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根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(1)居住用地70年。

(2)工业用地50年。

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。

(4)商业、旅游、娱乐用地40年。

(5)综合或者其他用地50年。

土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

根据《上海市城市规划管理技术规定(土地使用、建筑管理)》的有关内容，上海市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37一90)分类如下：

(1)居住用地(R)。指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地。

①第一类居住用地(R1)指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地;

②第二类居住用地(R2)，指以多层住宅为主的用地;

③第三类居住用地(R3)，指以高层住宅为主的用地。

(2)公共设施用地(c)。指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构与设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地，主要是：

①行政办公用地(c1)，指行政机关、党派和社会团体等机构用地;

②商业金融业用地(C2)。指商业、金融业、保险业、服务业和旅馆业等用地;

③文化娱乐用地(C3).指新闻出版、文化艺术、广播电影电视、图书展览和游乐等设施用地;

④体育用地(c4)，指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地;

⑤医疗卫生用地(c5)，指医疗、保健、卫生防疫、康复和急救等设施用地;

⑥教育和科研设计用地(c6)，指高等院校、中等专业学校、成人学校、业余学校、残疾人学校、工读学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中学、小学和幼托设施用地(纳入居住用地)。

(3)工业用地(M)。指工矿企业的生产车间、库房及其跗属设施用地，主要是;

①第一类工业用地(M1)，指对居住和公共设施用地的环境基本无干扰和污染的工业用地;

②第二类工业用地(M2)，指对居住和公共设施用地的环境有一定干扰和污染的工业用地;

③第三类工业用地(M3)，指对居住和公共设施用地的环境有严重干扰和污染的工业用地。

(4)仓储用地(w)。指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地，主要是：

①普通仓库用地(w1)，指储存一般货物的普通仓库用地;

②危险品仓库用地(w2)，指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。

(5)市政公用设施用地(u)。指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物(含构筑物，下同)和管理维修设施等用地，主要是：

①供应设施用地(U1)，指供水、供电、供燃气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地(纳人工业用地);

②交通设施用地(u2)，指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地;

③邮电设施用地(u3)，指邮政、电信等设施用地;

④环境卫生设施用地(U4)。指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃敷集运、堆放、处理等设施用地;

⑤施工与维修设施用地(U5)，指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程，绿化、地下构筑物等的施工及养护维修设施用地;

⑥其他市政公用设施用地(u6)，如：消防、防汛等设施用地。

(6)绿地(G)。指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地(包括其范围内的水域)，主要是：

①公共绿地(G1)-指向公众开放、有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地;

②生产防护绿地(G2)，指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。

各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则。按经批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规划的，按分区规划(或地区结构规划)和《各类建设用地适建范围表》(见表10—1)的规定执行。

凡在表lO一1中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体棱定适建范围。

凡需改变规划用地性质、超出袁lO一1规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报市城市规划管理部门批准后执行;特殊情况，须报市人民政府批准。