣工物业，另有价值400亿元的正在开发中的商业物业也将在竣工后，出售给中国新天地。
对于日后新天地公司的发展，罗康瑞坦言，未来商业项目很可能将经历一段困难时期，故更应注重管理与创新。他同时指出，瑞房未来仍是中国新天地的大股东，占约50%股份。
有分析人士认为，拆分新天地上市是瑞房在“甩包袱”的同时，用新天地进行再融资，是一石二鸟的策略。但新天地以物业租金收入为主，这一单一的商业模式能否得到认可，还不得而知。
以2012年上半年报的租金收入看，中国新天地的租金回报率并不高。虽然已完工投资物业的总价值高达216.32亿元，但取得的各项租金收入仅5.63亿元，回报率仅为2.6%。
正是因为租金收益率较低，在透露分拆新天地计划初始，罗康瑞就表示不考虑以房地产信托基金形式上市，而是以收租房地公司的形式分拆上市。
最新消息显示，现在已有国际大型地产发展商在洽谈入股新天地，瑞安集团已经就双方合作模式展开商讨。
高负债率与资金饥渴
由于银根紧缩、库存增加和信托兑付高峰的到来，房企开始为融资而绞尽脑汁。瑞房也成为其中一员。
和其他房企不同的是，瑞房的问题来自其自身的周期漫长的商业地产开发模式，而非房地产调控的直接结果。
“现时旧城改造项目非常难做，单是动迁时间就花上好几年，而且需投入庞大资金，令集团资金成本大增。”罗康瑞说。
从1996年开始，瑞房进行回报周期漫长的大地块商业地产开发。其标志性产品就是上海新天地。上海新天地的一炮而红使罗康瑞声名大振。“上海新天地”模式被复制到重庆（重庆天地）、武汉、佛山（楼盘）等地。但新天地项目的标志性成功并未给罗康瑞带来多少经济效益。相反，动辄上百亿元的投资，对瑞安的资金要求呈几何级增长，其面临的挑战也开始升级。
“每开发一个项目都在上面沉淀过多的不动产物业，就等于将大部分利润囤在那里，导致资金越来越无法周转。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说。
“在投资人看来，瑞房的开发速度太慢，开发周期太长，达不到一定的要求。”一位不愿具名的港资期货经纪行分析师表示，目前投资方正在督促瑞房加快开发速度。
为了加速项目开发速度、提高资金周转效率，未来“瑞安将不会再参与大型动迁项目，而会主动选择一些快速周转的中小型项目以做大公司业绩”。罗康瑞近日在上海表示，瑞安将一改商业项目全部持有的战略，还会选择性出售部分商业地产——2012年，通过转让上海创智天地中3.3万平方米的部分办公楼及零售物业、佛山岭南天地项目以及重庆天地的部分项目等，瑞房回笼了42亿元资金。
此外，瑞房还宣布了一份融资计划，集资最多41.37亿港元。而此前不久，瑞安刚刚通过银行贷款了23亿元。
虽能暂时性缓解饥渴，但瑞房“新天地”系列项目原有的优势正在日趋流失。
“前期投入大，资金回流慢，这种追求长远回报的模式是否具有可复制性？”中金分析师白宏炜认为，新天地发展模式还有待市场更长时间的考验。
瑞安建业收缩战线
瑞安集团地产系目前有两翼，包括瑞安集团旗下瑞安建业有限公司和瑞房。未来，随着瑞房分拆新天地上市，意味着瑞安系将拥有三驾马车。三驾马车如何进行分工合作，对罗康瑞来说至关重要。
“瑞安系的主要思路是对住宅和商业进行分离。收缩瑞安建业的战线，将资金集中到商业开发上，以加快商办项目竣工的速度。”同策房产研究总监张宏伟说。
“随着变现策略的推行，瑞安建业将专注发展建筑业务。”瑞安建业在给中国房地产报的回复邮件中写道。
2010年前后，瑞安建业由建筑材料转型到房地产。而在此之前，瑞安建业曾经在内地主要及二线城市开发周期较短的烂尾楼项目，并取得了不错的收益。
在接受中国房地产报专访时，瑞安建业董事总经理黄勤道曾表示，关于瑞安建业的发展方向，在2006年瑞安集团将瑞房分拆上市之后，就一直是公司思考的问题。
为与瑞房业务有所区别，瑞安建业挑了烂尾楼业务来做。“当时考虑到我们是建筑公司，对于建到一半的楼把它盖好我们是有优势的，那时公司的资本实力也不够，所以选择了这种短平快、所需资金量不多的业务。”
2012年被外界认为是瑞安建业成功转型为房地产商的首年。此外，瑞安建业的“三年翻番计划也正式启动。
按照计划，至2014年，瑞安建业除税后纯利为港币18亿元，资产净值为港币130亿元，股权收益比率为每年13.5%，每年交付量不少于100万平方米，至2014年总
土地储备量不少于1000万平方米。
不过，由于转型恰逢房地产调控，瑞安建业的转型也变得艰难。同时，受瑞安集团旗下地产业务调整的影响，瑞安建业的发展方向也因之发生重大变化。
5月28日，罗康瑞在出席股东会后再次表示，瑞安建业决定不再从事特殊建筑项目，希望将旗下地产物业出售套现。
至此，三驾马车中，瑞房负责商业地产、新天地负责物业管理、瑞安建业则专注建筑业务，罗康瑞的基本布局已经完成。这一棋局能否让瑞安摆脱低迷困境、成功转型？只有时间能够告诉我们答案。
