土地流转专业平台

来源：第一财经网站

　九月份的第一周，A股市场再现大面积涨停潮，几乎所有和土地相关的个股都大涨。这种大涨源于一则可能性很大的传闻。

　据说一份事关农村土地的重要文件已经下发至河北、辽宁、吉林等省市。这份文件确定28个试点市县将于今年8-9月份正式启动农村集体经营性建设土地使用权流转，原则是不突破现有土地法律法规基础，农村土地不能变成商业土地。

之所以说可能性很大，是因为很早就传言，十八届三中全会的一个重点讨论改革就是农村土地流转，包括世行等都给中国改革建言此改革，要想推城镇化，必须要解决这个历史问题。

农村土地流转实质上是使用权的流转，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权转让给其他农户或经济组织，也就是保留承包权，转让使用权。这种转让，就是土地的性质和承包人不变，但用途不限于农耕。

　这是农村用地的一个极大改革，而且到了必须改革的时候。

从历史来看，在土地制度上，中国是走出了一条极具中国特色的不同于所有国家的道路。建国前以实施土地公有制打击地主豪绅起家，建国后具体的公有形式采取城市用地归国有，农村用地归集体所有。那时候某公有单位需要用到城市某块地的时候，上级领导划拨就行。但这样的公有形式，在改革开放后，遇到了很大的挑战。尤其是私营企业出现，需要城市用地的时候，这些地就再也不能通过领导免费划拨给他们了。可是如果有偿转让所有权的话，又打破了土地公有制的基本制度。所以城市用地，走出了一个中间路线，那就是将70年或50年的使用权转让。这就是现在70年产权的由来。

在城市用地问题基本解决后，农村土地开始遇到了极大的困难。这源自于农村土地使用权和承包权的矛盾。过去，农村的土地看起来是集体的，农民们种地可以，一旦涉及土地的使用权，就没了任何权利。也就是说，当农民不想种地的时候，往往没有其他选择。

这样的方式看似无功无过，然而在近些年却成为了制约农村发展的关键。在农民被土地束缚最严重时，种地成本大增而粮食价格却不上涨，导致农民种地赔钱。可如果他们将土地撂荒，就又会受到行政干涉；如果他们外出到城市打工，土地也是甩不掉的沉重包袱—土地会将手伸到几百上千公里之外的城市，向农民工们索要农业税及各种乡村提留款。

以上这些问题很明显暴露出，因为承包权和使用权的难以区分，土地流转受阻，成为了影响农业现代化进程和第一产业效率提升的最关键问题。

说白了，从上世纪70年代、末80年代初实行的包产到户，让土地和人头挂钩。这种挂钩在当时的确实是刺激了农村劳动力的释放。但是现在，土地不流转导致了土地使用效率很低—你想干不想干，这片土地都挂在你名下，你种地不种地，这片地的税收都要交，当然也只能种地。这就极大地限制了农业效率的释放。于是，闲置土地捆绑了大量的劳动力人口，这对于日渐稀缺的土地资源和劳动力成本不断攀升的制造业企业来说，都是一种隐性的结构负担。

土地流转受阻究竟桎梏了多少劳动力呢？以农户的平均收入接近城市居民平均收入为测算基准，或者以现代化的农业技术来测算，估计在30年或更短时间后，中国只需约三千万到五千万专业农户。这是一个惊人的数字，因为现在的农民不下8亿。即使有很多农民已经进入了城市，真正现在留在农村的农民也不下2.5亿。这意味着，未来还有一亿多兼业农户要放弃农业，进入城市，将土地流转到留守农村的专业农户手里。也就意味着，如果更早时候推动土地流转的全面进行，目前的第一产业人口将仅为当前的1/4不到。这么大数字的农民移到城市，将是未来城镇化的一个创举，能引起全世界惊讶。

问题是，眼前他们依然还在农村，这对于挣扎在人口红利边缘的中国经济来说，无异于一个巨大的劳动力浪费。

也正是基于这种前景，土地流转成为了新一轮政策关注的重点，随着城镇化的稳步推进以及政府在盘活存量方面的政策方向，新一届三中全会的重点，很可能就要以土地流转作为新一轮的改革重点。

这个呼声已经越来越高。如果土地流转大面积铺开，那么农村产权很有可能一跃变身为活跃的资产，必将会给农村经济发展带来活力，并且同时给城镇化注入新能量。简单来说，新的政策底线在于农村土地不得进入商业地产领域。但从实际操作来看，农村土地却可以进行非住宅建设，比如对国有土地上的工业用地进行置换替代—工业用地使用农村土地，而原本的工业用地因为是企业的固定资产则可以进行房地产投资。其实也是变相增加了商品房的土地供应。这对于目前纠结于土地稀缺属性的地产业来说，也将是一枚直接利好。

　土地流转带给中国经济的正面意义是非常惊人的。一方面，现有存量土地的使用效率将出现较大幅度的增长—当下，很多农民工进城务工以后，大量土地被闲置，如果这些闲置的土地能够流转起来，无疑将大幅提高土地的使用效率；另一方面，对于现有的农业效率推进也将有直接利好，现在农业劳动想要进一步在技术含量、科技含量等方面寻求突破，首先就需要有大量土地的集中使用。

试想，之前中国农村每人一亩三分地，想做大也只能是运用小作坊式的发展模式，也正因此中国的农业现代化难以推进，因为每家都只有几亩田，每家都普及机械化农具是不现实的。未来随着土地流转，农业土地向少数人手中集中，愿意继续务农的，就有了可以推进农业现代化的土地集中基础，这样中国的第一产业实际上就越来越靠近美国的农场模式。而不愿意务农的，则完全摆脱了土地负担，可以进入城市支援制造业发展。这样一来，农业人口收入必然得到提高，而城市制造业所急需的劳动力也能够得以补充，实现了一举两得。

当然，有人提到背后的顾虑更多。农村土地流转的顾虑体现在：工业用地和农村土地的置换未来必然成为主流趋势。那么在这种模式之下，会不会土地流转反而成为危及18亿亩耕地红线的“祸水”呢？

我们认为这样的考虑意义不大。首先土地流转和18亿亩红线本身就不是一回事。从政策上看，占用基本农田必须经过国土资源部批准才行，所以所谓的18亿亩红线根本不会出现冲突。退一万步说，18亿亩红线这个概念本身也有值得商榷的地方，它只是划定了农村18亿亩红线的总量，但是保住了18亿亩红线，这18亿亩又究竟有没有发挥足够的作用呢？谁也不知道！

推行土地流转的背后必然是现有的第一产业人口受益，在加大了未来长期农业人口收入和农村发展的前提下，18亿亩的红线不仅不会受到土地流转威胁，反而可能会在这种第一产业效率激增的大潮下呈现另一种欣欣向荣的面貌。这应该是一个非常美好的前景。

农村土地流转虽然还停留在传闻层面上，但这样的改革方向已经非常明确！盘活存量、新城镇化、农业现代化、人口红利以及再度曲线的对地产结构形成缓解，可以看到新政府在改革上的不遗余力，以及新的政策的高度连贯性。值得想象的是，如果新一轮土地流转加速真的能够如预期般展开，盘活的存量资源将给中国经济带来巨大的惊喜。