土地流转专业平台

《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》中提到：伴随我国工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程，农村劳动力大量转移，农业物质技术装备水平不断提高，农户承包土地的经营权流转明显加快，发展适度规模经营已成为必然趋势。实践证明，土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路，有利于优化土地资源配置和提高劳动生产率，有利于保障粮食安全和主要农产品供给，有利于促进农业技术推广应用和农业增效、农民增收，应从我国人多地少、农村情况千差万别的实际出发，积极稳妥地推进。

说明土地流转已成为未来农业发展的一大趋势，怎样相应政策的引导，走上致富的道路?从以下几个方面为您提供新的思路：

一、选模式

在你动手之前，一定要去选土地运营模式，目前土地运营模式有六种。

第一种：土地承包。

这种模式应该不陌生了，很多人已经流转了300亩地或200亩地正到处找项目。

优点：能完全控制土地，发展什么种植项目自己说了算，土地可以集约化、规模化种植。

缺点：前期资金占用量大，雇佣人工成本大(人难管)，土地全部集中在你手里头，风险大。

第二种：土地中介，也叫土地银行。

不想种地的农民把土地给中介，中介把土地再转租给其他人，从中赚差价。

优点：自己不承担种植风险。

缺点：如果土地转租不出去，就要中介去运营这些土地。

第三种：土地服务性全托管。

土地托儿所形式，土地服务型全托是产前、产中、产后的“一条龙”服务模式，合作社等组织收取服务费，在合同里注明各项附属条件，并向农户保证达到定额的产量。

优点：先收费，后服务，合作社的利益有保障，不承担自然灾害风险。

缺点：农民接受起来慢，合作社只赚服务的钱。

第四种：土地收益型全托，农民将土地委托合作社全权管理。

每年给农民定额的租金或分红。

优点：可以先不给农民钱去运作土地，年底给农民分红或固定收益。

缺点：开始让农民相信你难，自己还得承担种植风险。

第五种：土地“半托”型合作模式。

有的地方也叫菜单式托管。比如合作社和农民商量，选择一些服务项目，服务结束后由农户验收作业质量。

优点：让农民接受起来容易。

缺点：选择的多样性管理难，利润点低。

第六种：土地入股模式。

入股模式被看成最高级形式，农民用土地作股加入，参与经营，利益共享、风险共担，是未来的主要运营模式。

优点：和农民共担风险，不占用大量资金。

缺点：农民说退就退，对土地的控制力度弱。

二、抓关键

选好了模式之后，一定要抓关键，抓住关键环节，才能减少土地拿到手的成本，抓住关键人才能减少纠纷。这需要你对土地流转或托管、入股的流程一定要了解。流程如下图所示。

三、抓运营

运营的重要性不用多说，如何抓运营，希望下面的思路能给你一些帮助。

1、规模种植以提高机械化

2、选择好项目以提高经济效益

3、化整为零以变成城里人的开心农场

4、温室大棚以变城里人的乡间别墅

【农民朋友的思路】

曾经有这么一件真事：2003年，一个企业在一个村子租了农民的200亩地，种植花卉苗木。几年之后，这个企业有了很不错的收成。农民见企业获利很多，就要求涨地租，否则，他们就收回土地自己干。在这个事例中，资本和农民不是双赢。资本获利甚丰，而农民对拿到手的地租不满意。如果上调地租，资本又会不满意。

其实，这样的事情是很常见的。

2014年中央一号文件指出，土地流转和适度规模经营要尊重农民意愿。土地从一个农户向另一个农户流转，他们之间相互协商，农民的意愿可以得到比较充分的体现。但土地从农民向资本流转，一些农民的意愿就不容易体现。比如一部分农户同意出租，另一部分农户不同意出租。或者农户开始同意出租，几年之后不再愿意出租。上面说的事例就属于第二种情况。

对于这种情况，有人会说，农民签了字就必须履行合同，资本赚钱后他们眼红要毁约，是缺乏“市场观念”、“契约精神”。其实也不能完全这么看，资本和农民之间存在信息不对称，资本对土地价值的计算比农民更准确。他们租下土地，很多时候是在赌土地升值。但农民不是赌徒，他们根据土地现有的价值估算租金。

如果因为信息不对称而利益受损，农民就会很不满意，甚至做出过激的事情。资本可以“市场法则”为理由，并在地方政府协助下，拒绝农民的要求。但农民的不满情绪不会就此消失，而是会蔓延和传染。

那么，在土地流转中，农民的意愿如何得以体现呢?我们的建议是“保持沟通，适时调整”。政府和资本要了解农民的诉求，农民朋友也应看到土地零散经营的弊端以及土地整合的好处，调查整个项目的风险与利益。