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　　按照经济学家厉以宁的说法，中国农民宅基地房子按照市场价值估计，高估有20万亿元，少估一点也有15─18万亿元，而之前由于宅基地和建设其上的住宅无法流转，这部分价值实际上是被封冻了起来，直接制约了农民土地权益实现，而流转后将这部分价值释放出来。

　　这还仅仅只是对小部分农村宅基地价值的估算，更大部分则是在18万亿亩耕地使用权可流转和承包期大幅延长，将释放出更多财富，从而成为带动农村消费、城市化等一系列推动经济关键问题的重要支点。所以这一改革一旦开始，可望催生数十万亿的土地财富。

　　众所周知，中国作为一个古老的封建农业国家，农村土地制度与中国农业生产力和社会政治经济形势变化有着密不可分的关系。

　　秦汉以后，随着中国农业生产工具与生产方式的改进，农业人口基数不断上升，逐渐形成了以封建地主所有制为基础的农村土地制度。

　　这一制度一直延续到20世纪初期的清末民初之际。随着人口增长、资本主义萌芽以及帝国主义对中国农村土地的侵占，中国人口与土地关系空前紧张，人均耕地面积从5.54亩下降到2.19亩。在北洋军阀统治时期，军阀、官僚和地主疯狂的掠夺农村土地，加快了农村土地产权的集中速度。除了少数自耕农，土地制度基本上是以租佃方式，转让给佃农和部分自耕农耕种。双方约定农地承包价格以后，剩余产品归耕种者所有。

　　土地制度一直是中国共产党在各个革命阶段的一项根本制度。1928年，在井冈山革命根据地，中国共产党颁布了中共历史上第一部关于农村改革的法律文件——《井冈山土地法》，规定“没收一切土地归苏维埃政府所有，以乡为单位，分配给农民共同耕种，禁止买卖。”

　　但后因自耕农对没收一切土地的做法表示不满，而大部分农民希望拥有土地，于是1929年4月制定的《兴国县土地法》中把“没收一切土地”改为“没收一切公共土地及地主阶级土地”，并成为抗日战争之前，中国共产党解决土地问题的主要思路。

　　抗日战争期间，为结成抗日民族统一战线，中国共产党在敌后的土地工作中主张“地主减租减息，农民交租交息”，而将“没收地主阶级土地”放在了次要位置上。中华人民共和国成立后，全国土地的50%-80%仍为地主所有，另有10%-15%为富农所有。

　　一、从1950年开始至今，中国先后进行了六次较大规模的土地制度改革，或者说农村土地流转政策经历了六个时期。

　　第一时期：1950年代初

　　1950年6月30日，颁布实施的《中华人民共和国土地改革法》标志了新中国在土地所有制方面的基本方针。新中国力图通过土地改革，废除民国时期的封建地主土地私有制，建立农民土地私有制，“使全国3亿多无地、少地的农民无偿地获得了7亿亩的土地和其他生产资料，免除了过去每年向地主缴纳的700亿斤粮食的苛重地租”，形成了自耕农所有制。在这一时期，农民不仅获得了土地，而且对拥有的土地“有权自由经营、买卖和出租”。(《土地改革法》第30条)新中国颁布的《土地改革法》真正赋予了农民对于土地流转的权利，但这个时期比较短。

　　第二时期：1950年代中-1970年代末

　　1955年夏，随着党在过渡时期的总路线和总任务(“一化三改”)的提出，为了避免小农经济方式和局限和生产技术落后。新中国通过农业生产资料的社会主义改造和人民公社运动，逐步使得个体农民私有的土地改造为人民公社所有以生产队为基础的集体所有制。从农业合作化运动到人民公社，这一系列的生产方式的改变，使得农民对于土地的产权弱化，并使得土地所有权虚置，土地在运动当中逐步归集体所有，个体农民与土地不再存在法律上的产权关系，所以在这个时期，“有权自由经营、买卖和出租”的流转方式已经不可能实施，农村土地也就没有实现流转的可能。

　　第三时期：1970年代末、1980年代初-21世纪初

　　1978年，凤阳小岗18户农民搞起了“大包干”，正式揭开了中国农村土地改革的新时期，中国农村土地制度从单纯集体所有向集体所有、家庭经营的两权分离模式转变。在这一时期，农村土地的流转已经开始松动萌芽。

　　1983年中共中央颁发了《关于印发农村经济政策的基于问题的通知》，全国农村开始普遍推行包干到户。到1983年底，98%左右的基本核算单位都实行了包干到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积的97%左右，实现了土地所有权与使用权的分离。这种模式在保证农地集体所有权的基础上保证了农户的独立经营权，并对农村土地的经营收益分配关系进行了调整，“交足国家的，留够集体的，剩下的都是自己的”。

　　1987，国务院批复了某些沿海发达省市就土地适度规模经营进行试验，使得土地经营权的流转突破了家庭承包经营的限制，中国土地流转制度开始进入新的试验期。

　　1999年的《土地管理法》虽然对于农村土地使用权的自由转让依然有比较多的限制，但2003年实施的《农村土地承包法》却从法律层面体现了对于合法土地承包经营权的保护。该法中规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。而这部法律的颁布，被人称作中国土地制度的第三次创新。

　　第四时期：2000年—2004年

　　由于官方没有进行全国土地流转的统计，我们仅对2000年以来，主要报刊、杂志有关农村土地流转的资讯进行了检索。”据农业部最近完成的对广东、福建、浙江、海南、湖南、湖北、江西、江苏、安徽、四川、河北、黑龙江等十二省的调查，2000年湖南流转土地125.3万亩，比1996年增长26.8%，江苏流转土地116.7万亩，比1999年增长19.6%，浙江2001年流转土地300.2万亩，比1997年增长11%，占全省耕地面积的12.44%，湖北2001年达331.9万亩，占全省耕地面积的8.44%,江西流转土地315.3万亩，占全省耕地面积的9.36%"。

　　截至2001年上半年，据初步调查统计，全国各省(自治区、直辖市)不同程度地发生了农村土地承包经营权流转，农村土地承包经营权流转面积达453.3万多公顷，占农户承包地面积的5%左右，比2000年底的统计调查数增加4个百分点。

　　流转面积超过13.3万公顷的省份有14个，主要集中在东北、华北、华东、中南区和西南区的四川省。农村土地承包经营权流转面积占家庭承包土地面积10%以上的省份有7个，其中上海市最高达22.94%，其次是浙江省15.63%，广东省12.95%，北京市12.82%，湖北省12.64%，江西省12.50%，湖南省11.46%。2002年上半年，中央财经领导小组、农业部、国务院发展研究中心等单位对全国14个省农地使用权流转情况进行了调查。结果表明，虽然农地流转的速度有加快的趋势，但农地参与流转的比例仍然很低。大部分省农地流转率在3%一4%之间，农地流转率最高的浙江省其流转率也仅为12.4%，许多省的农地流转率不到3%，例如，江苏省仅为2.2%。

　　根据全国人大常委会执法组调查，到2002年底，全国农村土地承包经营权流转面积约占承包地面积的1.44%，在经济发展较快的地区，土地承包经营权流转面积较大，比例较高，如江苏省苏州市达25.3%，福建省龙海市达35%，广东省有57万户农户进行了土地承包经营权的流转，占土地承包户总数的14.7%。全国平均农地流转率在5%一6%之间，发达地区在8%一10%之间，欠发达地区只有1%一2%。2003年农业部农村固定观察点对全国东、中、西部20842户农户的抽样调查显示，全国土地流转面积占总耕地面积的9.10%，其中东部为9.0%，中部为11.60%，西部仅为3.86%。2006年全国农村土地流转面积为5551.2万亩，占家庭承包耕地面积的4.57%，比2005年增加了1.5%。

　　第五时期：2005年—2007年

　　2005年7月，广东省政府发出《广东省集体建设用地使用权流转管理办法(草案)》明确农村集体建设用地使用权可于2005年10月1日起上市流转。这意味着广东全省包括农村的经营性用地全部走向市场，并可以通过招标、拍卖、挂牌和上网竞价四种方式进行“阳光交易”，此《管理办法》意味着农村土地使用权流转进入了市场化的阶段。这是广东农村集体用地管理制度的重大创新突破，同时更是中国农村土地流转制度的创新突破。

　　截至2007年末，全国农地流转总面积达6372万亩。全国流转面积占承包耕地总面积的5.2%，比2006年增长了14.8%。从经济水平看，2007年，东、中、西部地区流转面积占总承包面积的比重分别为5.9%、4.8%和5.3%；其中东部地区有一半的省(直辖市)流转比重高于全国平均水平，高出1倍以上的有5个省(直辖市)。

　　第六时期：加速发展阶段(2008年)

　　截至2008年8月底的统计，各地上报的土地承包经营权流转面积已达到1.06亿亩，比2007年增长66%；占承包耕地总面积的8.7%，比2007年提高了3.5个百分点。据统计，到2008年底，全国土地承包经营权流转面积达到1.09亿亩，占农户承包耕地总面积的8.9%。

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　　二、中国土地承包经营权流转的现状

　　2009年，全国农村土地承包经营权流转面积已达1.51亿亩多，土地流转率为12.00%，比2002年的1.44%提高了10.56个百分点。我国南方和东北地区土地流转率高于华北和西北地区，经济发达地区土地流转率较高。2009年土地流转率最高的是上海市，为54.7%；较高的是浙江，为32.0%，重庆为30.0%；次高的是江苏，为20.5%，黑龙江为18.8%，广东为18.7%，天津市为15.5%，四川为15.3%；大部分省份的土地流转率低于全国平均流转率，如安徽省为9.2%，贵州省为8.8%等；最低的是甘肃省，为2.4%。

　　未来，在部分地区，包括耕地、宅基地、集体建设用地在内的农村土地将成倍升值！业内人士预测：中国的城镇化和农业现代化蕴藏着200万亿的市场价值，相当于中国每年7.2%的增长，将是一个巨大的商业机会！

　　在中央政策的推动下，土地流转必将成为趋势和主流，抢抓时代机遇，您还在犹豫什么呢？中介加盟、土地投资、土地服务、网站合作请拨打全国统一客服热线：400-6061-400