土地流转专业平台

针对土地纠纷案件高发 市高院公布审理指导意见———

　　本报讯　近些年，城里人到京郊农村承包或租赁土地进行种植或养殖的现象非常普遍。而随着京郊土地价值的飞涨以及城市扩张占地带来的占地补偿诱惑，导致农民以种种理由要求确认村委会对外签订的土地租赁合同无效，往回要地的案件也大量涌入法院。对此，上周北京市高院向社会公布了农村土地承包纠纷案件审理指导意见，其中规定：村民仅以违反民主程序要求确认村委会对外签订的土地承包、租赁合同无效，应裁定驳回。

　　市高院的分析称，近些年随着城市化进程加快，京郊土地快速增值，土地的现实效益和占地补偿的预期效益双双增加，加之国家免征农业税减轻了农民负担，所以大量曾经放弃土地承包权的农民重新要求承包土地，但是由于很多土地已经被村委会或村集体经济组织承包或租赁给城里人经营，所以很多村民以种种理由向法院起诉，要求确认村委会等与城里人签订的土地承包或租赁合同无效，往回要地。

　　记者从门头沟法院获悉，该院2005年之前受理的土地承包纠纷案件只有5件，而2005年到2008年受理的此类案件已经达到68件，近三年土地承包纠纷案件增长了十几倍。土地承包纠纷类案件社会影响大、海淀法院审理的该区南安河村村民告该村村委会和第三方土地租赁合同无效案，一起案件原告村民就多达600人。

　　我国《村民委员会组织法》、《农村土地承包法》均规定，村集体以外的单位或个人承包村里的土地，应事先经2/3以上村民或村民代表同意。在门头沟法院受理的土地承包纠纷类案件中，半数以上的原告村民都是以发包过程中没有履行民主程序和审批程序为由请求确认合同无效。

　　市高院《关于审理农村土地承包纠纷案件指导意见的说明》认为，如果仅以违反民主程序就确认村委会对外承包或租赁的土地合同无效，会造成多种不利后果。

　　首先，不利于承包或租赁合同的稳定性。《意见》认为，对外承包或租赁土地要经过民主程序虽然法律上早有规定，但在实际履行中并未严格执行，有的承包或租赁行为没有履行民主程序，有的履行了民主程序但是没有文字记载或村民签字，没有形成书面证据，情况多样很难区分，如果仅以民主程序确认对外承包或租赁合同无效，不利于合同的稳定。

　　此外市高院还认为，仅以民主程序确认合同无效，不利于保护农民利益，也不利于保护从城里到农村承包或租赁土地的承包人的利益。

　　据此，市高院对此类案件的审理意见是村民仅以民主程序起诉，法院应不予支持。

　　相关新闻

　　改变土地用途引纠纷 部分案件可补办手续

　　市高院的指导意见还规定，村民以改变土地用途要求确认合同无效的案件，原则上应予支持，部分情况可允许被告在案件审结前补办审批手续。

　　市高院的指导意见认为，随着国家农业政策的进一步宽松，村民往往以土地流转、土地征用改变了土地用途或土地流转、土地征用中无合法审批手续，作为请求确认土地承包或租赁合同无效的理由，要求收回土地或更高的补偿收益。对此，我国法律明确规定，土地改变用途及土地被征用均需经过严格的审批手续。未经审批的土地改变用途、土地征用，应认定为合同无效，村民以此理由起诉，法院原则上应予支持。

　　同时市高院还认为，由于前些年全市各乡镇均在建设工业小区，这些小区都是采取先“征地”，再引资，最后审批的建设方法，而且有的小区已初具规模。如果因审批手续滞后就认定无效会造成更大的损失，所以法院应允许被告在案件审结前补办审批手续。