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为再现当年“涨海声中万国商”的繁荣景象，主动融入国家“一带一路”发展战略，突出“海丝主题”，鲤城区区委、区政府决定组织实施泉州聚宝城南文化街区一期项目。本着规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，确保项目顺利推进的宗旨，根据有关法律、法规及政策规定，结合本区域实际情况，制定本方案。

第一部分 总 则

第一条 指导思想

为维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，妥善做好被征收人的补偿工作，房屋征收遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，确保整体征收与补偿工作顺利进行。

第二条 法律法规及政策依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》(福建省人民政府令第138号)、《泉州市人民政府关于印发泉州市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定的通知》(泉政文〔2015〕139号)、《泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定处理意见和实施房屋征收补偿指导意见的通知》(泉政办〔2015〕112号)等相关法律、法规及配套政策。

第三条 公开监督制度

征收工作实行“六公开、二监督”：

(一)征收与补偿的有关政策规定及征收补偿方案公开;

(二)征收安置工作程序公开;

(三)被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况公开;

(四)被征收人搬迁验收时间、选房顺序公开;

(五)安置房屋的地段、座落、户型、层次、面积公开;

(六)征收补偿情况公开;

(七)接受有关部门和社会的监督。

第四条 组织实施机构

(一)房屋征收部门

泉州市鲤城区住房和建设局

(二)征收实施单位

按属地原则，由项目所在地临江街道办事处承担房屋征收与补偿的具体工作。

第五条 征收补偿对象及补偿方式

(一)征收范围及签约期限

征收范围东起七中围墙边经南环城河西侧进入斗门头，沿斗门头西侧至港仔墘;南起后田桥沿后山社至泉州大桥下;西起泉州大桥沿防洪堤至土地路;北起土地路沿万寿路、七中沟至南环城河(具体以泉州市规划局批准的征收范围为准)。

签约期限以泉州市鲤城区人民政府发布的房屋征收公告规定的时间为准。

(二)征收补偿对象

凡在本征收范围内被征收房屋的所有权人为被征收人。房屋征收部门应与被征收人签订补偿安置协议。

(三)产权调换房屋地点

向阳安置区、爱国路道路拓改及片区改造建设项目、泉州市温陵商贸中心项目、高山安置区、锦美安置区、江南街道东浦社区危房片区改造(一期)、江南花园城的存量安置房源。

(四)性质、用途认定依据

以《土地使用证》、《房屋所有权证》登记的用途或规划、土地管理部门颁发的合法有效文件为依据。

(五)面积测算依据及被征收房屋面积的计算方法

1.面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范计算。

2.对持有《房屋所有权证》的被征收房屋，以《房屋所有权证》登记的面积为依据。

3.对本方案中所列价格无异议、在房屋征收公告规定期限内签订协议并搬迁的，其被征收房屋除按国家现行的房地产测量规范计算建筑面积外，有下列情况的可优惠计算征收面积：

(1)平屋外墙至滴水线的水平投影面积部分，按50%计算征收面积。

(2)平屋的天井按50%计算征收面积。

(3)围墙大门的雨披按50%计算征收面积。

(4)利用坡屋顶空间作为阁楼的建筑，其楼底高度在2.2米以上，阁楼层高在1.6米以上的部分按50%计算征收面积(层高在1.6米以下的部分按附属物给予补偿)。

(5)通往屋顶的风楼，层高超过2.2米的，按100%计算征收面积(层高低于2.2米的，按附属物给予补偿)。

(6)通往屋顶的风楼，其合法建筑面积为底层合法建筑面积1/3以内的(含1/3)，不计入总层数。

4.对本方案中所列价格有异议，或未在房屋征收公告规定期限内签订协议并搬迁的，不再适用上述计算面积的优惠办法。

(六)被征收房屋补偿价格的确定

1.补偿参考价的确定

由具有相应资质的评估机构进行基准价评估作为本方案补偿参考价，房屋征收部门根据本方案与被征收人协商确定补偿。选择房屋产权调换的，根据本方案结算差价。

2.分户评估价的确定

本方案中所列价格为参考价，被征收人对本方案房屋补偿参考价有异议的，由依法选定的房地产价格评估机构对被征收房屋价值进行分户评估，评估结果作为补偿依据(选择分户评估的，不再适用本方案补偿参考价)。选择产权调换补偿方式的，还应同时对产权调换房屋价值进行评估，并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。未经登记的经营性用房分户评估时，应按政府公布的基准地价扣除住宅用地与商业用地之间的差价。

被征收人或者房屋征收部门对房屋评估价值有异议的，可以自收到估价报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果10日内向泉州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

(七)补偿方式

分为产权调换、货币补偿、部分产权调换与部分货币补偿相结合三种方式。

1.住宅及(仿)古建筑

(1)可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。

(2)被征收房屋权属不清或有产权纠纷的，必须实行房屋产权调换。产权清楚的被征收房屋面积在50㎡以下(不含50㎡)，且被征收人在中心市区有其他住房的，应实行货币补偿。

(3)被征收房屋面积较大、产权清楚的，可选择部分货币补偿结合部分房屋产权调换，但房屋产权调换部分只按等面积调换，不予享受扩购优惠。

2.店面及企事业单位用房，原则上实行货币补偿。

3.征收中涉及军事设施、教堂、寺庙以及文物古迹等，依照有关法律、法规的规定处理。

4.拆除违法、违章建筑按本方案有关规定处理。

5.临时建筑、附属物及地上物(水电表除外)一次性给予货币补偿，补偿标准详见附表八。

6.实行货币补偿的被征收人，可以选择将货币补偿出资入股，具体详见《泉州聚宝城南文化街区一期项目出资入股方案》。

(八)按期签约搬迁奖励

对在签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，给予每产权户最高5万元(公寓型住宅每产权户最高3万)的按期签约搬迁奖励，但被征收房屋面积在50㎡以下(不含50㎡)的按1000元/㎡奖励(公寓型住宅除外)。“产权户”的认定标准以有效的土地使用权契证或房屋所有权契证为计户依据。

第二部分 房屋权属认定和处理办法

第六条 住宅房屋权属的认定和未经登记建筑的认定处理办法

(一)合法产权的认定

持有有效《土地使用证》或《房屋所有权证》的房屋。

(二)未经登记但视为合法的情形

为照顾被征收人利益，结合项目实际情况，凡对本方案中所列价格无异议、在房屋征收公告规定期限内签订协议并搬迁，古城区范围内未经登记建筑有下列情形之一的，可以认定为合法建筑，按房屋征收的有关规定予以补偿：

1.持有各历史时期的房地产契证;

2.持有人民政府核发的公定契证;

3.持有有权部门批准基建手续的房屋。

(三)未经批准改扩建的未经登记建筑的认定处理标准

古城区范围内持有房地产契证但未经批准在原契证用地面积内进行改扩建的房屋，被征收人在房屋征收公告规定的签约期限内签订协议并搬迁的，本着尊重历史的原则，区分以下情况进行处理：

1.1984年1月5日国务院《城市规划条例》颁布实施前基建的，一层建筑面积按100%给予补偿;二层、三层按建筑面积不超过95%给予补偿;

2.1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施后至1991年7月13日《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》实施前基建的，可按建筑面积不超过95%给予补偿;

3.1991年7月13日《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》实施后至1992年元月泉州市人民政府《关于处理市区历年违法建设规定的决定》实施前基建的，可按建筑面积不超过90%给予补偿;

4.1992年元月泉州市人民政府《关于处理市区历年违法建设规定的决定》实施后至2004年10月1日《泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》实施前基建的，三层以下的(含三层)可按建筑面积不超过85%给予补偿;三层以上的可给予一定的材料补贴(详见附表四);

5.2004年10月1日《泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》实施后未经批准基建的房屋，按照市委办、市政府办《泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见》进行处置。其中对2004年10月1日至2008年航拍图(数字化地图)前基建的房屋，可给予一定的材料补贴(详见附表四);

6.未经登记建筑的认定，应严格以市规划部门地形图、航拍图、数字化地图为依据。

第七条 店面的认定和处理办法

(一)合法手续的认定

经规划部门批准或产权登记明确载明为店面。

(二)未经登记但视为合法的情形

房屋契证记载为店屋，持有工商税务管理部门核发的有效营业执照且征收时仍在从事经营活动。

(三)未经登记的经营性用房的认定处理标准

未经规划部门批准或房屋所有权证未记载为经营性用房、房屋契证未记载为店屋，擅自将位于城市主次干道或主要支路临街底层合法住宅改为经营性用房，持有工商税务管理部门核发的有效营业执照且征收时仍在从事经营活动，能在房屋征收公告规定期限内签订协议并搬迁的，本着尊重历史的原则，区分以下情况进行处理：

1.1991年7月13日《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》实施前，已将临街底层合法住宅改为经营性用房的，可按原房屋建筑结构临街底层第一自然间(进深不得超过8米)建筑面积的95%认定经营性用房给予补偿;

2.1991年7月13日《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》实施后至1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》实施前，已将临街底层合法住宅改为经营性用房的，可按原房屋建筑结构临街底层第一自然间(进深不得超过8米)建筑面积的90%认定经营性用房给予补偿;

3.1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》实施后，将临街底层合法住宅改为经营性用房的，一律按住宅房屋给予补偿，但可以根据现持有的工商、税务等有效执照，按原房屋建筑结构临街底层第一自然间(进深不得超过8米)建筑面积给予一次性终止经营补贴(详见附表五);

4.经营性用房面积的认定：以原房屋建筑结构临街底层第一自然间计算，第一自然间界限不清或新建大开间的，其进深不得超过8米，超过部分按住宅给予补偿。

第三部分 房屋补偿与奖励办法

第八条 总体原则

在全区范围内统筹安置房源，扩展多类别房产，推行多样化安置，提供多元化选择。

(一)货币补偿实行价值补偿。鼓励货币化安置，对选择货币补偿后购房的被征收人，打开购买通道，予以照顾购买鲤城区辖区内多类别的安置房源。房源价格根据区位、用途、建筑结构、新旧程度等因素评估确定。

(二)产权调换实行等价置换。鼓励异地安置，对选择江南新区安置房源的被征收人，予以价格优惠。产权调换由房屋征收部门提供鲤城区辖区内统筹的安置房源，以被征收房屋评估价值和安置房评估价值，实施两者的价值置换，并按照“多还少补”的原则结算差价。

第九条 住宅补偿安置与奖励办法

(一)选择货币补偿方式

1.补偿办法

由具有相应资质的评估机构进行基准价评估，确定被征收房屋的货币补偿价格。住宅根据房屋结构、总层数和装修档次的不同情况按附表一结合附表三所列标准执行;列入《泉州市古城保护整治规划》的(仿)古建筑按附表二结合附表三补偿。

2.奖励办法

被征收人全部选择货币补偿的，在规定期限内签订协议并搬迁，给予被征收住宅房屋价值补偿单价(含装修)20%的奖励。

3.被征收人选择货币补偿后的购房补助与优惠办法

(1)购房补助：被征收人全部选择货币补偿的，自领取房屋征收补偿款并在房屋征收公告规定的签约期限届满之日起两年内购买经济适用房、限价房或一年内在鲤城区辖区内购买普通商品房(含二手房)，可按购买情况向房屋征收部门申请相应的购房补助。

(2)契税优惠：被征收人在签订货币补偿协议后，重新购置普通住房自住的，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

(3)房源扩展：对选择货币补偿的被征收人，在规定期限内签订协议并搬迁的，房屋征收部门提供鲤城区辖区内多类别的安置房源，照顾被征收人购买。

(二)选择房屋产权调换方式

1.选房办法

实行“先签约、先搬迁、先选房”原则。被征收人在规定期限内签约搬迁的当日，由房屋征收部门发放“搬迁腾空验收证”，被征收人凭“搬迁腾空验收证”，按房屋征收部门通知的时间换取“房屋征收补偿安置证顺序号”，若同一日内有两户或两户以上房屋完成签约搬迁，次日以公开拈阄方式确定先后顺序。安置时被征收人凭“房屋征收补偿安置证顺序号”按顺序选定安置房并签订房屋征收补偿安置补充协议。

2.结算办法

原则上每个产权户(即每个选房号)在老城区只能选择一套安置房，对选择江南新区安置房源的予以优惠。安置房建筑面积与被征收房屋经认定的可产权调换面积相等部分，按安置房评估基准价优惠后的安置结算价结算。

3.扩购优惠

原则上每个产权户(即每个选房号)所选安置房的面积应与其可产权调换的面积一致。但因安置房户型、结构等原因，安置房建筑面积超过被征收房屋认定的可产权调换面积部分，按不超过20㎡(含)给予扩购优惠。

4.若所选安置房为高层建筑，安置房建筑面积与被征收房屋经认定的可产权调换面积相等部分，不计算层次差价;安置房建筑面积超过被征收房屋认定的可产权调换面积部分，按照安置房所在项目的《房屋征收补偿方案》标准执行。

(三)其他

1.自有房屋产权占地范围内的宅地按3000元/ ㎡给予补偿;房屋使用范围内属历史形成且使用权无纠纷的按1000元/㎡给予补偿。分户评估的不再适用本条款。

2.具有合法产权的已倒塌住宅房屋，其合法建筑面积缴纳1600元/ ㎡的修复差价后，按照本方案标准补偿。选择产权调换的，不予享受扩购优惠。

3.持有正规手续的公寓式储藏间实行货币补偿，按附表一所列住宅标准的75%给予补偿。

第十条 店面补偿与奖励办法

(一)被征收店面按评估基准价补偿(详见附表五)。

(二)被征收人在规定期限内签订协议并搬迁，以认定的可补偿面积给予被征收店面补偿单价10%的奖励。

(三)打开购买通道，对店面实行货币补偿的被征收人，在规定期限内签订协议并搬迁的，房屋征收部门提供鲤城区辖区内多类别的安置房源，照顾被征收人购买。

第十一条 企业用房补偿办法

(一)各类用地补偿标准参照泉州市国土资源局《泉州市中心市区2014年度土地定级和基准地价修编成果应用方案》评估确定(详见附表六)。

(二)企业用房补偿办法

1.合法企业厂房、仓库及其配套用房等地上建筑物，按评估基准价补偿(详见附表七)。

2.征收基建手续不完整的企业厂房、仓库及其他配套用房，对在规定期限内签订协议并搬迁的，可按以下办法进行处理：

(1)1995年12月25日后至2004年10月1日前，土地已批但未经规划建设部门批准的企业用房，土地按附表六用地标准给予补偿，地上建筑物按附表七重置价的90%给予补偿;

(2)1995年12月25日后至2004年10月1日前，使用未经批准土地建设的企业用房，土地根据划拨性质及土地用途按附表六用地标准的50%给予补偿，地上建筑物按附表七重置价的70%给予补偿。

3.企业厂房层高超过4米的，层高每增加1米，按附表七相应标准增加5%给予补偿，层高计算从室内地面到檐口计算高度。分户评估的不再适用本条款。

(三)被征收人在规定期限内签订协议并搬迁，以认定的可补偿面积给予企业用地及地上建筑物补偿标准10%的奖励。

第十二条 事业单位补偿办法

征收事业单位用房，根据其土地用途确定补偿。

第十三条 本项目实行货币补偿的企、事业单位，在群众优先前提下，鲤城区辖区内多类别的安置房源若有余量，可予购买。

第四部分 搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿

第十四条 搬迁费标准

(一)住宅：按经认定的可补偿安置面积计算，标准为5元/㎡。被征收人选择货币补偿的，发放一次搬迁费;被征收人选择产权调换的，发放两次搬迁费。

(二)店面：按经认定的可补偿面积计算，标准为6元/㎡，发放一次搬迁费。

(三)企业用房:按经认定的可补偿面积计算，标准为6元/㎡，发放一次搬迁费。对于可恢复使用的大型机械设备由被征收人处置，按1-3吨(含)400元/台、3-5吨(含)800元/台、5-10吨(含)1000元/台、10吨以上2000元/台一次性给予搬迁补助。

第十五条 住宅临时安置费标准

(一)过渡期限与过渡方式：对被征收房屋实行期房产权调换的，过渡期限为36个月，在签约期限内签订协议并搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日起计算;超过签约期限签订协议搬迁的，过渡期限自搬迁之日起开始计算。过渡方式由被征收人领取临时安置费自行过渡。

(二)临时安置费标准为8元/㎡·月。

1.被征收人选择货币补偿或现房产权调换的，一次性给予6个月。

2.被征收人选择产权调换自行过渡的，按经认定的可补偿面积计算，每产权户保底1500元/月。临时安置费时间计算，自被征收人签订协议并搬迁之日起，至房屋征收部门通知入户安置为止。除不可抗力外，过渡期限超过36个月的，自逾期之日起，房屋征收部门向自行过渡的被征收人支付双倍临时安置费，但享受保底的不翻倍计算，仍按每产权户1500元/月执行。

(三)房屋征收部门发出入户安置通知后15天内，被征收人按要求办理入户安置手续的，按标准再发给一个月临时安置费;被征收人未按要求办理入户安置手续的，从发出入户安置通知后第二个月起，房屋征收部门不再支付被征收人临时安置费。

第十六条 店面、企业用房停产停业损失补偿标准

(一)店面

因征收造成停产停业的，被征收人可选择以下停产停业损失补偿标准之一进行补偿：

1.根据经营者近3年的年平均净利润确定。生产经营期限不足3年的，以实际生产经营期限的年平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定;税务部门无法出具证明的，根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。

2.根据被征收店面经认定的可补偿面积，按30元/㎡?月标准,一次性给予6个月的停业停产损失补偿。

(二)企业用房

1.同时符合下列条件的，给予停产停业损失补偿：

(1)被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑;

(2)被征收房屋为非住宅用房;

(3)有合法、有效的相关生产经营行政许可证照，且行政许可证照上载明的住所(营业场所)为被征收房屋;

(4)已办理税务登记并具有纳税凭证。

2.企业因征收造成停产停业的，一次性给予6个月的停产停业损失补偿，被征收人可选择以下标准之一进行补偿：

(1)根据经营者近3年的年平均净利润确定;

(2)按经认定的可补偿面积计算，标准为12元/㎡?月。

第五部分 保障办法

第十七条 属民政部门认定的低保对象且在中心市区无其他住房的被征收人：

(一)选择货币补偿方式的，若其被征收房屋人均建筑面积不足20㎡，则被征收房屋价值补偿款按人均建筑面积20㎡补足。

(二)选择房屋产权调换方式的，若其被征收房屋人均建筑面积不足20㎡，则按人均建筑面积20㎡安置。增加的产权调换房屋面积部分，应按照本方案确定的价格补交差价。

(三)“人均”的计算公式为：人均建筑面积=认定的可以补偿建筑面积÷征收决定作出前被征收房屋户口簿记载的人口数(被征收房屋户口簿记载的人口须为被征收房屋所有权人的直系亲属且为常住人口)。

第十八条 在房屋征收公告规定的签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，自签约期限届满之日起五年内，可凭房屋征收补偿协议办理其直系(孙)子女在原被征收房屋所在片区的公办初中、小学、幼儿园入学入托等事宜。

第六部分 补偿决定

第十九条 补偿决定

房屋征收部门与被征收人在房屋征收公告规定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的泉州市鲤城区人民政府依据分户评估结果作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的泉州市鲤城区人民政府依法申请人民法院强制执行。

被依法作出房屋补偿决定的，不再适用本方案的优惠、奖励办法。

第七部分 附 则

第二十条 适用范围

本方案仅适用于泉州聚宝城南文化街区一期项目征收范围内国有土地上房屋的征收补偿。

第二十一条 违法、违章建筑

(一)对认定为违法、违章建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予赔偿。

(二)本项目房屋征收公告发布之后抢建的房屋，一律不予赔偿，并强制拆除。

(三)违章建筑的认定，以地形图、遥感图和相关文件等为主要依据。

第二十二条 腾空验收

(一)房屋验收前，被征收人应将房屋的水费、电费、有线电视、电话、宽带等相关费用结清，否则承担相关责任。

(二)房屋验收后，被征收人应保持房屋原貌，不得私自拆除房屋构件、门窗等附属物以及水电设施等，否则将在征收补偿款中予以扣除，已领取补偿款的将追回相应金额，并追责相关责任。

第二十三条 安置房水、电表为一户一表，被征收人原有的水、电表可予抵扣，不足部分按有关规定按实结算。

第二十四条 本方案自征收决定公告发布之日起实施，未尽事宜按相关法律、法规的规定执行。

第二十五条 本方案解释权归泉州市鲤城区住房和建设局。

附表一 被征收住宅补偿单价表

单位：元/㎡

附表二 (仿)古建筑补偿单价表

单位：元/㎡

附表三 被征收住宅装修档次补偿单价表

附表四 被征收住宅材料费补偿单价表

单位：元/㎡

附表五  被征收店面补偿单价及一次性终止经营补贴表

单位：(元/㎡)

附表六 各类用地补偿单价表

附表七 企业厂房、仓库及其配套用房补偿单价表

单位：元/㎡