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宅基地法律知识10问

来源:互联网2015-07-28 17:18:51

  1、什么是农民的宅基地?宅基地的土地性质是什么?

  答:农民宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员,按照法律法规规定标准享受使用,用于建造自己居住房屋的农村土地。《宪法》第十条第二款和《土地管理法》第八条第二款对宅基地的性质做了一致的规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。因此,宅基地的性质是公有的,由集体享有对宅基地的所有权。村民只具有使用权,而没有所有权。

  2、如何申请宅基地?

  答:基本步骤为:农村村民建住宅需要使用宅基地的,应向本集体经济组织提出申请,并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的,报经乡(镇)审核后,报县(市)审批。经依法批准的宅基地,农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

  申请的条件一般是:因子女结婚等原因确需分户,缺少宅基地的;外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要搬迁的。

  农村村民有下列情形之一的,不予批准使用宅基地:年龄未满十八周岁的;原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;出卖或者出租村内住房的。

  3、农村村民申请宅基地的面积是否不受限制?

  答:农村村民申请宅基地的面积有具体的标准,不是可以任意申请不受限制的。《土地管理法》第六十二条规定:"农村村民宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。"据此,农村村民申请宅基地的面积限制根据各省市具体的情况是不一样的。广西壮族自治区实施《中华人民共和国土地管理法》办法第四十五条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅,必须符合乡(镇)土地利用总体规划,结合旧村改造,充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地,严格控制占用农用地。

  新批准宅基地的面积按以下标准执行:(1)平原地区和城市郊区每户宅基地面积不得超过100平方米。(2)丘陵地区、山区每户宅基地面积不得超过150平方米。

  4、自家宅基地连同住房一起卖给本村农户,该买卖行为有效吗?

  答:该买卖行为有效。只有宅基地上有房屋并且转让的是同一集体经济组织内部的人,才能够一并转让。根据《土地管理法》有关规定,农村宅基地属于农村集体所有,其使用权不得出卖、转让。但农民在取得宅基地使用权之后,作为使用权人,有长期使用宅基地的权利,可以在宅基地上建造房屋和厕所等建筑物,也可以在房前屋后的宅基地上种植树木。宅基地上的建筑物和附着物的所有权归宅基地使用人所有。使用人在行使权利的同时,必须履行法律规定的义务,不得改变宅基地的用途,不得出租、买卖和变相买卖宅基地,不得借口修建、改造房屋而随意扩大宅基地的使用面积。但法律并不限制对私有房屋的买卖,农村村民出卖自住房屋法律并未禁止。

  根据"地随房走"的原则,在出售私有房屋时,宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有人。只是宅基地具有特殊性,属于农村集体经济所有,法律对其转让有严格的限制条件:如果转让,必须是在经济组织内转让,同时必须先行到政府部门依法办理有关的审批手续,接受转让的村民不需为宅基地使用权支付任何价款给付对方村民。简而言之,宅基地是不能自由买卖的,但是如果宅基地上有房屋并且转让的是同一集体经济组织内部的人,否则不能转让。

  5、城镇居民可以到农村购买房吗?

  答:可以购买房屋,但是不能获得宅基地使用权,不能申请土地使用证。例如陈某夫妻是城镇居民,在退休之后,希望能够找一清净地养老。经人介绍,花了8万元购买位于县城郊区农民莫某的房屋一栋。陈某购买了房屋并不意味着就购买了该房屋宅基地的使用权。现实中,随着我国城市建设的不断发展,城市的出让土地的价格不断提高,城市商品房的价格也不断提高,于是有不少城镇居民去城郊农村购买房屋。

  6、村民将原住房出卖、出租或赠与他人后可不可以再申请宅基地?

  答:不可以。《土地管理法》(2004年)第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见(2004)》规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际,制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。如上文两个案例中的张某和莫某是不能再申请宅基地了的。

  7、农村宅基地是否可以抵押?

  答:不能抵押。《物权法》第一百八十四条规定,下列财产不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;根据《担保法》第三十七条第2款的规定,除以下两种情况外,耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押:

  一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;

  二是以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

  可见,由于农村村民的住宅宅基地不在法律规定的可以抵押的范围内,所以宅基地的使用权不能抵押。

  8、宅基地使用权发生争议按照什么程序解决?

  答:《土地管理法》第十六条规定:"土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的由人民政府处理。单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起30日内,向人民法院起诉。"

  这一规定,明确了宅基地使用权发生争议的解决方式、程序:第一种方式,是由宅基地使用权的争议双方协商解决。当事人应当本着平等互利、公平合理的原则协商解决。但当事人达成的协议不得违反有关法律法规,不得损害国家、集体和其他公民的合法权益。第二种方式,如果双方协商解决不了时,由乡(镇)或县级以上人民政府解决。这就必须由一方当事人提出处理申请,政府机关受理处理申请后,可以对争议进行调解,调解不成政府相关机关可以依法作出处理决定。第三种方式,是提起诉讼。

  9、哪些情況下可以收回宅基地?

  答:根据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条规定:有下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权:

  (1)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;

  (2)不按照批准的用途使用土地的;

  (3)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第(1)项规定收回农民集体所有的土地的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

  10、在土地征收中,如何确定农村房屋的补偿标准?

  答:在确定农村房屋的拆迁补偿安置时,要注意以下三点:

  第一,房屋补偿安置只对合法用房进行补偿安置。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。拆迁信息公告后,在原有房屋内外部添加的部分不能得到拆迁补偿。

  第二,房屋拆迁的补偿,无论是采取货币补偿的方式还是实行房屋产权调换,都需根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估为基础确定。

  第三,过渡期应当符合规定,拆迁人不得擅自延长;在征收过程中,维护农民权益,任何个人和组织不得侵害农民的合法利益。《土地承包经营法》规定第七十八条无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件无效,对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。第七十九条规定侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

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