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根据对殡葬用地性质、用地特点的分析，殡葬用地的特点应该较接近于商服用地，因此在殡葬用地评估方法选择上也应参照商服用地。

1、评估方法选择

根据国土资源部《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，“出让地价评估时，应至少采用两种评估方法，包括收益还原法、市场比较法、剩余法之一，以及成本逼近法或公示地价系数修正法。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明”。

由于殡葬用地出让案例较少，一般难以选取的合适的比较案例，因此市场比较法一般不适用。

对于城市殡葬用地，一般在拿地后进行开发，之后要么出售墓地，要么进行殡葬服务和殡葬设施租赁，因此可以采用剩余法进行评估。

由于城市殡葬用地出让时一般为空地，而纯地出租的案例较少，且由于城市殡葬用地的开发经营收入中，墓地的销售收入一般占的比例较大，因此不适合采用收益还原法评估其地价。

殡葬用地一般位置偏僻，适合采用成本逼近法评估其地价。

一般城市的基准地价体成果都不包含殡葬用地的基准地价，但根据上文的分析，殡葬用地的性质及经营方式均与商服用地类似，因此可以参照城市商服用地基准地价进行评估，必要时可适当进行用途修正。

因此，在进行城市殡葬用地出让地价评估时，一般可选用剩余法+成本逼近法或剩余法+基准地价系数修正法进行评估，特殊情况下也可以选用成本逼近法+基准地价系数修正法，但应有详细的市场调查情况说明。

2、 剩余法要点分析

（1）不动产总价的测算

运用剩余法评估殡葬用地地价时，不动产总价的确定应针对不同类型物业的收益模式进行分析，如殡仪馆一般为服务费，骨灰堂一般为租赁，而公墓、塔位一般为销售，还应包括殡葬用品的零售收入、墓穴管理费、塔位管理费、骨灰安放（葬）证书费等其他收入。

对于服务和租赁型物业，先采用收益还原法分别测算出其服务收益、租赁收益，将其还原成不动产售价，再加上墓地、塔位的销售收入和其他收入，测算出不动产总价。对于销售的墓穴、塔位，还应考虑其年限。如《江苏省殡葬管理办法》规定，经营性骨灰公墓的墓穴和塔陵的塔位的使用年限一般不超过20年，墓穴（塔位）的管理费一次性收取最长不得超过20年；墓穴（塔位）使用年限到期后，要求继续使用的，按有关规定办理续用手续，缴纳使用费[6]。

（2）成本的测算

对于殡葬用地成本，一般包括经营成本和期间费用[7]。

经营成本是指经营者在提供殡葬服务的过程中所发生的职工薪酬、材料、燃料动力、水费等支出和各种间接费用。间接费用包括固定资产折旧、修理费等。不同服务项目的经营成本构成根据实际的服务支出科目确定，如灵堂租用成本由职工薪酬、水电费、灵堂房屋和设备折旧、日常维护费以及灵堂布置支出等构成。定型墓经营成本由墓地占用费、建造成本和运行维护成本构成。墓地占用费是指按墓穴面积分摊的地价。建造成本由墓基墓碑材料、建造人员职工薪酬等构成。运行维护成本由日常维护人员职工薪酬、水电费、固定资产折旧等构成。

期间费用是指经营者当期发生的必须从当期收入得到补偿的费用。包括经营管理部门为组织和管理殡葬服务活动而发生的管理费用、销售费用和财务费用。

评估时可以调查了解类似已建成运营的殡葬用地3-5年的财务报表，结合上述收入和成本来计算。

（3）利润率的确定

殡葬行业目前仍属于垄断性质的行业之一，虽然政府已逐步开放经营性殡葬服务市场，但仍存在前置审批等行政干预手段，殡葬行业既然属于垄断经营，缺乏有效的市场参与和竞争，行政垄断依然存在。因此，在确定利润率时需充分考虑这一因素的影响。

3、成本逼近法要点分析

（1）土地取得费及相关税费的测算

殡葬用地一般位于城市郊区，且以山地为多，在计算土地取得费及相关税费时，可采用所在区域的平均取得成本测算其取得费用，并根据当地相关文件规定，缴纳相关税费，但需考虑地方政府对于殡葬用地的免税文件。

（2）土地开发费

殡葬用地一般为山地，其土地开发费用相较其他城市的普通用地要高，且殡葬用地的面积一般较大，在土地开发费用的取值以及开发费用的投入上应充分考虑其特殊性。

（3）利润率和土地增值收益率

如前所述，殡葬行业目前仍属于垄断性质的行业之一，在确定其利润率和土地增值收益率时需充分考虑这一因素的影响。

4、基准地价系数修正法要点分析

（1）基准地价的确定

由于各城市的基准地价成果中一般都不包括殡葬用地基准地价，因此在使用基准地价系数修正法时需首先确定要参照的基准地价成果。根据前文对殡葬用地性质的界定，建议参照城市商服用地基准地价进行评估，由于殡葬用地一般位于城镇郊区，因此宜参照城市末级商服基准地价进行评估。如果采用其他用途基准地价成果的，如公共管理与公共服务用地基准地价、住宅用地基准地价或工业用地基准地价，则应考虑进行用途修正。

（2）容积率修正

由于殡葬用地的特殊性，其容积率一般都偏低，但考虑到其用地的特殊性，不能简单的运用商服用地的容积率修正系数进行修正，也可考虑不修正。