广州市城市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法

来源：广州市人民政府2016-05-23 16:35:52

第一章总则

第一条 为合理使用和保护土地，加强广州市城市国有土地管理，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》和《城市规划条例》，制定本办法。

第二条 广州市市区城镇国有土地的使用权（有以下简称土地使用权），按本办法的规定实行有限期、有偿地出让和转让。土地使用权有偿出让和转让期间，所有权仍属国家所有。

第三条 土地使用权有偿出让，是指广州市人民政府（以下简称市政府）将市区内的城镇国有土地使用权有限期、有偿地转移给受让人。

土地使用权转让，是指有偿出让取得土地使用权的受让人，在出让合同规定的使用期限内，将全部或部分土地使用权以出售、出租、交换、赠与或继承等方式转让给他人。

地下埋藏的各类自然资源、埋藏物、隐藏物等属于国家所有，不在土地使用权有偿出让和转让范围内。

第四条 市政府对广州市市区内国有土地实行统一管理，授权广州市城乡建设委员会（以下简称市建委）作为市区城镇国有土地使用权出让和转让事务的主管机关（以下简称出让主管机关），会同广州市城市规划局（以下简称市规划局）、广州市房地产管理局（以下简称市房地局）组织实施市区城镇国有土地使用权的出让和转让工作。

第五条 土地使用权受让人和转让人可以是中国和外国的企业、其他经济组织或个人。但与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表机构的国家或地区的企业、经济组织或个人，不得成为受让人。

第六条 有偿出让和出售、出租或交换土地使用权，当事人双方应鉴订合同。

第七条 本办法规定应交纳的有关价款或税费，均以人民币计价结算，也可以按当日人民币牌价汇率折合外汇结算。

第八条 土地使用权有偿出让和转让的权益登记，由市房地局负责。经审核后，由市房地局发给国有土地使用权证或国有土地他项权证，登记资料允许公开查阅。

第九条 受让人在取得使用权的土地上进行各项经营活动，应依法向广州市有关部门办理申请报批手续。

第十条 土地使用权受让人的各项合法权益受国家法律保护。

第二章国有土地使用权出让

第十一条 土地使用权出让合同（以下简称出让合同）由出让主管机关（出让人）与受让人鉴订，受让人须按合同的规定缴纳土地使用权价款和有关税费，并向市房地局办理登记，领取土地使用权证后，始得行使土地使用权。

第十二条 出让使用权的地块，必须是权属明确的国有土地；有明确的用途、使用期限和规划设计要求。

第十三条 出让土地使用权，可以采用协议、公开招标、拍卖或其他形式。

协议方式：由出让主管机关根据用地性质、功能和土地开发利用特点，确定土地使用权受让人，并由双方达成协议后出让。

公开招标方式：由出让主管机关根据所出让使用权地块的开发利用要求，公布招标条件或发出招标邀请，由符合本办法第五条规定的受让人参加投标，按招标程序，择优确定中标者。

拍卖方式：由出主管机关在指定的时间、地点，组织符合条件的要求用地者到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定受让人。

第十四条 土地使用权的出让年限，根据土地的地理位置、使用功能等因素具体确定。住宅用地使用权的出让最长年限为七十年，其它各类用地使用权的出让最长年限为五十年。

第十五条 土地使用权出让年限届满，受让人对该土地的使用权即自然终止，该土地上附着物随土地使用权的终止而终止原业主的权属关系。

土地使用权年限届满后，如受让人需要继续使用该土地或地上附着物的，应在土地使用权出让年限届满前六个月，向出让主管机关提出申请，经批准后，与出让主管机关重新鉴订合同，办理续用有关手续。

第十六条 出让合同期未满的土地使用权原则上不得收回。在特殊情况下，市政府可根据社会公共利益的需要，依据法定程府予以收回。

收回出让合同期未满的土地使用权，须提前六个月将收回土地使用权的理由、地块座落、四至范围、收回日期等送达土地使用权受让人，并在收地所及的范围内发出公告。市政府依法给予土地使用权受让人合理补偿，受让人应在公告期限内向出让主管机关办理补偿手续。自公告规定收地期限届满之日起，该土地使用权及其地上建筑物、附着物的原有权属关系终止。

第十七条 有偿出让土地使用权的价款，由受让人根据出让合同规定的方式支付。受让人从获得土地使用权之日起应承担向国家缴纳土地使用税的义务。

第十八条 土地使用权受让人必须按照出让合同规定的建设期限、土地使用功能和规划要求完成土地开发建设任务。因自然灾害等不可抗力的客观原因影响建设期限的，可由受让人提出申请，经出让主管机关书面批准后，按批准的期限延期。

第十九条 土地使用权受让人需改变出让合同规定的土地规划、功能、使用性质或其他条款，必须报经出让主管机关依法定程序审批，并办理变更登记。

第二十条 土地使用权出让的具体程序由出让主管机关制定。

第三章国有土地使用权转让和抵押

第二十一条 转让（不含赠与和继承）使用权的地块，必须是经过土地使用权出让后，领有土地使用权证、并已进行了开发（指完成建筑施工场地平整，接通施工用水、用电及道路；或除用地价款外，已投入占出让合同规定的地上建筑物、其他附着物投资总额２５％资金）的土地。

第二十二条 土地使用权的出售、出租或交换的合同，由转让人和受让人鉴订，经出让主管机关批准，并经公证机关公证。转让合同应符合出让合同规定的权利、义务和责任，并同时转移给新的受让人。

第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物及附着物随之转移，建筑物及附着物相应四周间距占用的土地使用权也同时转移。同一建筑物所有权分割转让的，各业权所有人占有与建筑物同等比例的土地使用权。同一建筑物占用的土地使用权整体不可分割。

第二十四条 拥有土地使用权的整个企业或其他经济组织的所有权转移，其土地使用权亦随之转移，并按本办法有关规定办理转让手续。

第二十五条 土地使用权转让，可以在中国境内进行，也可以在中国境外进行，受让人必须符合本办法第五条规定的条件，转让在中国境内进行的，应经广州市公证处公证，或经有管辖权的其他公证机关公证；转让在中国境外进行的，应取得所在国或地区的公证、外交机构的认证和中华人民共和国驻该国使（领）馆或商务代表机构的认证。

第二十六条 土地使用权转让时，该地块如发生土地增值，转让人应向市政府缴纳土地增值费。土地增值额为按市房地局评估的市价减去转让人收回成本后的余额。增值１００％以下（含１００％）的按增值额的１５％收取增值费；增值１００％以上至２００％（含２００％）的部分，按３０％收取；增值２００％以上至３００％（含３００％）的部分，按４０％收取，增值３００％以上的部分，按５０％收取。

转让价格高于市房地局评估价格的，按转让价格的增值额计收增值费及征收各种税费；转让价格低于市房地局评估价格的，按评估价格的增值额计收增值费及征收各类税费。

第二十七条 受让人出售土地使用权时，市政府有按其出售价格购回土地使用权的优先权。

第二十八条 土地使用权转让，受让人应在转让合同或赠与、继承文件经公证、认证之日起三十天内，按本办法第二十五条规定，持经公证、认证的转让合同或继承经公证、认证等合法文件，向市房地局办理变更登记，并按规定缴纳土地使用权转让增值费，换领土地使用权证。如属租赁合同的，租赁双方在租赁期满之日起三十天内，向市房地局办理租赁注销或续租手续。未办理变更登记等手续的转让一律无效。

第二十九条 经出让或转让取得的土地使用权，可以用作向银行或其他金融机构的贷款抵押或其他债务抵押。土地使用权抵押的年限，不得超过原土地使用权出让和转让合同规定的有效年限。

地上建筑物用作抵押时，其土地使用权也随之作为抵押物。

第三十条 土地使用权抵押时，当事人双方应鉴订抵押合同，并经公证。抵押合同不得违背土地使用权出让、转让合同的规定。

抵押合同自公证之日起三十天内，抵押双方应持按本办法第二十五条规定办理公证或认证的抵押合同，向市房地局办理他项权利登记。未经登记的抵押行为无效。

抵押合同履行终结之日起十天内，当事人应向市房地局办理抵押登记注销手续。

第三十一条 抵押物被依法拍卖的，而获得土地使用权及其地上建筑物、附着物的受让人，应按本办法第二十五条的规定取得公证、认证，并办理土地使用权变更登记。

第三十二条 在本办法公布之前，已占用市区城镇国有土地的单位和个人，未经批准，不得转让和抵押其土地使用权。

第四章法律责任

第三十三条 违反本办法第二十二条、三十二条规定转让土地使用权的，其转让行为无效。由出让主管机关没收转让人转让土地使用权所得，并处以其转让土地使用权价款５％以下罚款。情节严重的，无偿收回其土地使用权。

第三十四条 违反本办法第十九条规定，擅自改变土地使用性质、建筑物使用功能，违反城市规划要求的，由市规划局按《广州市城市规划管理办法》及其《实施细则》的有关规定处罚。

第三十五条 土地使用权受让人在受让、转让、抵押土地使用权时，不按本办法第六条、第十一条、第二十二条、第二十八条、第三十条规定期限办理登记手续，每延期一天由市房地局处以二百元至五百元的罚款。

第三十六条 土地使用权受让人不能按本办法第十八条规定依期完成土地开发建设任务的，如土地出让合同有规定的，按合同规定处罚；合同中没有规定的，每延期一天，由出让主管机关按未完成的计划投资额的１‰处以罚款。对在土地出让合同规定期限内，完成投资额不足出让合同规定的地上建筑物及附着物投资总额５０％以上的，由出让主管机关无偿收回该土地使用权。

第三十七条 当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚通知之日起十天内向当地人民法院起诉，期满不起诉又拒不执行处罚决定的，由作出处罚的行政部门向人民法院申请强制执行。

第三十八条 在土地使用权出让或转让过程中，有关人员如有贪污、行贿、受贿、敲诈勒索、渎职等行为，除没收其非法所得外，由其行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五章附则

第三十九条 本办法颁布实施之前，已由单位或个人占用的市区城镇国有土地，实施有偿、有期使用办法另行制定。

第四十条 本办法的各项规定，在国家有关国有土地有偿使用条例颁布生效生后，按国家规定执行；国家没有规定的，仍按本办法的规定执行。

第四十一条 本办法今后如有修改，不溯及修改前已签订的合同。

第四十二条 本办法由广州市城乡建设委员会负责解释。