土地流转专业平台

　　日前公布的《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法（征求意见稿）》，涉及征地、青苗补偿、水产品搬迁损失、一般地上附着物（除房屋）、房屋重置等五个方面的补偿标准。

　　《办法》概括起来有三大亮点：一是将各区征地补偿标准以及青苗补偿标准进一步细化，使其更具操作性；二是农民房复建安置标准与现有三旧改造等相关规定统一，均按照280平方米套内面积复建安置；三是加强了信息公开力度。

　　《办法》起草说明中称，土地补偿的具体标准根据土地区位、土地产值、土地供求关系和当地社会经济发展水平等综合因素确定，体现被征收土地的价值和保障被征地农民的生活水平。

　　要点一：不同安置方式复合并用

　　目前，征地补偿方式是以货币补偿为主，就业安置等方式为辅，但是单一的补偿安置方式并不能满足被征地农民的安置需求。

　　此次《办法》提出将不同的安置方式复合并用，给农民以选择权，形成优势互补、切实可行的多样化安置方式。就土地安置而言，可以选择留用地安置方式、社会保障方式、入股分红方式。

　　据了解，留用地安置在广州已实践多年，在此基础上，此次《办法》提出近郊区可实行货币或者物业补偿，远郊区可按规划要求就近留地。针对社会保障方式，《办法》按照国家、省、市出台了一系列专门落实被征地农民社会保障的政策文件，作原则性指引规定条款。

　　入股分红方式规定有长期稳定收益的建设项目允许农村集体经济组织和农民以合法土地使用权入股，保障农民享有的土地增值收益权，使土地增值收益在国家、集体和个人之间合理分配。

　　要点二：抢种、抢建青苗和建筑不赔

　　《办法》设置“征地预告”程序。根据《办法》，应当公示的内容包括当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，而且要以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

　　征地公告应当在被征地所在地的村（联社）、村民小组（社）内张贴公示。其中，征收村（联社）集体土地的，在村（联社）公示栏公示；征收村民小组（社）集体土地的，在村民小组（社）办公地点张贴公示，村民小组（社）没有固定办公场所的，可在该村民小组（社）内村民聚居地的明显位置张贴公示；征收乡（镇）农民集体土地的，在乡（镇）人民政府所在地张贴公示。

　　在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

　　要点三：优先安排复建安置

　　对于村集体物业的补偿，优先给予复建安置，不具备复建安置条件的由征收部门按货币补偿计算方式给予补偿。造成物业所有人、承租人停产停业损失的，参照国有土地上房屋征收的停产停业损失补偿标准予以补偿。

　　《办法》明确房屋安置方式的选择排序为复建安置、产权调换和货币补偿。即在尊重被征收房屋权利人意愿的基础上，优先安排复建安置；不具备复建安置条件的，则实行产权调换及货币补偿。若选择复建安置或产权调换，还需结清新旧房屋的差价。

　　要点四：07年7月后的违建不予补偿

　　按照广东省有关规定，以2007年6月30日为界，在此之后的一律不予补偿。

　　而在此之前的，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》，经村集体批准使用宅基地的，现状房屋套内建筑面积不超过280平方米，原则上按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，按被征收房屋重置价给予货币补偿。

　　不具备复建安置条件的，按照房屋补偿计算标准实行货币补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的不予复建安置，按建安成本价给予货币补偿。

　　要点五：房屋重置单价不包地价

　　货币补偿的计算标准为：

　　被征收房屋重置单价×房屋套内建筑面积+区位补偿单价×土地补偿面积。

　　需要说明的是，为兼顾征地效率和合理补偿，《办法》规定的房屋重置单价为重建房屋的费用，不包含地价，也不采用国有土地上房屋评估的方式；区位补偿单价体现地价，按被征地所在区域用地基准地价级别价的40%计算，以后可视情况作相应调整。