土地流转专业平台

开平市农业局网上征求对《开平市农村产权流转交易管理办法》的意见

根据开平市《开平市人民政府办公室关于印发开平市2015年度政府规范性文件制定计划的通知》（开府办[2015]35号）的通知要求，现对《开平市农村产权流转交易管理办法》公开征询意见，请广大市民积极参与评议，多提宝贵意见和建议，并于8月19日前向开平市农业局农财办反馈。谢谢！

联系人：关家沛，联系方式：2212019；kpsncb@163.com

开平市农业局
2016年8月11日

开平市农村产权流转交易管理办法

第一章  总  则

第一条  为规范我市农村集体资产、资源交易秩序，规范土地承包经营权流转行为，确保交易过程公开、公平、公正，促进农村集体资产保值增值，发展壮大农村集体经济，保护农民利益，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《广东省农村集体经济组织管理规定》、《广东省农村集体资产管理条例》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和有关政策，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本市村、组两级集体经济组织所有及统一经营管理的资产、资源的发包、出租、出让（出售）等交易活动适用本办法，农户以家庭承包方式承包经营的耕地、林地、养殖水面等农用地经营权以转包、出租、入股等方式流转的可根据个人意愿参照本办法执行。村、组两级集体经济组织包括经济联合社、经济合作社，以及代行集体经济组织职能的村民委员会、居民委员会（村改社区）和村民小组、居民小组。

第二章  工作机构和职责

第三条  市农业行政主管部门负责指导和协调全市农村集体资产资源交易及土地承包经营权流转管理工作，建立并保障农村产权流转管理服务平台持续稳定运行，组织实施本办法。

镇人民政府、街道办事处相关职能部门负责开展农村集体资产交易及土地承包经营权流转监督管理工作，组织农村集体资产及农户承包土地进入交易服务机构交易。

第四条  镇(街)农业农村工作部门下设的农村产权流转管理服务中心是本辖区内农村集体资产资源的交易管理及服务机构（以下简称镇级交易管理服务机构），履行以下职责：

（一）负责将农村集体资产、资源及相关经济合同的信息录入农村产权流转管理服务平台;

（二）监督、提示合同期满前的交易申请;

（三）提供农村集体资产及农户承包土地交易的场所;

（四）统一发布资产交易信息;

（五）接受意向竞投人咨询和报名，审查意向竞投人资质;

（六）按照规定组织交易;

（七）指导交易合同签订;

（八）保存管理资产交易文件和交易活动记录等档案;

（九）对资产交易的合同归档备案;

（十）记录交易主体的诚信情况。

镇级交易管理服务机构不对进场交易的农村集体资产、资源及农户承包土地的质量瑕疵、权属合法性瑕疵、合同违约以及现场突发的人身伤害或财产损失等风险承担法律责任。

第三章   交易要求和标准

第五条  凡属农村集体经济组织所有及统一经营管理的资产资源的发包、出租、出让（出售）等要进入开平市农村产权流转管理服务平台（以下简称“服务平台”），按照本办法规定的程序，通过招标、竞投（竞价）等方式组织公开交易。交易过程接受镇级交易管理服务机构统一监督管理。

符合下列条件之一的交易必须由镇级交易管理服务机构组织，进入指定的场所开展交易活动。

（一）单宗合同林地面积30亩以上（含30亩，下同）或10亩以上的农用地（包括耕地、鱼塘、水库等）的发包交易。

（二）单个商铺、单套公寓楼或单套商品房建筑面积30㎡以上或其他集体物业（含厂房、仓库、办公楼、市场、旧校舍等）建筑面积100㎡以上所有权或经营权的出售或出租交易。

（三）现值估价（底价）在2万元以上的资产出售交易。

（四）农村集体建设用地使用权出让、出租和抵押，农村集体经济组织持有的国有建设用地使用权的转让，要按照国家、省、市有关规定到开平市公共资源交易中心办理相关手续。相关资料（包括民主议事记录、交易方案、合同文本和交易结果等）要同步报镇级交易管理服务机构备案，纳入服务平台统一管理。

第六条  未达到前款规定标准的交易视为小额交易，可按小额交易程序通过公开协商的方式进行交易。

（一）首先由村组集体经济组织制订交易方案和合同文本并公示7天。

（二）公示完毕报镇级交易管理服务机构备案。

（三）召开成员大会或成员代表会议（意向承包人可以列席）对发包事项进行讨论并表决。

（四）表决通过后，与意向承包人签订承包合同。

（五）交易完成后7天内到镇级交易管理服务机构备案或办理相关手续。

第七条  符合下列情形之一的项目，可以不采取公开招标的方式进行交易，签订相关经济合同前应及时报镇级交易管理服务机构备案。

（一）公共公益设施建设项目或非营利性机构（如国家行政机关、公益性事业单位和其他公益性社会团体）需要租用或受让的农村集体物业、土地等资产资源的，在出具相关部门文件或相关证明材料原件后，可在严格执行民主决策程序的基础上，通过公开协商的方式进行发包。

（二）经连续两次采用公开招标方式交易都因无人报名而未能成功交易的项目。本条款只适用交易全过程都由镇级交易管理服务机构组织的交易。

第八条  凡涉及农村集体资产资源处置，禁止以任何借口或通过拆零方式规避进入服务平台组织公开交易。

第九条  农户以家庭承包方式承包经营的农用地，可自愿向镇级交易管理服务机构提出申请，经审批同意后通过招标、竞投（竞价）等方式组织公开交易。

第四章   交易方式

第十条  资产交易采取明标明投、明标暗投等公开竞价方式进行，根据实际情况需要亦可采取网络竞拍等方式进行，成交价均不得低于底价，法律、法规以及有关政策文件有特殊规定的，从其规定。

第十一条  明标明投的方式为二次报价，报名阶段分散出价，交易日现场集中竞价。明标暗投的方式为一次性报价，报名阶段集中投递密封函件报价，交易日集中开标、评标、定标。明标暗投的方式只适用交易全过程都由镇级交易管理服务机构组织的交易。

第十二条  采取明标明投的方式进行交易，按照以下原则确定竞得人。

（一）有两位或两位以上的意向竞投人有效报名并报价的，该标的必须按程序通过现场竞价交易方式，按“价高者得”原则确定竞得人（由集体统一经营的资产、资源，在同等条件下，本农村集体经济组织成员、原承租方等依法、依约定享有优先权的竞投人优先竞得）。

（二）现场竞价开始后，所有合格竞投人都没有应价的，交易标的根据合格竞投人签订报价确认书时的有效报价，按“价高者得”原则确定竞得人。

（三）只有一位意向竞投人报名参加竞投，并签订报价确认书的，交易标的以其有效报价作为成交价格直接确定竞得人。

（四）在规定时间内无人报名参加竞投的，按规定另行组织交易。

第十三条  采取明标暗投的方式进行交易，按照以下原则确定竞得人。

（一）有两位或两位以上的意向竞投人有效报名并递交报价密封函件的，通过现场开标、评标，以“价高者得”为原则确定竞得人（若出现两个或两个以上竞投人的有效报价相同且为最高报价的，则由最高价者即时以明标举牌报价的形式确定最终中标者）。由集体统一经营的资产、资源，在价格与条件相同的情况下，本农村集体经济组织成员、原承租方等依法、依约定享有优先权的竞投人优先竞得。

（二）只有一位意向竞投人报名参加竞投，并递交报价密封函件的，通过现场开标、评标，以其有效报价作为成交价格直接确定竞得人。

（三）在规定时间内无人报名参加竞投的，按规定另行组织交易。

第五章  交易步骤和程序

第一节  集体资产资源交易

第十四条  在镇级交易管理服务机构的指导下，村组集体经济组织要及时梳理六个月内到期的经济合同信息和其他闲置资产资源，做好开展资产交易的前期各项准备工作。

第十五条  村组集体经济组织要提前三个月酝酿拟订资产交易方案和合同文本，并上墙公示7天。村级（经联社）资产交易信息公示范围要涵盖村委会和下属村小组；组级（合作社）资产交易信息公示范围可以限于本村小组。

第十六条  在酝酿拟订资产交易方案和合同文本的过程中，要全面合理评估资产资源的市场价值，并参考相似或相邻资产资源的最新市场交易价格确定交易底价。

第十七条  对经公示无异议的资产交易方案和合同文本，村组集体经济组织要及时组织召开成员大会或成员代表会议进行表决，形成集体资产交易会议决议记录表。会议决议记录表必须记录资产交易方案的主要条款，如交易底价（标底）、承包款递增方式、发包期限和起止日期、资产资源用途、违约责任等。

第十八条  对一定时间内（指一年内或半年内）集体资产交易数量较多的村组集体经济组织，可以采取“集中表决”形式进行，即通过适时召开一次成员大会或成员代表会议，对期内多宗拟开展交易的资产资源的交易底价、交易方式、期限和起止日期等交易事项进行集中逐一表决。

（一）召开成员大会，要有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有本组织2/3以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的半数以上通过。

（二）召开成员代表会议，要有本组织2/3以上的成员代表参加，所作决定应当经到会代表2/3以上通过。

（三）将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，须经本集体经济组织的成员大会2/3以上成员或者2/3以上成员代表（户代表）同意，并报镇人民政府或街道办事处批准。

第十九条  所有集体资产交易事项须经村民依法表决通过，方可到镇级交易管理服务机构提出立项申请，并提交以下资料。

（一）准予开展交易的证明资料。包括《集体资产交易方案》、《集体资产交易会议决议记录表》、《资产交易立项申请表》、《合同文本》和相关公示过程证明材料（如公示现场图片、视频等）等；

（二）农村集体经济组织证明书副本原件，组织机构代码证副本和法人身份证等证件原件及复印件；

（三）交易标的的详细说明及其有效的权属证明资料。一是物权材料，如集体土地所有权证、集体建设用地使用权证、房产证、土地承包经营权证、林权证等；二是经营权证明材料，如资产捐赠证明、资产购买和建造证明（购买合同、施工合同、合作开发合同、工程预决算资料等）以及上期无发生经营权纠纷的经济合同等；

（四）法律、法规规定需要提交的其他资料。

第二十条  对于因历史或其他原因未能办到相关权属证明文件，但没有权属争议的集体资产资源，要在尊重历史和依法处置的前提下，全部纳入服务平台，按照规定程序组织公开交易。

第二十一条  镇级交易管理服务机构对村组集体经济组织所提交交易立项资料的真实性、完整性、合理性、合规性和合法性进行审核。审核通过的，加盖公章予以确认，准许进入组织交易的下一个环节；没有通过的，不予立项，退回资料并说明原因或要求补充其他必需的交易资料。

第二十二条  镇级交易管理服务机构工作人员在审核交易立项申请的过程中，重点加强对交易方案中以下事项的审核：

（一）交易标的描述是否全面、客观、准确；

（二）交易底价是否合理，是否接近市场参考价格（以相似或相邻资产资源的最新市场交易价格确定）；

（三）表决通过是否符合法定程序和要求；

（四）交易标的用途是否符合相关法律规定。

第二十三条  对通过立项审核的集体资产交易事项，镇级交易管理服务机构负责编制资产交易文本，包括招标公告、竞投规则等，并通过服务平台和村组信息公开栏及时发布交易公告。公告时间应不少于10天。

第二十四条  制作交易公告，必须详细描述标的物现状和相关情况，同时附上标的物的近期图片（照片）。

第二十五条  公告期满无人报名或交易不成功的，可以在保持原交易方案主要条款（包括交易底价、发包期限和资产资源用途、违约责任等）不变的情况下延长公告期。延长公告的时间应不少于7天。

第二十六条  接受意向竞投人报名，按以下程序进行。

（一）索取交易资料。意向竞投人（法人、自然人或其他组织）按照招标公告的要求，携带身份证明资料到镇级交易管理服务机构或村组集体经济组织索取参加竞投的相关纸质文本资料。

（二）缴纳竞投保证金。意向竞投人要在招标公告规定的时间内以银行转账或汇款的方式将竞投保证金单笔汇入指定的银行账户。然后凭银行转账或存款凭证原件及复印件到镇级交易管理服务机构或村组集体经济组织办理报名手续。一般情况下，出租和发包交易竞投保证金按交易底价一年租金计算；出让（出售）交易按交易底价20%计算。

对有可能出现围标、串标或恶意抬价的情况，可以提高竞投保证金的额度，具体金额由村组集体经济组织按照民主决策程序研究决定。

（三）提交参加竞投资料。意向竞投人在趸缴竞投保证金后，在规定的时间内到镇级交易管理服务机构或村组集体经济组织办理竞投报名手续，同时提交以下资料。

1.身份证明材料。指单位营业执照和组织机构代码证书正本及加盖公章的复印件、法定代表人身份证原件及复印件或自然人的身份证原件及复印件等。

2.竞投保证金缴纳凭证（银行转账或存款凭证）。

3.以明标明投的方式开展竞投应递交《报价确认书》。意向竞投人在报名阶段按照招标公告要求以递增报价方式依次签订报价确认书。镇级交易管理服务机构或村组集体经济组织现场书面公告标的的最新报价。对该标的其后报价的必须按幅度高于公示的最新报价（首位报价的可以按底价报价，其后报价需按最新报价加上加价幅度之和进行报价）。

以明标暗投的方式开展竞投应递交《报价密封函件》。意向竞投人在报名阶段按照招标公告要求以不低于底价为原则签订并制作报价密封函件。

4.《招标公告》规定的其他资料。

（四）审核意向竞投人提交的资料。镇级交易管理服务机构或村组集体经济组织负责审核意向竞投人提交的资料。审核通过的，由镇级交易管理服务机构或村组集体经济组织向意向竞投人发放竞投资格确认书，确认意向竞投人的竞投资格，成为合格竞投人。

第二十七条  组织资产竞投交易现场，按以下程序进行。

（一）现场签到。村组集体经济组织负责人、合格竞投人、见证人（一般是村组集体经济组织成员代表）在开展交易当天，于规定时间内到达指定竞投场所办理签到手续。签到时，合格竞投人需提供以下资料：

（1）合格竞投人的有效身份证明（如委托他人竞投的，需提交委托人和被委托人的有效身份证明及委托书原件。委托竞投时，委托人只能委托一人参加竞投，被委托人不得再委托他人参加竞投。）；

（2）竞投保证金缴纳凭证；

（3）竞投资格确认书。

合格竞投人没有按照约定前来办理签到手续并参加竞投的，视为自动放弃现场竞价权利，其所趸缴的竞投保证金不予退还。

（二）发放竞投号牌及入场证。镇级交易管理服务机构的工作人员负责审核合格竞投人提交的签到资料，并向合格竞投人发放竞投号牌和入场证。

合格竞投人可带一名陪同人员进场参加竞投，具体陪同人数可由镇级交易管理服务机构根据交易现场的实际情况而定。所有参加竞投会的人员必须凭入场证进场。

（三）开展竞投交易或开标。每场竞投交易活动，镇级交易管理服务机构要安排三名以上工作人员现场参加竞投组织工作。其中，主持人一人，记录人一人，另外一人负责维持并记录现场秩序，协助主持人开展工作。记录人即时登记合格竞投人应价（报价）情况（实行明标暗投的则由记录人根据密封函件开标情况登记合格竞投人的报价）。

实行明标明投的，竞投起拍价为全部进场的合格竞投人的最高报价。实行明标暗投的，若开标现场出现两个或两个以上竞投人的有效报价相同且为最高报价的，由最高报价者以该最高报价为竞投起拍价进行现场竞投。合格竞投人应价（报价）按照规定的幅度整数倍递增，并不得撤回。

（四）确认竞投交易结果。按照本办法第十二条、第十三条确认竞投交易结果。交易现场发生或可能发生突发事件，导致秩序混乱、或事态发展对在场人员可能构成人身威胁或对交易结果可能产生不可预计的影响的，镇级交易管理服务机构可根据实际需要宣布暂停、延迟或终止交易。

（五）签订成交确认书。竞投交易结束后，村组集体经济组织要与竞得人现场签订成交确认书，并由见证人签名见证。

（六）发布成交信息。镇级交易管理服务机构、村组集体经济组织要及时通过服务平台和村组信息公开栏同步发布中标公告，发布时间不少于7天。

（七）签订交易合同。村组集体经济组织与竞得人要在《中标公告》发布期满后7天内到镇级交易管理服务机构签订资产交易合同，并办理合同登记备案手续，交易合同自签订日起具法律效力。

竞得人在上述规定时间内主动提出放弃交易的，其所趸缴的竞投保证金不予退还。

竞得人在上述规定时间内无正当理由拒与村组集体经济组织签订资产交易合同的，视为主动提出放弃交易，其所趸缴的竞投保证金不予退还。交易标的按规定另行重新组织交易。

（八）发布合同信息。村组集体经济组织通过村组信息公开栏及时发布合同信息，时间不少于7天。

（九）资产交易资料归档管理。资产交易合同签订后，镇级交易管理服务机构、村组集体经济组织要及时将资产交易的所有文本资料整理归档，并通过服务平台及时更新资产和合同管理台账。

第二节  农户承包土地经营权交易

第二十八条  农户以家庭承包方式承包经营的耕地、林地、养殖水面等农用地经营权需要进入服务平台公开流转的，农户应向镇级交易管理服务机构提出土地流转申请，并提交以下资料。

（一）农户身份证明原件及复印件； 

（二）《农村土地承包经营权证》原件及复印件； 

（三）农村土地承包经营权流转委托书。农村集体经济组织或中介组织（个人）受托流转承包土地的，应当同时提交承包方代表人和被委托人的有效身份证明及委托书原件，委托书应载明委托的事项、权限和期限等；委托书应由《农村土地承包经营权证》载明的承包方代表人签名或盖章。

（四）土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）；

（五）镇级交易管理服务机构要求提供的其他材料。 

第二十九条   以家庭承包方式承包农用地公开交易的受理、审核、发布交易信息、接受报名、组织现场竞投、签订成交确认书及签订承包合同等程序参照集体资产资源交易程序执行。  

第六章  交易见证和监督责任

第三十条  开展集体资产资源交易活动，除村组干部等经办人员外，还必须组织部分成员代表到现场见证监督交易活动开展情况。资产交易的准备情况应由集体经济组织社委会提前2天通知有关人员。收到通知但不能及时到场见证交易活动的，视为自动放弃该项集体资产交易见证监督权。

第三十一条  成员代表见证交易的具体人数由村组集体经济组织按照公开、合理的原则自行决定，并在交易活动开展前1天将人员名单报镇级交易管理服务机构备案。原则上对村级（经联社）集体资产交易，须由村务监督委员会全体成员和辖内每个村小组（合作社）各1名成员代表到场见证监督；组级（合作社）集体资产交易，须由1名以上村“两委”干部和该村小组（合作社）3-5名成员代表在场见证监督。

第三十二条  村组集体经济组织在开展资产交易活动前，要对资产交易过程中可能出现的各种情况进行风险评估，并将围标、串标、弃标、恶意抬价等具体应对措施及时融入资产交易方案，最大限度地降低风险损失；镇级交易管理服务机构要按照推进社会诚信体系建设的要求，切实做好对经常活跃在辖区内资产交易活动的意向竞投人、合格竞投人（竞买人）和受让人（买受人）等市场主体履约情况（信用记录和信用报告）的收集、评估和运用，及时将信用记录恶劣的人员（单位）列入负面清单，并报市“三资”办备案。

第三十三条  镇级交易管理服务机构工作人员和村组集体经济组织经办人员（村组干部）要认真履行职责，保证资产交易活动依法依规有序开展，最大限度地保护农民利益。

有下列行为之一的，由镇（街）或上级纪检监察部门责令改正或严肃查处；造成集体经济损失的，及时追偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事法律责任：

1.不履行职责，怠于组织资产交易活动的；

2.私自处置集体资产、私下组织交易或以各种方式、借口规避进入服务平台进行交易的；

3.欺上瞒下，弄虚作假，提供虚假资产交易资料和信息的；

4.利用职务之便，故意泄露竞投人身份信息、报价信息及其他相关信息；

5.对交易资料审核把关不严或存在其他工作失误的。

第七章  附  则

第三十四条  本办法由开平市农业局负责解释。

第三十五条  本办法自2016年10月1日起施行，有效期5年。2014年11月4日印发的《开平市农村集体资产资源交易办法（试行）》同时废止。

>>如有开平区农村产权交易问题，请咨询开平区农村产权交易。