土地私有化
土地私有制是指由私人掌握土地的所有权、经营权、处置转让权、收益权等完全产权的土地制度。所谓土地私有化,极端的说法就是所有土地都实行私有制,更多人的看法可能是指存在土地多种所有制的情况下主要实行私有制。近几年,国内外一直有人认为我国现行的土地集体公有制存在许多弊端,或明或暗、或公开或私下主张中国应该实行土地私有化(主要是农地私有化)。那么,我国现在或者将来究竟应不应该实行土地私有化?实行土地私有化将会带来哪些利和弊?其实,早在上个世纪八九十年代,一些学者受西方经济学特别是新自由主义经济学的影响,批判我国农村土地集体所有制,提出了土地私有化的改革方案。至于我国能不是实行土地私有化,这是一个关系如何正确把握中国农村改革和发展方向、有效解决“三农”问题、保护农民利益、提高土地利用效率、合理推进工业化、城镇化和农业现代化、维持社会稳定和谐的重大问题。
农村土地确权有何背景?确权与土地私有何关?
农村土地承包经营权确权有何背景?确权与土地私有何关?
◎确权是落实以前的政策。
◎“如果某一块具体的土地归一个具体的农户,长期不变了,那就把农村土地归集体所有这条规定给瓦解了。”
南方农村报(以下简称南农):此次“农村土地承包经营权确权”有何背景?
土地流转:破题之前的审慎思考
来源:环球财经
国研中心国际技术经济研究所客座研究员 潘亮
十八届三中全会后,笔者有幸旁听了一个民间智库的内部讨论会,会上一名经济学家(中国经济50人论坛成员之一)提到,在中国经济50人论坛上,企业家们普遍关心这样一个问题:《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》涉及了11个方面的重大问题和重大举措,涵盖15个领域,共16项,60条。这60条改革的具体措施,哪个先出台,哪个后出台?哪个影响大,哪个影响小?这名经济学家风趣地说:“如果让我排序,最容易改的那就是放开二胎、解除劳教。最难改的可能就是土地问题,因为这个事情非常复杂。”
的确,十八届三中全会共提出了经济体制、政治体制、文化体制、社会体制、生态文明体制、党的建设制度六大改革。在很多有识之士看来,这些改革中,牵涉利益最广泛、对社会经济影响最深远、最容易被误读也最具争议的,可能非土地承包经营权流转改革(以下简称“土地流转”)莫属。
变革土地双轨制 推行“国有民用”
来源:中国经济时报
中央党校国际战略研究所副所长周天勇教授长期关注和研究“三农”问题,特别是农村土地制度改革,近几年他在公开场合多次提到要设计和安排好土地永续使用的产权制度、重新认识农村集体所有制、多渠道供应住宅等观点。党的十八届三中全会《决定》明确提出建立农村产权流转交易市场,改革完善农村宅基地制度,并在若干试点基础上慎重稳妥地推进。舆论普遍认为,适应我国新型城镇化的快速发展,土地制度变革是大势所趋。对此,中国经济时报采访了周天勇教授。
中国经济时报:根据我国《土地法》,我国土地分国有土地和集体土地,集体土地只有通过招拍挂转变为建设用地、国有化以后,才能流转和进行产权交易。我国土地制度具有双轨制特征。农村土地实行集体所有,实行承包经营双层产权体制,这是截至目前坚守的一项基本经济制度。农地改革,首先遇到的问题就是如何认识农村土地集体所有制。
周天勇:对农村土地集体所有制要有新视角。首先,集体是谁?行政村的村民委员会只是村民自治机构,它不是负责经济责任的机构,比如法人负无限责任,有限责任公司负有限经济责任,合伙性公司负无限经济责任,其要对资产的收益、处置、经营,行使权力。实际上,今后农村土地流转、产权交易主体是不明确的。其次,由于农村土地所有与土地承包经营之间有集体所有这个环节,加上基层土地事务繁杂,监督成本太高,村委会干部利用行使集体土地所有权而寻租的现象普遍存在,也很难解决。再次,统计显示,我国近十年消亡了90万个自然村,再过20年、30年,这个数字会不会增加?行政村结构会怎样变化?如果一个行政村出让了一块地,出让期是50年,20年以后这个村解体了,等到50年以后怎样转让呢?最后,从历史上看,村庄土地共有是生产力低下自然经济时的一种所有制形式,不是因为城市化、社会化、市场化、工业化、人口急剧流动等原因形成的制度变革。
新型城镇化下的土地制度
来源:中国金融
推进新型城镇化关键是改革
我国的城镇化不仅长期滞后,而且质量和效率严重偏低,当前亟须转变城镇化发展方式,摒弃以土地扩张为核心、“见房不见人”的旧式城镇化模式,走一条以资源节约、效率优先、“见房见人”的新型城镇化道路。新型城镇化需要解决的是人的问题(农民工的市民化)、消费问题(农民工难以市民化使得巨大的消费增长潜力难以释放)和投入问题,而不是以房地产为中心、加快投资的问题。新型城镇化完全不同于旧式城镇化,因为它是围绕着城镇化本质来推动的城镇化。城市化的本质是人的城市化,不是房地产化,不是土地的城市化。
新型城镇化模式要靠新城市发展方式来推动,就是要加快城市资源利用方式转型,形成节约高效的城市发展新模式。这是转变经济发展方式的重要内容。转变经济发展方式既要转变工业发展方式,也要转变城镇化发展方式。随意圈地、不讲土地资源的利用效率和公共资源的合理布局是当前许多地方推进城镇化的通病。2000~2010年,我国城镇人口增长了45.9%,但建成区面积扩张更快,为64.4%,这说明城镇土地利用不是集约,而是浪费,未来我国至少还有3亿~4亿人要城镇化,土地短缺问题将会越来越突出。要使城镇化发展可持续,必须转变城镇化资源利用方式,主要有两个方向:一是由土地铺张型转为土地集约型。建设和土地的主管部门要放开容积率限制。各级政府要摆脱土地财政,重在提高土地利用效率。二是由规划低效型转为规划高效型,主要通过提高城镇化规划水平和建设水平,来提高各级城市的综合承载力。
许小年:要根本解决房价问题需首先改变土地制度
来源:和讯房产
9月17日,中欧国际工商学院西班牙国际银行经济学与金融学教授许小年在“2011中欧—华安锐智沙龙”上表示,如今政府出台的一系列行政手段,不能解决房价市场的根本性问题,房地产市场想要突破格局必须思考沿用了几十年的土地制度。
许小年在会上谈到,由于欧美普遍受到因过度借债而产生的金融危机的影响,并且三五年内无法解决,所以国际上的外部需求减弱已成事实。他强调,在这样的背景下,国家内部的经济市场就显得尤为重要,而我们和上世纪80年代日本不同的是,我们增长的潜力没有穷尽,特别是在城镇化方面。
但是许小年也提出了忧虑,他认为在城镇化的过程中,碰到最大的阻力就是房价过高的问题,由于中国房屋并不受土地限制的原因,故这样的高房价是完全没有理由的。而目前来说房地产市场要突破格局需要思考十几年没有变的土地制度,特别是在土地供应和土地私有化两个方面。
他表示,在土地供应方面,供应的增加,房屋的增加都需要把土地供应的一级市场的垄断打破。目前的情况是供应短缺即需求和供应之间明显存在着差,但是市场机制不能发挥作用,不能够因为价格逐渐的高涨,有新的土地进入到市场中,真正的土地一级市场的建立,这样才是根本上解决房价问题极为重要的措施。除此之外,他还表示,需要把土地私有化提上议程,土地私有化不仅仅是建立土地一级市场的必要条件,还可以保护农民权利,保护农民利益并且减少在土地征用过程中社会冲突。
最后,他还补充道,除了把土地真正做成市场化以外还有一个必须要解决的问题就是切断地方政府和土地市场的联系。“如果我们不推进改革,房价也许会下来10%-30%,然后是报复性反弹,我们需要改革,但是,改的前景怎么样,改的前景非常渺茫,这都是涉及到利益的问题,改起来非常困难。”他最后预测道。 (编辑:马钟鸰)
土地所有权与高房价关系大辩论
在刚刚落幕的第九届家博会上,当回答小编关于:“您认为房价多少合适?”等类似问题时,有不少被访者表示:“越低越好,但是还得看地价!”究竟房价是不是越低越好,还得综合多方面的因素去考量。但是值得一提的是,越来越多的人意识到房价的高低是不能仅单纯的从房价数字上去比较,房子建在土地上,地价问题理应被更大程度地公开讨论。国土资源部也于日前发出通知,要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控,坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。
然而,隐藏在地价背后的土地归属问题,则是一个更加长远的问题。严格说来,物权的核心问题在于土地。而土地的核心问题在于私有、私用还是其他。土地归属问题与房价之间的关系也引起了相当一部分人的关注。小编在此整理了一些有关土地所有权与房价的两方观点,希望您能从中有所收获。
正方:土地私有化是解决房价问题的根本
许成钢:国家垄断土地所有权是高房价根源
农村土地流转的法律解读
《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》是中央在新的历史时期就我国农村改革与发展作出的重大战略部署,是指导社会主义新农村建设的纲领性文件。《决定》明确提出,“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营”。尽管这一表述简洁、明确,但无论是有意的曲解,还是无意的误读均不少见,如有人认为可能导致土地所有制的变化,其实二者是截然不同的两码事。有鉴于此,从法律的层面对其进行科学、准确的解读,实属必要。
土地流转的法律依据
“中央的《决定》是对此前土地流转的相关法律制度的再次确认与发展。”
应当指出,允许农村土地流转并不是新鲜事物。早在1984年,中央一号文件就提出鼓励土地逐步向种田能手集中,允许有条件地转包。2002年的《农村土地承包法》更是明确规定,土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转;承包方之间为发展农业经济,可以自愿联合将土地承包经营权入股,从事农业合作生产。2007年通过的《物权法》明确将土地承包经营权定位为用益物权,允许通过转包、互让、转让等方式流转。作为根本大法的《宪法》第十条规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”就此而言,中央的《决定》是对此前土地流转的相关法律制度的再次确认与发展。当然,更为引人注目的是,中央提出要“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权,现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”。“更有保障”、“长久不变”所释发出来的政策信号,毫无疑问给9亿农民吃了一颗“定心丸”,将为农村经济社会的全面发展提供新的动力。
土地流转不是私有化
“如果对主张土地私有化的各种理由作一梳理的话,可以发现无非有三种主要视角:自由的视角、效率的视角、利益的视角。”
从性质上来说,我国农村土地所有权属于集体,农民对土地享有的是承包经营权而不是所有权。简单地说,土地所有权归国家,承包经营权归农民。因此,能够进行流转的,只能是属于农民的集体土地承包经营权益,而非土地所有权,因此土地的流转不会改变集体所有的性质,不会导致土地私有化。
如果对主张土地私有化的各种理由作一梳理的话,可以发现无非有三种主要视角:自由的视角,认为承包经营权是私权,私权的行使不应受到公权的限制,任何的限制都是对私权的不当干预;效率的视角,认为农村土地的自由流转有利于向城市工商资本集中,从而提高产出的效率;利益的视角,假定农民为追求利益最大化的理性人,认为由农民自主流转土地,可以最大程度地保障农民的利益。
上述理由是完全不能成立的,首先,私权的自由并非绝对的自由,任何权利与自由都须受到限制,不受限制的自由不曾存在。因此才有“为了自由,我们宁作法的奴隶”的古老法谚。其次,历史早已证明,土地流转的自由放任必将导致土地的兼并与农民失地,“耕种有其田”成为幻影,从而引发严重的社会问题。再次,农村土地不仅承载着效率,更是农民的基本生活保障。这一现实在相当长的历史时期内是无法改变的。最后,也是最根本的是,包括集体所有制在内的公有制是中国特色社会主义的经济基础,不容动摇。
土地流转是有条件的
“土地流转是农民行使承包经营权的重要方式,任何人不得侵害。”
首先,土地流转应该遵循平等协商、自愿、有偿原则。换言之,包括政府在内的任何人不得强迫、阻碍农民流转土地,也不得无偿征收、征用农民的土地。土地流转是农民行使承包经营权的重要方式,任何人不得侵害。
其次,土地流转不得改变土地的农业用途。粮食问题始终是关系到国家的安全与稳定的战略问题,是关系到数亿人口吃饭的大事。可以说,控制了粮食,就控制了人类。因此,土地流转不得改变土地的农业用途。
又次,土地只能流向农民。伴随着我国工业化进程的加速,“单干”的小农生产方式的成本在不断提高,农民积极性下降,土地流转有利于适度规模经营,可谓来得正是时候。然而,此前坊间热议的城里人下乡包种土地,体验田园生活的美好愿望因法律条件尚不具备而只能暂时“搁浅”。
再次,土地流转必须遵循一定的程序。如农民向本集体经济组织以外的人流转土地时,须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准;农民将土地承包经营权互换、转让时,当事人可向县级以上政府申请变更土地承包经营权,未经登记的不得对抗善意第三人。
最后,土地承包经营权不得抵押。尽管流转方式多样,包括转包、出租、互换、转让、股份合作等形式。但应该注意的是,依据现行法律的规定,除抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权,以及以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押时其占用范围内的土地使用权可作为抵押物外,土地承包经营权不得进行抵押。
土地流转与土地制度改革
土地流转与土地制度改革
随着我国农村经济的发展,以及农村城镇化的快速推进,土地制度改革已成为一个越来越绕不过去的话题。据有关方面调查发现,当前农村社会矛盾的主要焦点已经从税费负担转移到土地,围绕土地产生的一系列问题已成为农村最尖锐的矛盾。因此,继续推进农村土地制度改革的呼声近年来一直很高。2004年中央“一号文件”曾将“加快土地征用制度改革”列为深化农村改革的首要任务,指出,要严格区分公益性用地和经营性用地,明确界定政府土地征用权和征用范围。完善土地征用程序和补偿机制,提高补偿标准,改进分配办法,妥善安置失地农民,并为他们提供社会保障。积极探索集体非农建设用地进入市场的途径和办法。2005年中央一号文件将土地问题列为单独一个部分,在强调实行最严格的耕地保护制度的情况下,再次明确指出,要加快推进农村土地征收、征用制度改革。针对一些地方存在的随意收回农户承包地、强迫农户流转承包地等问题,一号文件强调要尊重和保障农户拥有承包地和从事农业生产的权利,尊重和保障外出务工农民的土地承包权和经营自主权。承包经营权流转和发展适度规模经营,必须在农户自愿、有偿的前提下依法进行,防止片面追求土地集中。
为规范农村土地流转,农业部于2005年出台了《农村土地承包经营权流转管理办法》。在农村集体建设用地市场化方面,广东省出台了《集体建设用地使用权流转管理办法》,并已从2005年10月1日开始施行。这个《办法》规定农村集体建设用地可以直接入市流通,从而在建立完全统一的土地市场方面迈出了重要一步,被专家学者称为我国农村的“第三次革命”。
构建农地流转新机制中央党校课题组建议设立土地银行
李惠斌:论农村土地权问题上的分配公平
土地权问题以及相关的制度安排已经成为影响我国“三农”问题的一个关键性因素。如何从马克思主义的立场对土地权中的公平问题地行分析和论述,是摆在我们面前的一项十分重要的任务。
(一)我国有关土地权政策中的四个法律规定及其带来的负面效应
我国的有关法律已经开始允许土地使用权的流转和交易。但是,如何保证农民在这种流转和交易中获利,即保证农民能够切实分享到因为社会的发展而带 来的利益,是我们分析这些法律的制定是否坚持了公平公正原则的基本依据。在我个人看来,影响我国农民土地使用权权益的主要有以下的四个因素,或者是四条规 定:
(一)2004年8月28日通过的《中华人民共和国土地管理法》第47条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿┅┅征收耕地的土 地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍”。按照这个规定,所谓“土地承包经营期限为三十年”的使用权限被一下子缩水5倍。