土地流转专业平台

为贯彻落实《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（琼府〔2014〕26号）精神，进一步推进我市棚户区改造工作，改善我市城市居民生活和居住水平、优化城市环境、完善和提升城市功能与品质，有效拉动投资和消费需求，加快城镇化建设进程，现提出以下意见。

一、总体要求

（一）指导思想

全面贯彻落实科学发展观，按照保增长、保民生、保稳定的要求，坚持以人为本，以建设和谐新城市、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地集约利用水平，提升城市形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。

（二）基本原则

1.坚持政府主导，市场运作，群众参与。市委、市政府成立棚户区改造工作领导小组，统一对全市棚户区改造工作的领导。充分发挥政府的组织引导作用，通过政策让利，合理配置资源，引入社会资源投入，因地制宜、分工负责的原则全面推进棚户区（城中村）改造的各项工作。

2.坚持依法运作，保持社会稳定。在棚户区征收补偿过程中，严格执行国家有关法律法规和省的有关政策，妥善解决好特困群体的住房问题。严格执行国家有关土地使用、资金管理、城市规划、房屋征收补偿和安置、工程建设、物业管理、最低保障等方面的规定。

3.坚持科学规划，配套建设。依据五指山市城市总体规划，按照“科学规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，将棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。道路、供排水、供电、通讯、消防等基础设施和商业、医疗、学前教育等公共服务设施要同步规划建设，同步交付使用。

4.坚持量力而行，积极而为。既要立足长远，又要面对现实，改革与改善相结合，突出重点、先易后难，综合治理、稳步推进。

5.坚持因地制宜，多模式改造。对列入改造计划的项目，要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上，因地制宜制定改造方案。对有商业开发价值的棚户区，可通过房地产综合开发方式进行重建。对改造难度大、经市政府认定不具备商业开发价值的棚户区，由政府直接组织实施改造，优先选择经济实力强和诚信度高的业主单位进行改造，其基础设施和公共配套设施建设由政府承担。

二、棚户区改造范围和界定标准

（一）棚户区改造范围

列入我市棚户区改造计划的项目和城市规划区内国有土地上以及城中村中基础设施配套不全，公共给排水、消防等设施达不到规定标准，建筑密度大、年久残旧、生活居住环境差，又存在严重安全隐患的集中连片的居住区。以及未列入计划的新增项目，条件成熟的也可列入棚户区征收改造范围。

（二）界定标准

1.区片大小：面积5亩以上（含5亩），户数25户以上（含25户）；

2.建筑结构：平房、砖木、简易结构房屋较多的；

3.建筑密度：≥30%；

4.使用年限：30年以上；

5.房屋质量：破损率较高；

6.存在严重的消防、治安隐患，及防灾、抗震较差的；

7.使用功能：大多数都是不成套房屋。

三、改造模式

（一）政府利用贷款或财政资金改造模式

市政府利用财政资金或银行贷款融资作为改造资金，由政府负责改造项目征收补偿安置工作，整理出来的可出让经营性用地由市国土部门采取招拍挂方式出让。

（二）引入社会投资改造模式

1．对于具备引入社会资金的项目，由政府根据项目策划方案明确项目招商条件后，由市国土部门在省、市公共资源平台发布招商挂牌公告，通过公开挂牌招商形式引入改造资金。项目负责部门完成项目征收补偿安置工作后，整理出来的可出让经营性用地由市国土部门采取招拍挂方式出让。

若项目招商挂牌竞得人参与改造项目整理出来的可出让经营性用地竞拍的，其已缴纳的进入土储专户的项目改造合同资金可直接转为土地竞拍保证金。若项目招商挂牌竞得人竞得可出让经营性用地使用权的，其已缴纳的进入土储专户的项目改造合同资金可直接转为土地出让金；若项目招商挂牌竞得人未参加土地竞拍或未能竞得土地使用权的，对以项目招商挂牌竞得人已实际缴纳的项目改造合同金，由市政府返还给项目招商挂牌竞得人，并原则上按人民银行贷款基准利率上浮不超过3个百分点支付资金使用成本。

2.采取招拍挂方式出让的棚户区改造安置地，由土地使用权竞得人按要求投资建设安置房，市政府按合同约定回购用于棚户区改造安置。

3.引入社会投资改造的其他方式，市政府可根据实际情况予以审批后实施。

（三）自主改造模式

市畅好农场或企业对于因历史成因，其负责社会管理的老旧住宅小区或厂房有改造意愿并符合规划条件的，根据相关法律规定和法定程序，在征得相关产权人同意的前提下组织编制项目策划方案，报市政府审批。根据批复的规划指标等商务条件，通过对外招商的形式，依法自行实施改造，改造中有关土地确权和流转手续由市国土部门依法办理。

四、建设标准

（一）棚户区改造的详细规划必须符合五指山市总体规划，容积率不超过规划总控规标准，各项规划指标不能降低，必须按批准的规划方案完成改造区域内的公共基础设施建设；如改造需要调整容积率的，必须经规委会批准，并补交土地出让金或土地收益金后，才能实施项目建设。

（二）棚户区改造新建安置住房要设施齐全，达到节能减排型住宅要求。楼房立面造型要突出五指山特色；住宅室内墙面刮大白、卫生间和厨房铺地砖、安装入户门、室内门、简易灯具、卫生间安装坐便器和厨房安装灶台、水池、水龙头等生活基本设施，满足居民入住和使用功能的基本要求。小区环境要进行硬化、绿化和建设必要的服务中心，做到道路畅通，环境整洁，办事快捷。

（三）棚户区回迁居民的楼房主要以高层为主，住房户型面积标准原则上控制在60—90平方米。具体户型面积的选择，在结合居民住房实际情况，居民的收入水平以及通过入户详细调查了解棚户区居民意愿的基础上确定。

（四）工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范要求。实施棚户区改造项目的施工企业，必须具有较高的资质、资信和良好的业绩。

五、资金筹措与使用

（一）改造建设资金筹措

1.政府资金支持。市发改局、财政局积极争取国家、省的政策和资金支持，从土地出让金、城市基础设施配套费、银行贷款融资等方面筹措棚户区征收改造启动资金。

2.社会资金筹措。按照政府主导、市场化运作、项目可行、资金可融、风险可控、效益可观的思路，要加大招商引资的力度，拓宽棚户区改造投融资渠道，吸引诚实守信、有实力的房地产企业及社会力量参与棚户区改造工程，稳步推进全市棚户区改造工作。

3.设立棚户区改造以奖代补资金，对改造力度大、进展情况好的项目进行奖励。奖励资金根据棚户区改造完成面积、保障性住房建设面积、质量安全情况等相关因素评审确定。

4.棚户区改造中配建公共租赁住房项目的资金筹措可争取国家、省财政资金补助和市县配套的办法解决。

（二）加强资金的使用管理

棚户区改造资金要设立专户，专款专用，不得挤占挪用。

六、棚户区改造相关保障政策

（一）土地支持政策

纳入棚户区改造范围并完成征收安置工作的国有建设用地，由市土地储备机构统一纳入储备计划，实施开发整理，也可以委托有资质、有实力的企业参与棚户区改造建设用地的开发整理。开发整理后的土地按照有关规定采取招拍挂方式出让。前期参与投资开发整理土地的资金、居民安置费、征收补偿费、开发整理费等费用一并计入公开出让地块土地成本。棚户区改造范围内的市政和公用设施用地及配建经济适用住房、公共租赁住房用地以划拨方式供应。出让土地所得收益，优先用于棚户区改造的基础设施和公共服务设施建设。对农场、工厂棚户区，原属于国有划拨的生产用地，城乡规划部门应及时调整为棚户区建设住宅用地，国土资源管理部门要根据规划部门的土地用途调整为原土地使用者办理土地用途变更手续；对配建基础设施和公共服务设施涉及使用的新增建设用地报批。

（二）税费优惠政策

1.棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各类行政事业性收费和政府性基金（《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》）。

2.棚户区改造项目按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）文件规定，免收防空地下室易地建设费、白蚁防治费等全国性行政事业收费；免收城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项资金、城市教育附加费、地方教育附加、城市公用事业附加等政府性资金。

3.鼓励企业积极参与棚户区改造，造福更多的低收入住房家庭，市畅好农场、厂区、企业参与政府统一组织的棚户区改造支出企业所得税税前扣除政策参照《关于企业参与政府统一组织的棚户区改造支出企业所得税税前扣除政策有关问题的通知》（财税〔2012〕12号）执行。

4.对棚户区改造项目的开发商，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税（《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》财税〔2010〕42号）。

5.对改造安置住房经营管理单位涉及的与改造安置住房相关的印花税予以免征。对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税（《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》财税〔2010〕42号）。

6.个人购置安置房税收优惠政策，对个人购买安置住房的印花税予以免征；个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税；个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免（《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》财税〔2010〕42号）。

（三）征收安置政策

1．严格征收计划管理，在年度棚户区改造征收计划中优先满足被征收棚户区的需要。棚户区房屋征收补偿安置采取产权调换和货币补偿的方式，按省住建厅《转发<关于报送全国棚户区改造工作片区会会议精神的报告>的函》精神，鼓励以货币补偿方式为主，以促进我市房地产销售市场平稳健康发展。补偿安置的房屋居民履行土地、房屋权属登记发证备案的，选择货币补偿给予市场评估价值的1%政府奖励金，而抢占、强占居民居住用地的又不依法进行登记备案的不予补偿；选择产权调换给予增加应调换住宅面积的1%套内面积补偿，以提高居民土地、房屋产权登记认识意识。对在2013年市政府采取控违拆违措施后建设的，按违章建筑予以拆除，主动拆除的可给予自拆劳务费。

2.产权调换的住宅包括：有完整固定围护结构、顶盖可居住的永久性建筑物（住宅）。而简易结构住房、破损率达50%以上的住房、车库、杂房、窝棚、独立伙房、独立卫生间、通道、回廊、门廊、门斗等地上构造物或附着物，一律不作产权调换，按市场评估价进行货币补偿。被征收人选择产权调换的，原则上实行就地安置，住宅面积拆补平衡。房屋安置面积超出原有被征收面积的，超出10%以内的（含10%）按建筑成本价格购买；超出10%（不含10%）以上的部分，按市场普通商品房价格购买。

3.征收商品用房、铺面、生产用房的不属于产权调换范围，按用房的区位、用途、结构、建筑面积、折旧等因素，以市场评估价格确定补偿价款。

4．被征收人选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被征收房屋的区位、用途、结构、建筑面积、折旧等因素，以市场评估价格确定补偿价款。

5.市畅好农场、工厂棚户区改造需要征收国有划拨地的不再进行土地、房屋补偿，由市政府统一安置。

6.棚户区改造需要征收已办理土地登记的居民的划拨住宅用地，按市场评估价60%的地价款给予土地补偿；单宗土地满30年以上但未办理土地登记的现有房屋住宅用地，本着尊重历史实施的原则，按市场评估价60%的地价款给予土地补偿；征收城中村棚户区改造的宅基地，参照国有建设用地补偿标准给予土地补偿。

7.计划改造的我市棚户区改造范围内干部职工租赁的直管公房、单位公有住房、已改制单位的自管公房，由市国有资产管理部门统一登记造册，并对租赁户予以清退，确保上述公房在棚户区改造时全部腾空。对经济困难，无力购买住房的低收入家庭，实行保障性住房实物配租方式，安排公共租赁住房，重确立新的租赁关系。

8.房屋被征收时应参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定对被征收户给予补偿，包括房屋价值的补偿、搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失等。补偿标准按房屋征收时的市场价格确定。

9.货币补偿款支付。在征收补偿协议签订后五个工作日内支付80%，余款20%在被征收人腾空交房后五个工作日内支付。

（四）房屋的价值评估政策

按照建设部《国有土地上房屋征收评估办法》，对国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值和测算参照被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估，确保房屋征收评估结果客观公平。

（五）住房保障政策

我市棚户区改造项目中配建保障性住房比例不得低于建筑总面积的20%或以实际情况调整配建比例；对棚户区内符合保障性住房保障条件的被征收居民就地优先保障，一次性解决住房问题。

（六）购房信贷政策

棚户区被征收居民购房，住房公积金管理部门在防范风险的前提下，对已缴纳公积金的被征收居民要降低首付款比例，简化贷款手续，支持棚户区改造。银行部门积极为中低收入家庭提供住房贷款，支持个人合理住房消费。

（七）产权政策

棚户区改造中用于回迁居民安置的房屋产权归棚户区被征收居民所有，并按有关规定办理房屋权属登记、发证；以市场价购买商品房的，履行个人纳税、交缴其他费用后，办理房屋权属登记、备案。农场、工厂棚户区改造的房屋纳入保障性住房的，实行国家和个人共有产权制度；持有棚户区改造时所获得保障性住房的居民在转让房屋时，要补交土地出让金取得完全产权后方可上市交易。棚户区改造配建的公共租赁住房产权全部归政府所有。

（八）征收程序

1.棚户区改造组织实施单位对被征收区内被征收户的家庭情况、房屋状况进行入户调查登记并公布调查结果，做到“一区一案”即每个棚改区都要制定一个《房屋征收与补偿方案》。

2.进行房屋征收社会稳定风险评估后，公布《房屋征收与补偿方案》并征求被征收人的意见，公示期限20日，集中采纳吸收意见，并对《房屋征收与补偿方案》进行修改，报市政府审核。

3.批准《房屋征收与补偿方案》和发布房屋征收公告。

4.公示被征收的土地及地上附着物市场评估价。市场评估价由具有相应资质房地产价格评估机构，按房屋征收公告发布之日时征收范围内国有土地及地上附着物的价值进行评估，包括被征收房屋、合法土地使用权及其他附着物的价值。

5.签订房地产征收补偿协议。房地产征收补偿协议由房地产征收实施单位与被征收人签订。

6.少数达不成房地产征收补偿协议的，由房地产征收实施单位申请市政府作出补偿决定。

7.被征收人不履行补偿决定且在规定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼，由房地产征收实施单位依法申请人民法院强制执行。

8.公布被征收人补偿结果，并建立征收档案。

9.市房管局依法注销被征收房屋所有权证。

10.市国土局依法收回或注销被征收房屋土地使用权。

七、组织机构

为加快推进我市棚户区改造工作，市政府决定成立五指山市棚户区改造工作领导小组。

（一）组成人员

组长：陈振聪（市政府市长）

副组长：周法圳（市政府常务副市长）

钟钢（市政府副市长）

黄芳（市畅好农场场长）

成员单位：市政府办、市发改局、市住建局、市财政局、市国土局、市城管局、市公安局、市房管局、市审计局、市地税局、市国税局、市人社局、市安监局、通什镇政府、五指山供电局、市畅好农场。

领导小组下设办公室在市房管局，办公室主任由市房管局陈家勇局长兼任。办公室负责制定实施细则，搞好前期摸底调查和宣传动员，组织实施项目管理；市棚户区改造工作领导小组其他成员单位要协调联动，加强合作，负责棚户区房屋拆迁安置、资金监管和社会稳定工作，研究解决棚户区改造的重大问题，主动提供服务，共同推进我市棚户区改造工作。

（二）主要职责

1.市发改局：负责棚户区改造规划、计划的审核以及安置住宅建设项目审批立项工作。

2.市住建局：依据城市总体规划编制拟改造片区和异地安置住宅地块的控制性详细规划及规划设计条件；规划相应的回迁安置和商业开发用地；审批棚户区改造中新建小区规划方案；审批项目的选址、规划、施工报建；工程建设质量、安全、进度的监督检查；拆迁安置房建设成本的审核；组织新建小区的综合验收。

3.市财政局：负责棚户区改造融资工作；落实棚户区改造财政补贴资金；争取国家、省的支持资金。

4.市国土局：根据规划预留棚户区改造、保障性住房建设年度土地利用计划指标；提供异地安置住宅建设地块，确保土地供给；办理棚户区改造项目、保障性住房建设项目土地手续。

5.市城管局：依法查处棚户区改造范围内的违法建筑物、构造物以及各种违法建设行为。

6.市公安局：负责对改造棚户区内组织实施工作单位报送的居民户籍情况进行核实、确认。

7.市房管局：负责棚户区改造指导工作；编制棚户区改造计划；棚户区界定的认定；棚户区改造建设形象统计上报；棚户区改造中住房保障对象资格确认和保障性住房建设的组织协调。

8.市审计局：负责棚户区改造政府投入资金使用的监督审计工作。

9.市地税局、市国税局：负责棚户区改造项目税征优惠政策的实施。

10.市人社局：负责项目的劳动保障监察工作。

11.市安监局：负责项目建设安全生产工作的指导和监督。

12.通什镇政府（包括项目所在地的乡镇政府）：负责管辖区域内棚户区改造被征收土地和地上建筑物、构造物拆迁安置工作的组织协调。

13.居委会：配合征收业主对管辖区域内被征收居民家庭人口、地上建筑物和构造物的登记；配合做好前期摸底调查和宣传动员。

14.市畅好农场：配合做好农场内职工家庭人口、地上建筑物登记；配合做好前期摸底调查和宣传动员。

15.五指山供电局：做好项目外来电保障。

16.市水务公司：做好项目外来水供给保障。

八、组织实施

（一）编制改造规划和年度计划

市棚户区改造工作领导小组依据城市总体规划、城市住房发展规划、棚户区改造任务及资金筹集情况，按照3年完成改造任务的要求，编制3年棚户区改造规划和年度计划报市发改部门审核同意后实施。

（二）加快项目审批

将所有的棚户区改造项目全部纳入发改、住建、国土联审联批范围，实行一站式、一条龙集约化审批服务，简化审批程序，缩短审批时限，提供高效服务。

（三）依法规范征收

棚户区改造方案、优惠政策、面积测算方法、安置顺序等事关被征收居民的事项要及时在媒体、社会上张榜公布，接受群众和社会监督。征收安置要严格执行国家、省的征收政策，阳光操作，和谐征收。坚持先安置后拆迁，实行货币补助或提供过渡性住房相结合的方式，解决被征收群众的安置问题。棚户区改造回迁安置住房只能安置棚户区被征收户，不得随意向社会销售安置房屋。改造资金的使用、成本核算、价格核定要向社会公开，接受审计监督。棚户区改造房屋征收，与被征收当事人达不成补偿安置协议、在规定拆迁期限内拒不搬迁的，向人民法院申请依法实施行政强制拆迁；对野蛮拆迁，无理取闹、阻挠拆迁的，要依法追究当事人的法律责任。

（四）加强建设监管

严格执行工程监理、质量安全责任制和项目招投标制，严格工程质量管理，坚决杜绝“豆腐渣”工程。项目竣工后，由建设主管部门牵头，依法组织相关部门联合验收，合格后方可交付使用。市审计部门要加大审计和稽查工作力度，对棚户区改造工程进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查，对市年度计划执行情况进行验收检查，对不能按期完成改造任务的，扣减棚户区改造以奖代补资金，并追究有关人员的责任。

（五）强化物业管理

新建回迁小区实行物业管理，缴纳住宅专项维修基金，前期物业服务在物业管理主管部门的监督下由项目建设单位按有关规定选聘物业服务公司。小区业主委员会成立后，由业主委员会按《海南省经济特区物业管理条例》等有关法律规定聘请物业服务公司，严格执行有关物业管理政策。

相关阅读：

2014《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》政策解读

【2016】贵州省黔东南州政府购买棚户区改造服务工作的实施办法（试行）

2016年土地政策：河北省邯郸市城镇棚户区改造货币化安置实施办法

【2014】贵州省六盘水市棚户区改造实施细则（暂行）

土流网温馨提示：

更多相关政策了解，请进入“土流网—土地政策”栏目查询。