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九江市人民政府关于化解商品房库存促进房地产市场稳定健康发展的意见

各县（市、区）人民政府，庐山管理局，九江经济技术开发区、庐山西海风景名胜区、八里湖新区管委会，市政府有关部门，市直及驻市有关单位： 

化解房地产库存是中央经济工作会议确定的重要任务，为认真贯彻落实中央和省化解房地产库存要求，根据我市房地产市场情况，现就化解房地产库存，促进房地产市场健康发展提出以下意见。

一、加强组织领导。市政府成立化解商品房库存促进房地产市场稳定健康发展工作领导小组（以下简称领导小组），领导小组组长由市长担任，领导小组副组长由常务副市长、分管副市长担任，领导小组成员由相关部门负责人担任，领导小组定期召开会议，负责研究制定化解商品房库存促进房地产市场稳定健康发展的政策，及时协调沟通工作中出现的情况，齐抓共管，形成合力，统筹推进全市化解商品房库存工作。领导小组下设办公室，办公室设在市住房保障和房产管理局，具体负责落实领导小组制定的化解商品房库存有关政策和措施，协调、检查和督促各县（市、区）政府（管委会）做好落实化解商品房库存工作开展情况。各县（市、区）政府（管委会）也应成立相关工作领导小组，指导和协调本地区化解商品房库存促进房地产市场稳定健康发展工作。［市政府办公厅、各县（市、区）政府、（管委会）市房管局负责］

二、落实各县（市、区）政府（管委会）主体责任。实行分类调控，因县（市、区）施策。各县（市、区）政府（管委会）要认真履行化解商品房库存工作的主体责任，主动作为，敢于担当，及时制定出台有针对性和实效性的政策措施，有效化解商品房库存，促进房地产市场稳定健康发展。房地产去化期超过12个月的县（市、区）要确保今年上半年当地库存明显下降，全年大幅下降。［各县（市、区）政府（管委会）负责］

三、支持农村人口进城购房。通过加快户籍制度改革，完善城市配套设施，扩大农民就业，落实农民就医就学等措施，帮助农村居民市民化，鼓励其在城市买房，消化市场库存。农民自2016年5月1日到2016年12月31日九江市中心城区购买首套新建商品住宅的，政府给予所纳契税100%的奖励。具体实施细则由市财政局牵头负责制定。（市财政局、市地税局、市公安局、市民政局、市卫计委、市教育局、市人社局负责）

四、优化住房供应套型结构和品质，鼓励和培育新需求。加强供给侧改革，鼓励和培育新需求，鼓励支持房地产企业调整项目开发思路，提高产品品质，主动变更能提供冬暖夏凉、功能齐全、绿色环保、刺激新需求的房地产项目规划及户型方案。对于在建商品住房项目，国土、建设规划部门在不违反国家不允许建设别墅等政策的前提下，允许房地产开发企业适当降低容积率和调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。（市国土局、市建设规划局负责）

五、合理调整房地产用地结构。根据《国土资源部 住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号），房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的县（市），国土、建设规划部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，允许未开发房地产用地转换用途，通过按程序调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续。（市国土局、市建设规划局负责）

六、保证合理商品房供应规模。科学编制住房建设规划和年度计划，有序控制土地投放和开发项目建设进度。适时调整土地供应总量、结构、布局和时序，合理把握土地供应节奏，科学规划商品房与保障性住房的比例，防止商品房阶段性供应过剩或过紧。

允许已出让土地推迟或延长开发。对于已交地但尚未开工建设的房地产项目和已开工分期开发的房地产项目，建筑体量在20万平方米以上的，由开发企业申请，经国土、规划、房产等部门审核并报市政府批准后，可推迟或延长项目开竣工时间，推迟或延长时限原则上自市政府批准之日起不得超过两年。（市国土局、市建设规划局、市房管局负责）

七、继续加大金融支持力度，促进市场发展。全市银行金融机构要认真贯彻《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发［2014］287号）、《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发［2015］98号）、《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》精神，落实好各类优惠政策，改善服务，加快审批，积极支持住房自住性需要和改善性需求。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，原则上贷款最低首付款比例为20%；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例可为30%。居民家庭购买住房时，不再以家庭拥有的房屋数量来认定，只要还清住房贷款，再次贷款按照首套房认定。银行业金融机构应结合九江市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。加大对房地产开发企业的融资支持，保持房地产贷款合理增长。对出现滞销和资金困难的房地产企业，推动商业银行通过政府、房企、银行、承建商的合作协调机制化解风险，共同维护市场稳定。（人民银行九江市中心支行、九江银监分局、市政府金融办负责）

八、实行房地产税收优惠。

按照《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号) 和《关于部分调整我省契税税率的通知》(赣财法〔2016〕32号)文件精神，对于契税，一是对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；二是对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。对于增值税，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

在国家和我省规定的交易契税税率的基础上，自2016年5月1日到2016年12月31日个人购买新建商品住宅，按契税征收的50%进行奖励，先征后奖，以到税务机关申报缴纳房地产交易契税为准。为消化非住宅库存，鼓励非住宅消费，自2016年5月10日起自对承受房地产开发企业新建非住宅的纳税人，其契税基准税率由4%下调至3%，2016年5月1日到2016年12月31日对购买新建非住宅的，予以契税税额50%奖励，先征后奖。

全面清理房地产开发过程的行政事业性收费，公布房地产开发的收费清单，没有法律、政策规定的一律取消，同一项目不得重复收费，符合法律、政策规定的一律按低限收取,严禁收取清单外的费用。落实国家税收减免政策，对出现滞销且资金困难的房地产开发企业，税务部门可依法采取灵活的征收办法。（市财政局、市国税局、市地税局、市物价局、市房管局负责）

九、继续加大住房公积金支持职工购房力度。

（一）符合住房公积金贷款条件的，中心城区（含浔阳区、庐山区、开发区、八里湖新区）住房公积金个人贷款最高限额提高为夫妻双方均缴存住房公积金的家庭50万元/户、夫妻一方缴存住房公积金的家庭40万元/户；各县（市）住房公积金个人贷款最高限额提高为夫妻双方均缴存住房公积金的家庭40万元/户、夫妻一方缴存住房公积金的家庭30万元/户。

（二）购买首套自住房，最低首付款比例由30%调整为20%。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应住房公积金购房贷款的职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为20%，贷款利率为基准利率。

（三）延长贷款期限。住房公积金贷款最长期限为30年，遇法定退休年龄的，可延伸至法定退休年龄后5年。

（四）放宽提取政策。职工购房或一次性结清贷款余额（含住房公积金贷款及商业性购房贷款）时，经被提取人同意，可提取配偶及父母、子女住房公积金账户结存资金。购房提取金额不超过所购房屋总价，一次性结清贷款提取金额不超过所结清贷款余额。取消原“职工因购买、建造自住住房等原因提取住房公积金后，5年内再次购买、建造住房，不得提取住房公积金”的提取限制。职工购房时，除在签订商品房购房合同时可提取住房公积金外，在缴纳契税和房屋维修基金时，可以提取本人及配偶的住房公积金账户结存资金，提取金额不超过契税和房屋维修基金之和。

（五）开展购房贷款“商转公”业务。已办理商业性购房贷款的住房公积金缴存职工，如符合住房公积金贷款条件，且名下无尚未还清的住房公积金贷款，可申请将商业性购房贷款转为住房公积金贷款。

（六）支持无房职工租住公租房及商品房提取住房公积金需求。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房，未办理住房公积金购房提取、住房公积金贷款及委托提取还贷业务的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公租房的，每年最高提取额度为上年实际缴纳的公租房房租；租住商品房的，中心城区（含浔阳区、庐山区、开发区、八里湖新区）每年最高提取额度为7200元/户；各县（市、区）每年最高提取额度为3600元/户。

（7）实施全省住房公积金贷款“一体化”政策。凡是在省内住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，在省内所有城市购买住房时，均可向购房地住房公积金管理中心申请异地购房贷款，享有购房地住房公积金个人住房贷款的同等待遇。

（八）启动省外异地贷款业务。夫妻双方一方为本市户籍的，在外省工作且正常缴存住房公积金的，凭外省住房公积金缴存证明，在本市购房可申请住房公积金贷款。

（九）降低开发企业贷款保证金比例。对获得AA（含）以上信用评价或开发资质等级二级以上的房地产开发企业，首次签约的市住房公积金管理中心可减半收取贷款保证金，比例为贷款额的5%。（市房管局负责）

十、加大房屋征收货币化安置力度，鼓励安置户到市场上购买商品房消化库存。2016年，市、县棚改货币化安置比例不得低于60%。国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%；国有工矿、垦区、林区棚改货币化安置比例不低于50%；积极探索城中村、园中村房屋征收货币化安置，占比力争不低于30%。中心城区农房货币化安置比例不低于50%。政府其它征地拆迁项目也要大力推进货币化安置。对于选择货币化安置的，给予被征收房屋评估价25%的货币安置奖励，并引导棚改居民从市场中购买商品房解决安置问题。

落实《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。确实需要实物安置的，鼓励征收部门在市场上购买商品房用于还房。
探索对农村危房改造及扶贫移民搬迁采取货币补助的方式，鼓励支持到城镇购买商品房。［市发改委、市财政局、市地税局、市林业局、市农业局、市房管局、各县（市、区）政府（管委会）负责］

十一、进一步激活二手房市场。税务部门根据当地市场情况适时调低存量房交易基准价格，降低交易成本。房管、不动产登记部门要进一步简化交易登记手续，提供优质服务，进一步激活存量房交易，带动商品房销售。（市国税局、市地税局、市房管局、市不动产登记局负责）

十二、大力发展商品房租赁市场。把发展房屋租赁作为重点行业来培育，大力盘活闲置住房，努力消化库存，鼓励开发企业“租售并举”，将开发的商品房产品用于出租。培育专业化、规模化的住房租赁经营企业，鼓励物业服务企业兼营住房租赁业务。鼓励在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租，鼓励划拨资产或投资兴办住房租赁经营企业，鼓励与住房租赁经营企业长期战略合作。鼓励开发企业长期持有工业、物流、商业、商务地产和养老、旅游、体育等设施，向社会提供租赁和运营服务。为城市流动人口尤其是外来创业、务工人员提供稳定居所。（市房管局、市工商局负责）

十三、支持市外人员来我市购房置业。市外人员（包括外省、外市、外县等）在户籍、就学、就医、社会保障、公积金等政策方面享受与本市市民同等待遇，并维护他们合法权益。

深化户籍制度改革，全面放开户口迁移政策，全面实行居住证制度，稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、城镇基本公共服务，并在此基础上实现基本公共服务常住人口的全覆盖。

凡在我市中心城区有合法稳定住所的人员，本人及共同居住生活的配偶、子女、父母可在当地申请登记常住户口。（市公安局、市民政局、市教育局、市卫计委、市人社局、市房管局负责）

十四、鼓励房地产企业兼并重组。鼓励房地产开发企业兼并重组、转型升级，提高产业集中度，发展跨界经济。对只涉及开发企业股权收购的行为，不认定为土地使用权转让，可直接办理土地使用权变更登记。对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，金融部门提供融资支持和相关金融服务。（市国土局、市建设规划局、市工商局、市房管局、市人民银行九江市中心支行、九江银监分局、市政府金融办负责）

十五、加快完善城市配套设施。优化房地产项目规划布局，合理规划选址。加快城区道路、水、电、气等基础设施以及周边学校、医院、商场、养老、文体等配套设施建设,确保同步规划、同步建设、同步投入使用。加快新老城区公共交通的对接，为群众工作生活提供便捷条件。［各县（市、区）政府（管委会）、市建设规划局负责］

十六、加强市场管理，实行联动监管。全面建立房地产信息交流制度，领导小组定期研究分析房地产运行情况，因地制宜，因时制宜，对症施策，精准调控。全面落实商品房预售许可、商品房现售备案、预售资金监管及竣工综合验收备案制度，健全贯穿商品房开发、建设、销售全过程的监管体系。加强监督检查，依法查处扰乱市场秩序、侵害群众利益的行为，加大对违法违规行为的处罚力度和市场清出力度。

建设规划、国土、执法、房管部门要依法依规，强化房地产开发全过程的联动监管，进一步规范市场秩序。对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土部门可以根据房管部门提供的处罚信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。国土部门要及时将在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业信息告知房管部门，房管部门要依据房地产开发企业资质管理规定，予以相应处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。对于违反建设规划的行为，规划部门要及时认定，执法部门及时执法。

定期将企业违规违法信息录入江西省企业监管警示系统信息平台，使不诚信企业“一处违法、处处受限”。（市建设规划局、市房管局、市规划局、市国土局、市执法局、市工商局负责）

十七、停止新建非市场化住房。中心城区不再新开工建设公租房，实行公租房货币化补贴制度。停止审批以特定人群、优惠价格、定向供应房地产开发项目，停止利用存量划拨土地建设单位集资房。（市发改委、市国土局、 市建设规划局、市房管局负责）

十八、优化政务服务环境。

市发展改革、国土、规划、建设、房管、行政服务中心等部门按照深化行政审批制度改革的要求，精简审批事项，简化工作流程，提高审批效率。对符合相关规定的项目，限期完成项目立项、规划许可、土地使用、施工许可、预售许可等审批手续。

市公安、卫生、教育、民政、人社等部门要对户籍、医疗、就学、就业等方面为购房的农民工及外来人员提供便捷服务。（市发改委、是国土局、市建设规划局、市房管局、市公安局、市民政局、市教育局、市卫计委、市人社局负责）

十九、正确引导媒体舆论。通过媒体加大房地产市场去库存政策宣传力度，客观、公正报道房地产市场情况,稳定市场预期。积极引导消费者树立正确、理性的住房消费观念；引导房地产开发企业主动应对市场变化，采取积极灵活的措施，促进市场交易，加大去库存力度，增强市场信心，形成促进房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。（九江广播电视台、九江日报市负责）

二十、加强检查考核问责。市化解商品房库存促进房地产市场稳定健康发展工作领导小组办公室，要对县(市、区)政府（管委会）化解商品房库存工作进行监督检查，对工作不力，效果不明显，影响房地产市场稳定健康发展的县(市、区)，领导小组要约谈县(市、区)政府、管委会主要负责人。（领导小组办公室负责）