综合用地住宅及其年限该如何确定？

来源：找法网2016-04-20 13:43:17

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院 55号令）第十二条明确综合用地出让最高年期为 50年，但对什么是综合用地并未进行界定。2000年国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本（国土资发[2000]303号）明确：合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写，（《全国土地分类（试行）》颁布后，应按《全国土地分类（试行）》规定的土地三级分类填写），属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占面积比例。

因此，综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。关于综合用地的出让年限，国务院 55号令规定了各类用地最高出让年限：居住用地 70年，工业用地 50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。

对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；

对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。例如商业、居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地部分出让年期为 40年、居住用地部分为 70年。如统一按 50年计，就会出现商业部分实际出让年限超过40年，而居民购买的住宅土地使用年限又明显小于70年。

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