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　　「售楼处的人不一定是开发商的人」

　　现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。

　　代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强销售力。

　　这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。

　　“有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。

　　甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。

　　如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些可能根本就没有开发商负责的人。

　　「买房送“学位”不一定能实现」

　　不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，“打包票”保证入读。

　　可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，最终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。

　　开发商送学位的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读，此为学区房的“学位”之一。

　　开发商出资“教育基金”，与意向的优质教育资源的学校“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。

　　关于学位甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。

　　「赠送面积是不受法律保护的」

　　“买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。

　　实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。

　　因为规避90/70政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。

　　实际赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。

　　但绝不会说，房产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。

　　尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘业主“赔了夫人又折兵”。

　　「沙盘掩盖“不利因素”」

　　如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或更高，你可别轻易相信他。

　　你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。

　　一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。

　　这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。

　　当然计算绿化率的时候也会包括这些"长草的空心砖"。”

　　沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。

　　这些不明建筑物和空地，可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起，比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。

　　「你注意过房屋的“产权”吗?」

　　购买商品房时，你会看价格、看地段、看户型……

　　但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?

　　也许你说你注意了，销售人员告诉你房屋产权是70年或50年等，但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢，按说每个楼的使用年限都是70年，但这个70年指的是哪个时间段?

　　商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是按开发商拿到地开始计算，一共70年。

　　一般情况下，拿地到开工到最后交房，时间至少有两三年。

　　那么，正常情况下，购房者拿到房子之后，实际的产权只有六十七八年。

　　但是如果开发商捂地或者捂盘呢，如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢?

　　「样板间里有很多小手脚如家具尺寸更小」

　　有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉，那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间，一定会“扬长避短”，充分体现楼盘户型的优势。

　　而到了交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争，开发商“毁掉”证据。

　　一位某房产公司的前营销总监说：“其实样板间很多都被做了手脚。

　　比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的径深也比较浅，还会大量使用镜子，巧妙布置灯光，让客户感觉到更为广阔的空间。”

　　而那些搭建在楼盘中的实体样板间最后会连同里面的软装一起被卖掉。

　　它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层，便于客户看房。

　　“一般样板房最后会出售给"关系户"，但是由于里面的家具尺寸有问题，其实买样板房并不明智。”

　　「户型图会故意制造错觉」

　　从单套房户型图上看到，为体现功能分区，设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间，但是要注意，设计师在制作户型图的时候，可能会随意缩放家具的大小。

　　记者就曾经见过一个户型图，餐厅开间可能仅有1.5米宽，但是却“摆放”了一张6人座的超大餐桌，形成了餐厅非常宽敞的错觉。

　　一座楼宇的平层关系图，能清晰体现一楼层所有单元的分布，是两梯两户还是一梯四户，一目了然。

　　该图纸也能够让你清晰辨识，单位中电梯、楼道的设置等，以及你所关注的单位的位置房屋大门离电梯或者楼道口有多远，房屋或客厅采光会不会被相邻的单位所遮挡;自家的洗手间会否正对邻居家的观景阳台，那就太大煞风景了。

　　「精装修费用做贷款利息惊人」

　　在精装修房子的销售环节，开发商会告诉你“装修款也能做贷款”。

　　看起来似乎对刚买房、手头拮据的买房人来说，这笔装修支出也可慢慢支付。可精装修费用产生的利息非常惊人。

　　以100平方米房子毛坯价为每平米10000元，装修标准为每平米1500元计算。按5年以上贷款基准利率(2012年7月6日后)，为6 .55%，如果还能获得8.5折优惠的话，年利率即为5.5675%。

　　以毛坯房和装修款剥离计算，若买家选择三成首付，那么即毛坯房贷款70万元，选用20年期等额本息的还款方式，总利息产生约46万元。

　　装修费总额为15万元，同样的方式做贷款，其中会产生接近10万元的利息款。

　　光是10万元利息款，实际对于100平方米的毛坯房普通硬装修也绰绰有余。

　　「你的个人资料可能被卖出」

　　买完房子，你是不是会突然接到各种让你去装修、买保险(放心保)、买家具的推销电话?

　　不幸地告诉你：你的个人信息已经被出售了!

　　一位房产销售经理解释：“由于买房置业这个过程涉及到诸多环节，客户的资料究竟是在哪个环节被卖了，我们也不得而知。

　　银行贷款会登记个人信息，所有的业主信息在物业公司也有备案。当然也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。”

　　购房是一个很长的利益链，卖给装修公司、电器公司都可能，但是出售最多的对象是中介公司。

　　“曾经就出现过在开盘的红火阶段有中介的人堵在售楼处外面要买客户资料的情况。

　　据说一份高档别墅住宅的客户资料的交易价格甚至达到了4000至5000元一份。”

　　一、读图时要忽略色彩

　　户型图很好看，有一半是色彩的功劳。在不同空间的间隔里，底色有的明快，有的温馨，有的略暗淡。这些色彩的应用，可不仅仅是为了好看或区隔图上空间。

　　在色彩冷暖、明暗的运用下，对于空间关系感知的敏感度被减弱了。这种心理作用不容忽视。在实际的房间和平面图之间，空间感原本就存在差异。彩色的户型图会加大这种落差。

　　购房者在读图时，不妨试着忽略色彩，只管专心在户型的尺寸和空间关系上。

　　二、注意尺寸标注

　　建筑师的世界是普通人难以理解的。他们在户型图上为大量的梁、柱、楼梯、轴线等标注尺寸。

　　在这一点上，你需要警惕两种陷阱。

　　其一，是化繁为简。有些开发商省去了很多数据，只保留部分厅、房等开间的数据，有些懵懂的购房者会忽略这样的删除。

　　即使注意到了没标注尺寸的位置，也很容易被销售搪塞过去，自己用尺去测量，既不准，又缺少参照标准。

　　其二，是另一个极端。户型图上保留了最的尺寸标注，细节到令人无从看，无从读。由此造成的混乱，比简化更甚。购房者遇到这两类户型图，要格外留心。

　　户型好坏，面宽、进深，非常关键。如今的户型图上，多会标注进深和面宽这两个指标，两根拉出的直线中间夹杂的数字，如4.20米、3.9米就是了。一般来讲，进深，即南北纵深的总数值是越小越好;而东西阔度则是越大越好。

　　三、要注意面积标注

　　绝大多数户型图上都会标注房间的建筑面积，如主卧18.25平方米，客厅36.54平方米，A型两房两厅一卫108.33米……要注意和辨别的是，这个标注的建筑面积与实际之间差多少?即我们所说的得房率。得房率的高低，换言之就是性价比的高低。

　　四、各部分配比很关键

　　户型合理与否，在于各个部分之间的比例关系。举例而言，在总面积不大的情况下，次卧只留有8-9平方米的状况很常见，这样的配比在实际使用中就难免捉襟见肘，很难使用。

　　在户型图上可见，卧室、客厅的位置是相对固定的，设计师的创意往往体现在其他功能性空间的处理上。厨房、餐厅、卫生间，是购房者读图时必须仔细关注的三个位置。

　　你可以假想日常的生活状态，就能判断出设计是否合理。比如，厨房的位置是否方便进出，卫生间离次卧会不会太远，餐桌的摆放空间是否足够;或者，当卫生间的门恰好打开时，餐厅里的人会不会能够看见马桶，等等。原则上，厨房、餐厅、厕所的位置至少应具足够的私密性。

　　五、要注意相邻的平层关系

　　了解清楚相邻关系也是看户型图的重点。举例而言，一个楼面上，一般会有电梯、走道、楼道、强电弱电、过道窗等对使用都有或多或少的、或利或弊的影响。

　　把户型放回楼层平面里看就能了解其受这些“配件”的影响程度。如果深入一些看，相邻户型的影响也不容忽视，遮挡采光与否，私密性得到保障与否，都很关键。

　　观察户型，最好能拿到显示整个楼层全部户型的平面图纸，一则观察目标户型位置是否合理，二则便于更快对比出最优户型。

　　在这个关系图中，重点的信息有户型位置、电梯位置、楼道位置等。有的户型能听见电梯间的声音，有的户型要被隔壁的厨房油烟或厕所异味熏，都会成为长时间困扰生活的问题。

　　所以，看房时记得向售楼处索取平层关系图，在更大的视角下考察你的房子、甚至楼座。比如朝向问题，南向、东南朝向通常被认为最佳，可如何北向的户型窗外是小区里的园林或湖泊，南向户型却临近交通要道，选择的优先级就一下子逆转了。

　　六、了解户型结构可变和不可变部分

　　在某种程度上，户型需要“先天不足后天补”。所以了解户型的可变结构，也很要紧—哪些墙能动、哪些墙不能动;下水管、上水管的位置，电线走向等，都要尽可能的掌握。

　　有时候往往通过一个“小手术”，可以把户型的潜力给发挥出来;反之，为了居住的安全和便利，千万不要冒险去动诸如承重墙和污水管等。

　　七、忽略家具图示

　　如今的户型图上流行摆上家具。与色彩变化一样，这也是一种心理诱导的方式。

　　户型图上的家具，不具有任何空间参考的价值。图上一张床的大小，很可能只是设计师在制图时为了好看而调整出来的。样板间里的家具大小尚且不能信，何况是平面图上的示意。

　　当

　　然，考虑未来家具的摆放空间是必须的。在看图前，需要掌握一些基本数据。例如，如果想买大尺寸的电视机，客厅的宽度就应在3.5米以上为宜，否则坐在沙发上看电视就会影响视力。

　　又如，如果新婚夫妇的卧室，很可能要摆一张造型不俗的婚床，那么卧室的长和宽就至少得在3米以上。

　　户型图分析是鉴别房屋设计的基本，虽然户型图与实际房屋存在一定的差别，但是通过分析户型图对所选房屋做一个大概的判断还是非常有必要的。卧室、客厅、厨房、卫生间等的设计都是有讲究的，面积是否浪费、风水好坏、是否朝阳等都很重要。