土地流转专业平台

来源：中国粮油信息网　

     时下，规模土地流转已经成为我国现代农业生产的重要方式。但是，流转土地后，需要大量的资金投入，才能形成新的生产能力。眼下，不少土地流转者因土地流转后的资金困境而苦恼。近年来，武汉市在此方面就行了有益的探索，取得了很好的成效。

    武汉创造性地探索出了交易-鉴证-抵押 的农村产权交易武汉模式 。目前，武汉土地、水域滩涂的承包经营权、集体经济组织四荒地 的使用权等，均可在农交所流转交易，交易成功后，企业或经营者即可获得鉴证书，据此就可向银行融资贷款。武汉市农村综合产权交易所自2009年4月30日成立以来，共进行了农村产权交易1470宗，交易金额89.6亿元，流转土地92.9万亩，约占全市农用地的1/6，抵押融资9.7亿元。目前，武汉有土地租金 收入的农民超过16万人。

    土地交易武汉模式 具有开创性意义。

    从一定的意义上讲，农民是我国社会中比较弱势的一方。土地虽然是农民的命根子，但是在土地承包经营权的交易中，农民往往缺乏基本的权益保障。

    我国土地交易相关法规虽然明文规定，农民在土地交易时依法、自愿、有偿 。可是，在实际操作过程中，干部干预、强势方规定、熟人说清等等，导致流转土地的农民利益受损。为了避免这些问题的发生，武汉农村产权交易要求必须有村民大会的会议纪要、村民代表的谈话纪要、每块地的土地承包经营权证、村民代表的承诺书、户主的身份证复印件等等。农村集体资产的产权转让、出租、入股、抵押或其它方式流转交易，必须在农交所进行，以防止企业和村干部绕过村民私相授受 。在土地流转时，农交所会提供相应土地流转的实时价格，公开透明，保证村民的知情权，防止集体资产在交易中流失。进农交所公开交易，能有效防止村干部冒签协议、冒领补偿。如果交易涉及农民个人承包的土地，农交所要求，必须提供每家每户的委托协议书及户主的身份证复印件等，以确保农民真实意愿的表达。与办理土地流转证相同，鉴证书进行抵押时，也需要经所涉及的村民签字同意，或经村民代表大会通过，并提供村民代表的身份证复印件。

    随着工业化、城镇化的迅猛发展，我国流动人口不断增加。城镇就业人口增加与农村巨大的需要就业的劳动力相比，仍然有较大的差距。即使城镇能够充分吸纳农村就业人口，可城镇的基础设施、社会保障也无法满足不断增长的需求。武汉模式 的好处，是最大限度地实现农民就近就业。

    湖北丛霖农业生态有限责任公司以每年550元的价格，流转武汉江夏区郑店街劳四村6000亩土地的经营权，租金每5年递增10%。丛霖公司是一家从事生态农业高新技术研究开发、有机蔬菜加工的企业，根据规划，公司还要流转劳四村近12000亩土地。对已经到手的土地，丛霖公司采取了边流转、边生产 的方式开发，以保证村民一直有事可做。现在，有300多位村民在丛霖公司上班，工钱每天最低70元，每月25日按时足额发放。

    农民一方面将承包地经营权流转，获得土地租金，另一方面就近就业打工 ，获得租金收入。相比外出打工 ，既节约了路费、误工等费用，免除了奔波劳累之苦，又照顾了家庭，缓解了多种社会矛盾。

    集约化、规模化、现代化，是农业生产发展的必由之路。要达到三化 ，没有必要的资金支撑寸步难行。

    流转农民的土地进行规模化经营之后，首先需要支付流转土地农民的租金，其次要对土地进行改造，同时还需要投入大量的资金进行生产。这几个方面的资金累加，是一个不小的数目。不要说一般性的经营者，就是大公司，大企业集团也未必有多少闲置的资金来保证。

    农业生产还有一个十分显著的特点，就是投入大，回收的周期相应长。如果没有可靠的资金流入，就可能造成产业链的断裂，生产半途而废。

    武汉模式 的开创性，就在于有效运用流转土地获得贷款。湖北丛霖农业生态有限责任公司凭借办理的鉴证书等，获得银行贷款4800万元，前期的3000万元已到账。现在，公司已在当地累计投入了1亿多元。

    对于银行贷款的风险问题，武汉有关部门规定，如果企业无法还款，银行可以将其土地的经营权等抵押物，委托农交所继续在产权交易市场上进行转让，从而保证银行和农民的利益。不过，目前还没有出现过类似的事例。下一步，农交所将在探索订单农业等方面进一步探索。