来源：中国行业研究网
农村集体建设用地所有权确权一直备受瞩目，市场对农地流转表现出极大的关注度，有消息称，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。
土地流转股近日闻风而动。昨日国土资源部新闻处处长谢晖向媒体表示，截至目前，关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见，国土部并没有向地方政府下发。
业内预计农民宅基地如果直接入市交易，对增加土地供应量和抑制土地价格有一定好处。
广东省城乡规划设计研究院规划第五所所长蔡克光向南都记者直言，政策导向确实将发挥长期引导的作用，但一段时间内不太可能形成很大的土地增量。
国土部暂未发文
昨日国土资源部新闻处处长谢晖向媒体表示，截至目前，名为《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》，国土部并没有向地方政府下发。
有消息称，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。而国土资源部有关负责人昨日向南都记者表示以公开发文为准，而对于各种市场揣测不回应。
有地方政府则透露，今年三四月份，国土部曾要求地方上报2-3个试点单位，但关于最后试点安排以及试点工作的指导意见，目前还没有接到正式的文件。
“有关规划是有的，农村的土地集中规划历来也是政策导向，但我并不看好，”广东省城乡规划设计研究院规划第五所所长蔡克光接受南都记者采访表示，政策导向确实发挥长期引导的作用，但一段时间内不太可能形成很大增量。
南都记者查阅有关条文，农村
土地确权工作包括农村集体建设用地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权确权三部分。截至去年底，全国农村集体建设用地所有权累计确权登记发证约620万宗，发证率达94.7%，部分地区已全部完成。今年8月底，国土部发文表示，对农村集体建设用地所有权确权工作进行抽查。
土地入市“逐步放开”
已有跃跃欲试的业内人士估算出，一旦农地释放将激活至少65万亿的财富。不过在中原地产市场研究总监张大伟看来，短期内不可能实现这么大量的财富激活。
“目前计算纸面上的数据没有什么意义。土地入市肯定是逐渐放开，不会一下子全面放开，或者说增加试点区域，部分区域逐渐放开。”张大伟称农地若直接入市，将对房地产市场乃至宏观经济产生巨大影响。有关进程备受业内瞩目。目前的宅基地主要位于城市边缘的农村，属于城市范畴里的城乡部分。
“如果能直接入市，带来的影响一是起码可以增加一部分农民的收入，另外增加土地市场的供应量，也可以缓解现在
土地市场土地稀缺的状态。”张大伟表示。
“我们认为，
土地流转推进的顺序是，首先推动经营性用地流转、再推动宅基地流转，走一条先易后难、循序渐进的路径，”中信证券[-0.81%资金研报]研究部褚建芳表示。
全国工商联房地产商会理事陈宝存告诉南都记者，随着近年新的土地拆迁条件出台、土地安置成本的上扬，用地和拆迁补偿等标准都将提高，土地供应不足的话价格问题很难解决。
新型城镇化呼唤新土改
张大伟表示，以前是政府收取土地之后卖给开发商，“如果有两个卖家，即农民可以把自己的宅基地出售的话，对抑制土地价格和提高土地供应量还是有好处的。”
土地改革将带来四大利好，一是提高农业生产效率，二是预计1亿农民工市民化，通过改革红利再次激发人口红利，三是增加建设用地面值，为城市发展提供物质基础，四是带动消费需求和服务业的发展。
“新型城镇化呼唤新土改。过去十几年来，我国所推动的城镇化更大程度上属于土地城镇化。为实现人口城镇化，必须进行土地改革。”申银万国[0.39%]分析师张圣贤认为，通过集体土地特别是宅基地的流转，一方面可以为新型城镇化建设提供税收等资金来源；另一方面可以使农村人口获取土地增值收益，提高农村人口的购买力。
目前，不少地方政府确在积极试水土改。试验主要还是通过各种手段增加建设用地指标，并未实行集体土地的自由流转。
具体做法，一是整合置换，以重庆“地票”模式和嘉兴“两分两换”模式为代表。通过“以土地承包经营权置换社会保障”和“以宅基地置换城镇住房”的模式，盘活宅基地资源，复耕宅基地，换取建设用地指标。二是盘活资源，以广东“三旧改造”和深圳“集体
工业用地流转”模式为代表。通过搬迁、收回等手段将现有工业用地和闲置土地进行优化配置。
相比上述并未触动集体土地自由流转的改革试验而言，温州的宅基地流转迈出了重要一步。温州土改的亮点在于农村房屋所有权的交易。尽管政策并未突破红线，农房交易范围仍限于本村，但在县域的抵押贷款和置换交易功能依然实现了农房价值的重估，为农房交易打开了突破口。
自贸热刚刚出现分化，土改概念就接棒而上，昨日辉隆股份 、北大荒 、亚盛集团等多只土地储备较多的个股大幅上涨。据媒体报道，一份事关农村土地改革的重要文件已下发至河北 、辽宁 、吉林等18个省市；而早在一个多月前，习近平总书记就到武汉农村综合产权交易所了解涉农产权交易尤其是
土地流转交易情况。事实上，海南在涉农土地改革上已经走在了前列，据报道，
海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议。在此背景下，拥有土地储备的部分海南本地股值得持续关注，如罗牛山 (000735)、海南橡胶 (601118)、罗顿发展 (600209)及海南高速 (000886)等。
农村土地改革释放政策红利
近来，土地管理制度改革的号角再次吹响，这已经成为2013年社会最为关注的热点。业内人士表示，新一轮土地改革的核心，无疑是打破土地二元结构限制，推进农村土地的改革。
此前，国土资源部相关人士在年度工作会上曾表示，土地管理制度改革具体包括，研究出台集体经营性建设用地流转指导意见、部署开展宅基地制度改革试点，以及总结推广农村土地股份制改革经验和做法。其中，指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。而今年“一号文件”提出，要用五年的时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作，其意在为农地改革推进铺路。
据了解，有关农村土地改革的“底线”问题也在有关范围内讨论，其中“深圳模式”将农地国有化之后再流转的做法，已经是极大的突破。但是，在各个地方政府各显神通、自下而上的改革中，新的惊喜令人期待。对于占有土地资源的上市公司来说，红利或许不在资源本身，在于“改革”本身。
海南土改有望率先破题
据相关媒体报道，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议。该办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，并用于旅游、农贸市场、标准
厂房等非农业建设。
众所周知，根据我国现行土地管理法，我国土地所有权归属分两类：一是全民所有制，即国有土地；二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。从土地用途的角度来说，土地有农用地和建设用地等，在农村集体所有制的土地中，集体建设用地多指除耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。这批土地，就是这一轮城镇化浪潮下，市场紧紧关注的潜在蛋糕。
近年来，海南省积极争取到国土资源部的支持，先行先试，有序推进了各项农村土地改革，包括农村产权制度改革试点、征地制度改革、农村集体建设用地流转改革试点等。其探索统筹城乡发展，激发农村土地潜力，为农村发展注入了新的活力。
鉴于历史原因，海南
农村宅基地确权工作起步较晚。截至2008年底，全省已确权登记的仅5万多户，不到应发证数的5%，远远低于73%的全国平均水平。与此同时，海南省宅基地管理工作薄弱，农村一户多宅、宅基地面积超标、非法买卖和乱占乱建等现象严重，破坏耕地问题较突出。2009年1月，海南省政府下发通知，计划用三年时间完成农村土地所有权、农村宅基地使用权及其他农村集体建设用地使用权登记颁证工作，依法保障农户宅基地的物权，这标志着海南省此项改革步伐在加快。
土改热瞄准“海南”
鉴于海南土改有望率先破题，拥有一定土地储备的海南本地股或许
投资机会仍然具备，如罗牛山、海南橡胶、罗顿发展及海南高速等。
罗牛山(000735)：公司是以畜禽
养殖业为主的综合类集团型企业和农业产业化国家重点龙头企业，主要生产销售生猪、鸡、鲜鸡蛋、无公害蔬菜等农副产品。公司年出栏优质种猪6万头、优质商品猪50万头，在全省17个市县建有40余个现代化畜牧养殖基地；年生产鸡蛋5000吨，年生产文昌鸡苗260万只的生产能力，成为海南省的商品猪生产基地、文昌鸡种苗生产基地和蛋鸡饲养基地。公司拥有海南省“菜篮子”工程基地、种苗生产基地和以畜牧业为主的农业科技示范基地。
海南橡胶(601118)：公司拥有胶林、防护林353万亩，覆盖海南省17个市县，年产干胶能力21万吨，胶园面积和干胶产量分别占全国的30%左右。公司是海南农垦集团下唯一的上市公司，海南农垦建于1952年，据相关数据显示，海南农垦规划土地总面积1280万亩，占海南省的四分之一。昨日沪胶涨停对公司股价也有一定的正面刺激。
罗顿发展(600209)：2002年，公司以2.16亿元向博鳌控股公司购买位于海南省琼海市博鳌水城大灵湖规划区万泉河侧的土地使用权计1800亩，用于建造国际友好村、度假别墅区等项目。2013年1月，公司同意与琼海市政府签署大灵湖滨温泉酒店等四个项目建设用地征地补偿费用协议书补充协议，确认四宗地块公司，2002年起已经拥有土地开发、建设权利，继续享有土地开发、建设权利，已经支付的资金均列入土地开发成本。未来协议项下的地块依法出让超出开发成本(含应缴税费)所得溢价部分，由琼海市政府与公司按3:7的比例分享。
海南高速(000886)：2009年12月，公司以3亿元竞得海南儋州东坡雅居股权，其资产主要是位于
儋州市那大城北新区国盛路北侧约938.7亩土地；2009年10月，儋州市成功拍卖位于那大城北新区国盛路北面两块土地，公司拥有机场东路住宅楼土地使用权、万宁兴隆华侨城土地使用权、海口机场路土地使用权等，其中，最为引人注意的是琼山三公里的土地使用权。
农村集体建设用地所有权确权一直备受瞩目，市场对农地流转表现出极大的关注度，有消息称，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。土地流转股近日闻风而动。昨日国土资源部新闻处处长谢晖向媒体表示，截至目前，关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见，国土部并没有向地方政府下发。
业内预计农民宅基地如果直接入市交易，对增加土地供应量和抑制土地价格有一定好处。广东省城乡规划设计研究院规划第五所所长蔡克光向南都记者直言，政策导向确实将发挥长期引导的作用，但一段时间内不太可能形成很大的土地增量。
国土部暂未发文
昨日国土资源部新闻处处长谢晖向媒体表示，截至目前，名为《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》，国土部并没有向地方政府下发。
农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。而国土资源部有关负责人昨日向南都记者表示以公开发文为准，而对于各种市场揣测不回应。
有地方政府则透露，今年三四月份，国土部曾要求地方上报2-3个试点单位，但关于最后试点安排以及试点工作的指导意见，目前还没有接到正式的文件。
“有关规划是有的，农村的土地集中规划历来也是政策导向，但我并不看好，”广东省城乡规划设计研究院规划第五所所长蔡克光接受南都记者采访表示，政策导向确实发挥长期引导的作用，但一段时间内不太可能形成很大增量。
记者查阅有关条文，农村土地确权工作包括农村集体建设用地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权确权三部分。截至去年底，全国农村集体建设用地所有权累计确权登记发证约620万宗，发证率达94.7%，部分地区已全部完成。今年8月底，国土部发文表示，对农村集体建设用地所有权确权工作进行抽查。
土地入市“逐步放开”
已有跃跃欲试的业内人士估算出，一旦农地释放将激活至少65万亿的财富。不过在中原地产市场研究总监张大伟看来，短期内不可能实现这么大量的财富激活。
“目前计算纸面上的数据没有什么意义。土地入市肯定是逐渐放开，不会一下子全面放开，或者说增加试点区域，部分区域逐渐放开。”张大伟称农地若直接入市，将对房地产市场乃至宏观经济产生巨大影响。有关进程备受业内瞩目。目前的宅基地主要位于城市边缘的农村，属于城市范畴里的城乡部分。
“如果能直接入市，带来的影响一是起码可以增加一部分农民的收入，另外增加土地市场的供应量，也可以缓解现在土地市场土地稀缺的状态。”张大伟表示。
“我们认为，土地流转推进的顺序是，首先推动经营性用地流转、再推动宅基地流转，走一条先易后难、循序渐进的路径，”中信证券[0.18%资金研报]研究部褚建芳表示。
全国工商联房地产商会理事陈宝存告诉南都记者，随着近年新的土地拆迁条件出台、土地安置成本的上扬，用地和拆迁补偿等标准都将提高，土地供应不足的话价格问题很难解决。
新型城镇化呼唤新土改
张大伟表示，以前是政府收取土地之后卖给开发商，“如果有两个卖家，即农民可以把自己的宅基地出售的话，对抑制土地价格和提高土地供应量还是有好处的。”
中信证券行业报告认为，土地改革将带来四大利好，一是提高农业生产效率，二是预计1亿农民工市民化，通过改革红利再次激发人口红利，三是增加建设用地面值，为城市发展提供物质基础，四是带动消费需求和服务业的发展。
“新型城镇化呼唤新土改。过去十几年来，我国所推动的城镇化更大程度上属于土地城镇化。为实现人口城镇化，必须进行土地改革。”申银万国[2.34%]分析师张圣贤认为，通过集体土地特别是宅基地的流转，一方面可以为新型城镇化建设提供税收等资金来源；另一方面可以使农村人口获取土地增值收益，提高农村人口的购买力。
目前，不少地方政府确在积极试水土改。试验主要还是通过各种手段增加建设用地指标，并未实行集体
土地的自由流转。
具体做法，一是整合置换，以重庆“地票”模式和嘉兴“两分两换”模式为代表。通过“以土地承包经营权置换社会保障”和“以宅基地置换城镇住房”的模式，盘活宅基地资源，复耕宅基地，换取建设用地指标。二是盘活资源，以广东“三旧改造”和深圳“集体工业用地流转”模式为代表。通过搬迁、收回等手段将现有工业用地和闲置土地进行优化配置。
相比上述并未触动集体土地自由流转的改革试验而言，温州的宅基地流转迈出了重要一步。温州土改亮点在于农村房屋所有权的交易。尽管政策并未突破红线，农房交易范围仍限于本村，但在县域的抵押贷款和置换交易功能依然实现了农房价值的重估，为农房交易打开了突破口。
