土地使用权获取方式及使用年限

来源：互联网2015-05-22 10:02:06

　　一、土地获取方式。企业进行项目开发前，土地获得的方式有出让取得、转让取得、还有从划拨地转化为出让地取得主要方式。

　　1、以出让方式取得的土地使用权

　　以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。

　　要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;

　　要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让，从市场主体手中通过互换、买卖、赠与等各种交易方式取得。。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

　　2、以划拨方式取得的土地使用权

　　以划拨方式取得的土地使用权，应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。

　　对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

　　对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

　　一是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。

　　二、土地使用权年限

　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定》，土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

　　Ø 居住用地70年;

　　Ø 工业用地50年;

　　Ø 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

　　Ø 商业、旅游、娱乐用地40年;

　　Ø 综合或者其他用地50年

　　Ø 农村宅基地永久性使用

　　Ø 加油站、加气站是比较常见的一种特殊性物业，其土地出让年限为20年。土地使用年限届满后，加油站在市属土地上建设的，其土地使用权、地上及地下构筑物和附属物等所有资产由市人民政府无偿收回;加油站在镇、村属土地上建设的，其土地使用权、地上及地下构筑物和附属物等所有资产由原集体土地所有者无偿收回。收回的土地若仍规划为加油站建设用地的，须重新竞价。

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