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宅基地房屋拆迁补偿-------以北京为例

由于 “城镇化”的不断推进，大量的集体土地被征收为国有土地。对于集体土地的征收补偿标准前面已经讨论不在重述，本文重点讨论在集体土地征收中宅基地房屋拆迁的补偿。

因为宅基地房屋拆迁的补偿，没有法律层面的规定，地方规定五花八门，本文以“城镇化”的前沿阵地的北京为例，进行讨论。

一、北京宅基地房屋拆迁的补偿的依据

1、自2003年8月1日起施行的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》。

2、自2003年8月1日起施行的《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》。

二、宅基地房屋拆迁的主体

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第三条之规定，宅基地房屋拆迁的主体包括拆迁人和被拆迁人。

1、 拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。也就是说拆迁人是用地单位。

我们知道根据2011年1月19日生效的《国有土地市、县上房屋征收与补偿条例》第四条第二款之规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。也就是说国有土地上房屋征收补偿主体是市、县级人民政府确定的房屋征收部门即确定的行政机关。

一个是用地单位，一个是行政机关这对被拆迁人维护自己的合法权利造成极大的困难。实践中就是行政机关在拆迁的过程中时常违法操作、暴力拆迁。何况用地单位不是行政机关可以不受行政机关在进行拆迁的过程中应当遵守的程序规则，违法操作、暴力威胁、强制拆迁更是肆无忌惮!

2、被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。也就是说被拆迁人是单位或个人。但是更多的被拆迁人是农民，而绝大多数农民文化水平普遍低下，占有的社会资源极其有限，导致他们怕官、怕势利。面对用地单位的胡作非为，大多数农民选择沉默，这样怎样能保护农民视为命根子的土地!

三、宅基地房屋拆迁的补偿标准

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第三条、第四条之规定，房屋拆迁补偿价，由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。也就是说宅基地房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价 和被拆迁房屋重置成新价构成。

(1)宅基地区位补偿(总)价=宅基地区位补偿价×宅基地面积;

宅基地区位补偿价= (当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积/户均宅基地面积。

当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。(确定的标准)

房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定。(确定的标准)

 户均安置面积，按照100～150平方米控制，具体安置标准由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。(确定的标准)

 户均宅基地面积，原则上暂统一按0.3亩(200平方米)计算。(确定的标准)

被拆迁房屋重置成新价,按照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》执行。(确定的标准)

(3)根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条之规定，　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

(4)由宅基地区位补偿价和被拆迁房屋重置成新价的计算公式我们可以知道，所有的价格都是政府指导价，而政府指导价的主要依据就是成本价;而不是像国有土地上房屋采用市场交易价。成本价与市场交易价的最大区别就体现在土地的价值。

(5)与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第87号)确定。

新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》 生效后，应当是“与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》确定”。我们注意到是“可以参照”而不是“应当参照”，所以在实践中“可以参照”就变成“可以不参照”了。