一般来说,房屋用途不同,在征地拆迁中的补偿标准也不同,可分为三类:一类是纯粹的住宅;一类是纯粹的营业用房;还有一类是由住宅作为营业用房进行使用,我们称之为“住改非”房屋。有些地方在拆迁中将三类房屋规定了不同的补偿标准,也有些地方未作规定。关于前两类房屋的补偿标准通常相对明确,但是对于“住改非”房屋,各地的规定却经常不一样,且分歧较大,利益纠葛明显,而这类情况又具有多发性,拆迁补偿安置中应对这类情况作何处理?2018年住改非补偿标准是多少呢?
首先,要对房屋的性质有一个认定,一般以关于拆迁方面的地方政府规章为依据来进行认定。因此,被拆迁人在判断被拆迁的房屋是住宅还是非住宅时,应当先行找到当地政府规章中的相关规定。例如,如果纠纷地为北京,判断标准为是否持有工商行政管理部门核发的营业执照;如果纠纷地为上海市、重庆市、山东省等地,通常的判断方法以房屋所有权证标明的用途为准,对房产证上未标明用途的,以被拆迁房屋报建时的用途为准。
其次,关于房屋性质的确认主体。依《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条的规定,关于房屋的性质(用途),当事人可进行协商并确定补偿标准,如果协商不一致,可由当地规划管理部门确认。该意见之所以作出如此规定,其中的原因之一就是,房屋的用途在现实生活中呈现的较为复杂,住宅房屋作为营业用途房屋的现象较为普遍,给认定带来了相当难度,为当事人提供协商的空间,容许他们综合各种情况作出客观判断,无疑是解决问题、化解矛盾的良方。同时,在协商不成时,将此问题交由规划管理部门进行确认,为进一步解决问题打开了通道。对被拆迁人来讲,不妨一试。如果规划部门确认的结果对被拆迁人或拆迁人不利,双方均有提起行政诉讼的权利。