土地流转专业平台

作者：刘凌云

关键词：新财富;土地流转;农村

土地流转的实行，不仅带动越来越多外部资本进入中国农村，更将通过加快农村劳动力转移、推动城乡户籍制度的改革，改变中国60年来的城乡二元社会结构。

金融风暴的呼啸声中，中国农村的新土地革命悄然潜行。这场变革发端于2008年10月，中共中央总书记胡锦涛前往安徽凤阳县小岗村考察时表示，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。2001年起就在全国多地试点的土地流转，由此获得官方认可，相关决定又经稍后召开的中共十七届三中全会审议通过。这一被称为“新土改”的政策启动一年来，不仅带动越来越多外部资本进入中国封闭的农村，催生出土地经纪等新的商业模式，更将使得土地真正成为财富，从而带动农民收入增加和农村消费增长。

土地流转风生水起

土地流转，意味着中国农业将改变几千年来精耕细作的传统，向集约化、机械化的现代高效农业转型。据统计，国内农户平均承包土地7.5亩，分为5.7块，在人多地少的浙江农村，人均耕地甚至只有0.54亩，中国农地的收益由此受到制约，农民人均纯收入2008年仅为4761元，不足城镇居民的1/3，且其中仅1946元来自农业经营。务农无利可图，使大批农民向城市迁徙，截至2008年末，全国农民工总量达2.25亿。因此，许多农民具有流转土地的驱动力，美国农村发展研究所2008年夏季的调查更证实了这一点(图1)。1999年以来，这家总部位于西雅图的非营利机构与中国人民大学等合作伙伴已经对中国农民状况进行了四次调查。

高层的认可，使土地流转获得不少地方政府的财政支持，补贴力度较大的广东东莞，对连片经营超过100亩且流转期限在3年以上者，给予转出方每亩200元、受让方100元的奖励;湖北武汉则仅对连片经营1000亩以上、流转期限在10年以上的受让方给予每亩50元补贴。尽管很多农民对土地流转后的收入与保障仍存疑虑，但在官方的推动下，农地的流转速度不断加快。据农业部统计，2008年底全国土地流转面积达1.09亿亩，占农户承包耕地总面积的8.9%，到2009年9月，流转比例升至约11%，在浙江等省份，流转比例已近30%，当地70%的农村劳动力已完成转移。农村发展研究所发现，土地流转的时间也在延长，一份由朱可亮与杰弗·瑞丁格(Jeffrey M. Riedinger)执笔的报告显示，2008年已有超过15%的土地转让合同期限在3年以上，比2001年时的6%明显上扬(图2)。

从农业部的统计看，目前的土地流转主要有同村内转包、对外转让、土地互换、出租、以土地承包经营权作价入股等五种模式(图3)，此外，一些地方还有分季流转、土地托管等细分模式。土地的集中，造就了众多种粮大户、规模农场，也吸引了更多工商资本下乡种地，农地的经营主体日益多元化。

资本进军农村

正如长城证券的分析，农民要成为“农场主”才能真正富起来，而一批有志做“农场主”的农民等个人投资者，正是土地流转的一大受让方。一向具生意头脑的浙江人，不仅在本乡本土连片租赁土地创建家庭农场，还早已开始跨省投资。据浙江省农业厅统计，2005年当地就有千余家机构参与外省流转土地780余万亩，相当于本省1/3的耕地。土地流转甚至吸引了海外的个人投资者，据报道，日本爱知县的农场主立松国彦以合每年每亩500斤水稻的费用租下河南信阳市游围孜村200多亩土地的10年经营权，准备用机械化方式种植水稻、大棚蔬菜，目前他的投入超过100万元。根据北京通州区的数据，由于集约化经营，当地流转土地平均每亩年收益已从2004年的214元增至2009年的911元，显示农地颇有投资价值。

而大手笔的土地流转，则来自中粮这样的大型农产品生产企业。根据中粮屯河的公告，其2008年9月与宁夏石嘴山市政府达成协议，在当地陆续租赁20万亩土地用于其全国最大的番茄加工项目，租期为18年。到2009年9月，中粮屯河已通过土地流转获得超过6.2万亩土地，年租价为600元/亩，其中，中粮屯河每年支付500元/亩，宁夏政府补贴100元/亩并承诺帮助中粮屯河申报补贴不少于年均50元/亩。30年前率先大包干的小岗村，2009年1月也通过流转土地引入了可口可乐、嘉吉集团的合作伙伴美国GLG集团等企业，设立甜叶菊、有机蔬菜等繁育基地。近期通过资产置换从食品加工转型光伏发电设备制造的海通集团(600537)，之前不仅通过土地流转自建农场，还在传统的“公司+基地+农户”模式基础上，开创了加盟连锁农场的新模式，吸引种植大户加盟，以便公司统一引种、植保、施肥、用药，按国际标准生产适合外销的绿色农产品。

与产能过剩的传统制造业相比，中国现代农业的投入一直不足，如今，包括农产品加工企业在内的外部资本通过土地流转介入农业生产，无疑将带动传统农业向产业化转型。随着大规模农场的出现，农户在农产品市场的话语权将会提升，中国有望出现类似美国新奇士(Sunkist)合作社的农民组织，致力于本土农产品的品牌、销售建设。事实上，2001年由一群瓜农合伙成立的浙江温岭市箬横西瓜合作社已初具雏形，目前它们在浙江、江西、广东、山西等地和缅甸建有12个西瓜基地，拥有2万多亩土地，年销售额2亿多元，并拥有自己的“玉麟”品牌，营销网络覆盖全国20多个城市。与此同时，土地流转带给农业的变化也将影响农产品加工业。据银河证券董俊峰分析，土地流转后，生猪规模化养殖的概率将大大提高，对于双汇发展(49.40,-0.02,-0.04%)(000895)等肉制品行业龙头来说，生猪供应更为稳定，毛利率大幅波动的概率会大大减小。

土地流转中介崛起

随着土地流转的蓬勃展开，中国正在形成一个庞大的农村土地市场。农村发展研究所以目前中国每公顷农地538美元的租金中位数、30年租期、5%的回报计算，每公顷农地的价值约为1万美元，全国1.2亿公顷耕地的总市值则约为1.2万亿美元。以其中11%完成流转计，市场规模已达1320亿美元。然而，这又是一个刚刚起步的市场，交易双方如何为每一块土地准确定价仍是一个问题，新兴的土流网、搜地网、流转土地信息网等一批农地流转中介的出现，则有助于这一市场更加透明，定价更趋市场化。

2009年6月，西南民族大学毕业生伍勇创办了土流网，为流转土地的农民免费发布信息，并为每块土地截取了显示其详细位置的谷歌地图，土地受让方要查看出让方的联系方式则需付费。广告也是其盈利来源之一，目前土流网已经有了1单广告。其规划中的业务还包括土地评估、融资中介等。出于农民上网人数有限的考虑，土流网鼓励人们尝试一个新的职业—农地流转经纪人，收集发布本地的土地信息，通过促成交易获取中介费。尽管作为农地流转催生的新商业模式，这些网站仍处于初创期，存在信息杂芜、参与者少等问题，但整体看，这一市场成长可期，几近饱和的城市地产中介也许可以考虑向乡村土地中介延伸业务。

民间机构之外，许多地方政府也成立了土地流转服务中心，对接流转信息。成都联合产权交易所还设立了非盈利的农村产权交易所，其交易范围包括林权、农村土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农村经济组织股权等，并仅对土地受让者收费。北京通州区则率先建立了农地流转指导价格评估机制，按其测算，当地农地流转的基本价格为每亩1000元，具体在800-1600元间浮动。农村发展研究所今年9月的报告则显示，2008年中国农村土地年租金的中值为每亩300元，与美国西海岸已灌溉耕地的租金相当，比2005年的140元增长了一倍多(图4)。他们认为，农地的价值提升，原因之一是全球农产品价格上涨，二是中国人对农地的价值越来越认可。而土地流转带来的更多资本介入，已经在部分地区引发了土地价格战。如同城市土地一样，好的经营也可以带动土地增值，一些土地连片经营后，便带动了周边地租的提升。

土地交易中介之外，农村同样成为拓展金融服务的沃土，土地承包经营权抵押贷款、农村住房抵押贷款、土地流转收益权质押贷款等正成为创新的方向。国内银行之外，花旗、渣打等外资银行也开始布局这一超级市场，向农民推出小额贷款产品，汇丰银行已开出5家村镇银行，并计划在3年内增至17-18家。

农村消费增长可期

土地流转使农民手中的土地实现资本化，为提升农民消费力带来了切实的支持。以农户平均承包土地7.5亩、流转价格每亩每年300元计算，农地流转可以为每户带来2250元左右的稳定收入。据国家统计局的数据，受农地流转加快影响，2009年上半年农民转让承包土地经营权收入增长21.4%。转出土地的农民，还有不少被受让机构雇为农业工人，在原有土地上从事种植等工作，从而获得租金与工资的双重收入。加之近年的取消农业税、试点农村养老保险等社会保障政策的完善，农民的消费能力正在提升。农村发展研究所也指出，日本、韩国等地的土地制度改革经验证明，当农民的土地权利被确认后，他们通过投资、扩张和多元化生产增加了收入，提升了消费层次。

而且，目前参与流转的土地主要是耕地，更广义的土地流转还包括农民的宅基地与非农建设用地等的流转，这一规模更大的市场启动后，将彻底唤醒农村沉睡的资本，并为城市房地产业的土地供应与购买需求带来增量。目前，一些地区已对此展开试点，在四川都江堰的震后重建中，红梅村第四农业合作社的20户家庭与成都菱杰实业签订房屋联建协议，将40亩宅基地中的6亩留作村民住宅用地，其余由对方修建乡村客栈性质的“红梅旅游新村”，每户村民可获得10-30万元的青苗补偿费及一套130平方米的住房，同时能以每平方米1500元购买30平方米的客栈标间进行经营;浙江嘉兴则已经开始以农民宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障，打通了农民进城的通道。

由此看，土地流转正为中国农村带来一场天翻地覆的变化，它不仅可以通过资源的优化配置提高土地使用效率，提升农民收入，使农村展现极富潜力的市场魅力;更将作为城市化进程的一部分，通过加快农村劳动力转移、推动城乡户籍制度的改革，改变中国60年来的城乡二元社会结构。