石家庄市国有土地使用权出让和转让实施细则

来源：石家庄人民政府2016-05-23 14:09:29

第一章　总则

第一条　为改革土地使用制度，促进本市经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》和《河北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条　本市行政区域内国有土地使用权的出让、转让适用本细则，外商投资开发经营房地产按市政府有关规定执行。

第三条　除法律另有规定者之外，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人均可依照本细则的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

第四条　土地使用者依照本细则取得的土地使用权在其使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受法律保护。

土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守法律、法规及市政府的有关规定，并不得损害社会公共利益。

地下各类资源、埋藏物和市政公用设施属国家所有，不在土地使用权出让和转让范围内。

第五条　依照本细则在土地使用权出让、转让、出租、抵押中收取的出让金、增值费作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。

第六条　县级以上土地管理部门对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查，并负责权属管理。

有关地上建筑物及其附着物，由房产管理部门负责权属管理。

第二章　土地使用权出让

第七条　土地使用权出让，是指市、县人民政府以土地所有者的身份将国家所有的土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第八条　土地使用权出让应当签订出让合同，由市、县土地管理部门代表本级人民政府，以国有土地产权代表的身份（以下简称出让人）与土地使用者（以下简称受让人）签订。

第九条　土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县土地管理部门根据城市规划合同有关部门共同拟订方案，按照《河北省土地管理条例》第十九条规定的审批权限报经批准后，由市、县土地管理部门实施。

具体报批程序和附送文件，按照国家土地管理局发布的《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》办理。

第十条　土地使用权出让最高年限一般按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

第十一条　土地使用权出让，可采取协议、招标和拍卖三种方式。具体出让方式由市、县人民政府决定。

协议出让适用于国家机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政公共设施、公益事业等非营利性建设用地，高科技开发建设项目用地，政府批准的福建性住宅用地及其他特殊用地。

第十二条　协议出让是指出让人与有意受让人协商出让金数额和用地条件，出让土地使用权的行为。

协议出让程序：

（一）出让人向有意受让人提供地块必要的资料和有关规定；

（二）有意受让人在得到资料后，应在规定的时间内向出让人提交土地开发经营方案，以及出让金数额、币种、付款方式等在内的有关文件；

（三）出让人接到有意受让人提交的文件后，应在三十日内给予答复；

（四）经协商一致后，出让人与受让人签订出让合同。

第十三条　招标出让是指按照公平合理，平等竞争的原则由出让人竞投与中标人签订合同，出让土地使用权的行为。

招标出让程序：

（一）出让人根据出证地块的具体要求，向投标对象发出投标邀请书，或向国内外发布招标公报，招标文件及有关资料文件；

（二）投标人应按规定的投标时间、方法和要求向出让人提交保证金（不计息）和密封的标书；

（三）出让人会同建委、物价、财政、房产管理部门的代表聘请专家组成评标委员会。由评标委员会主持开标、评标和决标工作，评标委员会对有效的标书进行评审，决定中标人，并由出让人向中标人发出中标证明书；

（四）中标人应在接到中标证明书之日起十五日内持中标证明书与出让人签订出让合同。

第十四条　拍卖出让是指出让人在指定时间、地点公开叫价，参加竞投入应价，出让人与价高者签订合同，拍卖土地使用权的行为。

拍卖出让程序：

（一）出让人发布拍卖公告。公告内容应包括所拍卖地块的位置、面积、现状、用途、用地规划和使用年限，拍卖的时间和地点，报名的时间和地点；

（二）有意参加竞投入向出让人领取“拍卖须知”、“用地规划”、“土地使用权出让合同式样”等资料，并按规定时间持证明当事人姓名、国籍、单位或组织的名称、主要经营场所或住所的有关证件报告，按底价额5％交付保证金后领取应价牌；

（三）出让人主持拍卖，经过叫价应价，价高者为受让人，由出让人与受让人当场倒流要出让合同。

拍卖价拍定后，价高者若不与出让人签订出让合同，则视为违约，保证金不予返还。

第十五条　土地使用权受让人自出让合同签订之日起十日内，应向出让人交付不少于出让金总额15％的定金，自签订出让合同之日起六十日内，或在约定时间内，交付全部土地使用权出让金。

第十六条　市、县土地管理部门可会同建委、房产、物价和财政管理部门成立地价评估委员会，根据出让地块的位置、环境、用途和配套设施等条件核定出让金标准，并报同级人民政府批准。

第十七条　定金、保证金可充抵出让金。对未中标者或竞标失败者所交保证金，应在决标或拍卖成交之日起五日内原数退还。

第十八条　受让人在支付全部土地使用权出让金后，出让人应按照合同规定，提供出让的土地使用权，办理出让登记，核发土地使用证。未按合同规定提供土地使用权的，受让人有权用除合同，并可请求违约赔偿，出让人应双倍返还定金、保证金。受让人逾期未全部支付出让金的，出让人有权解除合同，定金、保证金不予退还，并可请求违约赔偿。

第十九条　土地使用者经出让取得土地使用权后，每年应向所在市、县土地管理部门缴纳土地使用金。具体标准由市、县人民政府另行规定。

第二十条　出让期间，受让人需改变出让合同规定的土地用途和规划建筑要求时，必须事先向出让人提出申请，经出让人会同城市规划管理部门核准后变更，并重新签订出让合同或签订补充合同，按规定调整土地使用权出让金，办理变更登记，换领土地使用证。

第三章　土地使用权转让

第二十一条　土地使用权指土地使用权出让后，土地使用者将土地使用权再转移的行为，原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权一方称为受转让人。

第二十二条　土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。

出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。

交换是指土地使用者之间相互转移土地使用权的行为。

赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受转让人的行为。

第二十三条　土地使用权转让必须具备下列条件：

（一）土地使用权和地上建筑物权属无争议；

（二）经过出让获得的土地使用权，并已投入占总投资30％以上的建设资金；

（三）领有国有土地使用证；

（四）具有地上建筑物和其他附着物的合法产权证明。

拆迁公告范围内和市政府限制转让范围内的土地使用权不得转让。

第二十四条　土地使用权和地上建筑物及其附着物转让时，转让人与受转让人应向土地、房产管理部门申报，经审核批准后签订转让合同，并按有关规定办理手续。

第二十五条　土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所规定的权利、义务随之转移。

第二十六条　转让后的土地使用年限为出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十七条　土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，建筑物及其他附着物使用范围内的土地使用权随之转让，但作为动产转让的除外。

第二十八条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

同一建筑物分割转让的，应按各房产所有人所占建筑面积的比例分享土地使用权。

城市住宅小区内，除经城市规划部门确定的公建用地外，其他土地由各房产所有按所占建筑面积的比例分享土地使用权。

第二十九条　转让土地使用权和地上建筑物及其附着物所有权的，应在转让合同签订之日起十五日内，到物之所在地土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和房产所有权变更登记。

登记时应按规定缴纳变更登记费，换发土地使用证和房产所有证。

未办理变更登记的，转让合同无效。

第三十条　土地使用权转让过程中，受转让人应向市、县土地管理部门缴纳土地管理费。其标准按转让价格的1％计收。通过赠与、交换方式转让土地使用权的，土地管理费按出让价格的1％计收。

第三十一条　土地使用权转让价格，由转让双方协商确定。土地使用权转让市场价格不合理上涨时，物价管理部门应会同土地、财政、房产管理部门规定最高限价。

土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有按转让价格优先购买的权利。

第三十二条　土地使用权转让时，该地块发生增值的，转让人应在办理土地使用权变更登记时向市、县土地管理部门缴纳土地增值费。

土地增值费按土地增值额的20％～50％收取。

土地增值额为总转让价减去土地出让金或上次转让时支付的土地价款和建筑物及其他附着物价值的剩余部分。

市、县物价管理部门在必要时，可会同有关部门核定土地使用权转让价格，转让价格高于核定价格的，按转让价格计收增值费和土地管理费。转让价格低于核定价格的，按核定价格计收增值费和土地管理费。

第三十三条　土地使用权转让后，土地使用者需改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，按本细则第二十条规定办理。

第四章　土地使用权出租

第三十四条　土地使用权出租是指以土地出让或转让方式取得土地使用权或作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，已被市、县人民政府确定为拆迁范围之内的建筑物、其他附着物及其土地使用权不得出租。

第三十五条　土地使用权出租应签订出租合同。

第三十六条　自租赁合同签订之日起十五日内，出租人和承租人应持租赁合同到土地管理部门和房产管理部门办理土地、房产出租登记，并缴纳登记费。

第三十七条　土地使用权随同地上建筑物出租时，其租赁价高于市政府规定的房屋标准租价的，其高于房屋标准租价的部分，由土地管理部门按本细则第三十二条第二项规定的比例向出租人征收土地增值费。

房屋标准租价，由市政府根据实际情况调整。

第三十八条　土地使用权出租后，承租人需新建、改建、扩建永久性建筑物、构筑物，或要建造临时性建筑物、构筑物的，须先征得出租人同意，由出租人或由出租人委托承租人到规划、建设管理等部门办理审批手续。

土地使用权出租后，承租人需要改变土地使用权出让合同规定的内容的，必须征得出租人同意、并由出租人按规定的审批权限向有关部门申请，依照本细则第二十条的规定办理。

第三十九条　土地使用权租赁合同终止后、出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销登记手续。

第五章　土地使用权抵押

第四十条　土地使用权抵押是指经出让或转让取得土地使用权的土地使用者，提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为。

第四十一条　土地使用权抵押时，抵押人与抵押权人应签订抵押合同。

第四十二条　土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第四十三条　自抵押合同签订之日起十五日内，抵押双方应持抵押合同到土地管理部门和房产管理部门办现抵押登记。未经登记的抵押合同无效。

第四十四条　抵押人将已出租的房地产抵押，不影响原房地产租赁关系。

第四十五条　抵押人到期未能履行债务或抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照法律、法规以及抵押合同的规定处分抵押物，并享有优先受偿权。

第四十六条　因处分抵押财产而获得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应按照本细则有关转让的规定向市、县土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和房产所有权变更登记。

第四十七条　抵押权因债务清偿或者其他原因而消失的，抵押双方应在抵押合同终止后十五日内，向土地管理部门和房产管理部门办理抵押登记注销手续。

第六章　土地使用权终止

第四十八条　土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限期满，提前收回及土地灭失等原因而终止。

第四十九条　土地使用权期满、土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证和房产所有证，并依照规定办理土地使用权注销手续和产权接管手续。

第五十条　土地使用权期满土地使用者要求继续使用土地的，可享有优先使用的权利，但应在期满前六个月向市、县土地管理部门提出申请，并依照本细则第二章的规定重新签订出让合同，支付土地使用权出让金和办理登记。

第五十一条　市、县土地管理部门应在收回土地使用权日期前六个月，将收回土地使用权的理由、地块座落、四至范围、收回日期等通知受让人，并在收回土地涉及的范围内公告。

第五十二条　根据社会公共利益的需要，市、县人民政府依照法律程序可提前收回土地使用证，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿，补偿金额由市、县土地管理部门与受让人协商确定。

第七章　划拨土地使用权

第五十三条　划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。

第五十四条　公民、法人和其他组织，符合下列条件，经土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）持有国有土地使用证的；

（二）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明的；

（三）依照本细则第二章的规定，与市、县土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的。

第五十五条　划拨土地使用权转让、出租、抵押按下列规定补交抵交出让金后，办理出让手续：

（一）以出售方式转让划拨土地使用权的，转让人应以土地价格的40％～50％抵交出让金；

（二）以赠与方式转让划拨土地使用权的，由受赠人按地价评估委员会评定的最低限价的30％补交出让金；

（三）以交换方式转让划拨土地使用权的，由交换各方各自按地价评估委员会评定的最低限价的30％补交出让金；

（四）出租划拨土地使用权的，由出租人以土地租金收益的40％～50％抵交出让金；

（五）因处分抵押财产转让划拨土地使用权的，由抵押人按地价评估委员会评定的最低限价的40％抵交出让金。

第五十六条　因迁移、解散、撤消或者其他原因而停止使用划拨土地的，市、县人民政府无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本细则的规定予以出让。

对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本细则的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物。市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

第五十七条　以划拨土地使用权作为条件与他人合建房屋或以土地使用权为条件参加股份公司的，视为土地使用权转让行为，应按照本细则的规定办理出让手续。

第五十八条　对政府因调整产业结构或实施城市规划引起的土地使用权转移的，企事业单位或其他组织兼并、合并、分立、调整等非经营性活动引起土地使用权转移的，企事业单位或其他组织以积累住房建设基金为目的，向本单位职工出售或出租不含购买、租赁后的转让、转租的住宅用地、房产管理部门出租的公房用地等，仍按划拨土地使用权管理。

第八章　罚则

第五十九条　对不按规定交纳土地使用金的，由土地管理部门限期追缴，并自滞纳之日起，每日报应缴额的3‰加收滞纳金。

第六十条　土地使用者未按合同规定开发、利用土地的，土地管理部门应当予以纠正，并可处以每平方米二至四元的罚款，逾期不改正的，由市、县土地管理部门无偿收回土地使用权。

第六十一条　对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

第六十二条　当事人对行政机关的行政处罚不服的，可按有关规定申请复议或向人民法院提起诉讼。

逾期不申请复议、不起诉又不执行的，由做出行政处罚的机关申请人民法院强制执行。

第九章　附则

第六十三条　本细则执行中的具体问题由市土地管理局解释。

第六十四条　本细则自发布之日起施行。