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来源：东南快报

    自2013年福州首次土地出让后，不少人对福州今年的供地计划抱有很大的期待，毕竟经历去年仅成交13幅地块的悲惨成绩打击后，有实力的开发商都希望能在今年有所作为，多拿地，多开发，多发展。然而，在第二次、第三次、第四次土地出让后，主城区推地节奏和方向彻底引起开发商的担忧，清一色的商服用地，让住宅地块备显珍贵。10月1日，福州市国土局发布第五次土地出让公告，在出让的15幅地块中，涉及住宅用地仅有1块，这对于希望继续根植主城区的开发商来说，这个消息依然让人失望。随着年终临近，何时会适当增加住宅用地供应？今年住宅新盘量已然在减少，明年是否还将继续减少？

    现象

    商服用地比重依然占主导

    就在各地“地王”频频出现，土地市场持续发烧的影响下，加上年底临近，福州市政府也加快了供地的步伐，除了加大城郊土地的出让外，寸土寸金的主城区地块也顺应时势增加供应。10月1日，福州市国土资源局发布2013年福州第五次土地出让公告，在公告中，有15幅地块推出市场。这些地块中，仅有1幅住宅用地和1幅停车场用地，其余均为商服地块。

    据了解，此次主推的几幅商服用地，不仅地块面积较小，在竞拍条件要求上也比较严格，有要求引进世界知名高端酒店，如鳌峰大桥边上22号地块和江滨西大道、凤湖路南侧的23号地块，两幅地块竞得人都承诺引进世界知名高端酒店品牌（温德姆、凯宾斯基、JW万豪、丽兹卡尔顿、铂尔曼、索菲特、半岛、华尔道夫、凯悦及香格里拉）之一入驻。还有要求竞得人自持自营家居建材超市，如位于原拓福广场的26号地块和位于鹤林片区横屿组团的6幅地块。

    同时，此次出让的地块仅有3幅地块超过80亩。而这其中，主城区最稀罕的住宅用地，却挂出87.35亩的诱惑，不得不让开发商跃跃欲试。特别是该地块位于东部新城商务办公区附近，不管是地段、配套还是未来前景，都具有明显的优势。

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    2013年可以说是福州的“土拍年”。截至目前，福州2013年度共进行五次土地公开出让活动，包括一次网络土地公开挂牌出让。

    第一次出让的4幅地块包含两块住宅用地、两块商服用地，三幅采用拍卖的方式，一幅采用挂牌方式出让。最终三幅地块经过激烈的竞价，由融汇集团、正祥置业、福州市台江区城市建设综合开发公司以高价摘得。

    第二次出让的5幅地块均为商服用地，4幅商服用地高价成功出让，09号地块因无人参与竞买，取消挂牌出让。其中三位竞买人为福建本土集团，05号宗地被外来者，广州富力集团以19亿元的高价竞得，成功进军福建。

    第三次推出的3幅商服用地全部用于加油、加气站建设，最终由福州市华榕清洁能源发展有限公司以11460竞得三幅地块，共计20.89亩。

    另外，福州今年首次网上挂牌出让土地，成功出让3幅工业地块，总成交面积114.38亩，另一幅工业地块因无人报价流挂。

    第四次土地公开挂牌交易活动上推出的三块均为商服用地，其中出让的19号地块为第二次土地出让中流拍地块。最终三幅并且都以底价成交，分别由由中国烟草总公司福州分公司、福州高佳房地产有限公司、北京昭德置业有限公司竞得。成交总额共计29400万元，土地总面积54.22亩。

    从上述土地市场出让情况来看，2013上半年福州推地以商服用地为主，其比例超过8成，住宅用地占据极少数。虽然早前有业内称，下半年福州推地计划尚不明朗。不过从7月和9月福州公开出让的地块仍为商服用地这一情况来看，下半年推地计划中商服或金融用地依然会占据较大比重。

    10月28日将举行2013年度福州第五次土地公开挂牌出让交易活动，此次将集中挂牌出让15幅地块土地使用权，其中包含13幅商服用地，商地推量明显增加。该趋势并非只出现在福州，全国皆有迹可循。据统计数据，上半年全国商服用地供应2.71万公顷，同比增加42.8%，三线城市商服用地供应增幅大幅高于全国水平。以福州近郊闽侯来说，今年闽侯推地情况与此前大推住宅用地不同，商服用地、工业用地、仓储用地不断增加。

    此次推出的宗地22、23号地块，将再度引进知名高端品牌酒店。在9月25日举行的福州市第四次土地出让会上，宗地2013-19号地块由北京昭德置业有限公司以底价2060万元摘得，世界顶级奢华酒店——安缦酒店，进驻榕城已成定局。

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    近年来福州新添数座“地产牌”世界级豪华酒店，从早期的名城豪生、万达威斯汀，到中庚喜来登酒店，再到2012年10月，泰禾牵手洲际宣告在东二环泰禾广场建设的五星级酒店等。国际知名酒店的规模化扩张需要，无疑是近年来福州高级酒店多点开发的重要原因之一。业内人士认为：“伴随着中国城市化和酒店业的高速发展，国际知名酒店也审时度势，及时调整战略，选择和一些地方标杆房企合作，甚至进入三四线城市跑马圈地。福州城市化发展以及消费升级，是推动酒店行业加速发展的直接原因。”

    福州高星级酒店热迟迟不退，与福州市政府的发展策略息息相关，融信集团竞得的奥体板块将配建融信湾五星级酒店，要求投资不低于1.5万元/平方米，并需在2015年8月底前建成投入使用，最终由正祥集团竞得的地块也将配建四星级酒店。上述两个地块规定申请人必须与洲际酒店集团所属洲际酒店、万豪酒店集团所属丽丝卡尔顿酒店、希尔顿酒店集团所属希尔顿酒店、凯悦酒店集团所属凯悦酒店中的一所，签订酒店项目运营管理合作意向书。而10月28日挂牌出让的宗地2013-22、23号地块即将引进的高端品牌酒店，与新加坡安缦酒店也是政府和房企合力促成。

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    宗地2013-26号地块位于仓山区连江南路东侧、雁头路北侧的原拓福广场地块，面积21833平方米（合32.75亩），土地用途为商服（商业、商务办公）用地。其中商业建筑面积不超过30000平方米，商业建筑应为集中式。在满足停车及安全的要求下，可建设地下商业建筑面积不超过15000平方米（不计容），地块起始价23400万元。该地块竞得人应自持自营不少于3万平方米的家居建材类超市。

    根据出让公告，宗地2013-27、28、29、30、31、32号地块竞买人须为获得县级以上（含县级）人民政府及县级以上（含县级）驻榕商会同时授权竞买该幅地块的法人单位。上述地块项目建成后，仅允许以层为单位销售给驻榕商会会员。销售前，拟入驻的商会会员应与晋安区政府签订入驻协议并在晋安区注册成立独立法人公司，承诺入驻后五年内每层每年税收不低于100万元人民币（其中县级商会会员单位每层每年税收不低于200万元人民币），不足部分由入驻商会会员向晋安区补足。商会会员购置后5年内不得转让。

    另外，宗地2013-33号地块位于晋安区化工路北侧、规划东山路西侧，建筑面积为18672平方米（合28亩），土地用途为商服用地（商务办公），起始价19900万元。该地块竞买人须为2012年以来福州市晋安新城鹤林片区横屿组团开发改造中被征迁的房地产开发企业。交地之前竞得人注册地必须迁入晋安区，迁入后年税收应不少于2000万元。

    福州将引进预付卡公司

    宗地2013-35号地块是位于台江区排尾路“闽江世纪广场”南侧、长乐南路东侧的原闽光冷冻厂北地块，面积10105平方米（合15.16亩），用途为商服用地（商务办公），起始价11700万元。该地块竞买人自身或其控股公司须为具有中国人民银行颁发的福建辖区《支付业务许可证》，从事预付卡业务的第三方支付机构。竞得人应自签订土地出让合同之日起三个月内将取得《支付业务许可证》的公司注册在福州，否则收回该地块土地使用权。该项目建成后仅限于自用，不得分割销售或转让。

    另外，宗地2013-36号地块位于仓山区南江滨西大道南侧，是观井、观海地块之间规划路地下空间地块，面积4511平方米（合6.77亩），土地用途为停车场用地，起始价126万元。公告要求，宗地2013-36号地块地下空间必须满足地铁使用要求，项目设计、施工方案及验收须报福州市地铁公司审查。