土地流转专业平台

　　谈到土地流转，土地承包，因为涉及到的相关法律法规常识较多，多数人都会觉得是一件繁琐又痛苦的事情。2016年承包土地在具体操作前，请仔细研究这几个问题：

　　农地类型有哪几种？

　　要看分类的标准是什么了。农用地，就可以分为耕地、林地、园地、牧草用地、其他农用地几类，建设用地可以更细地划分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公用建筑用地、住宅用地、水利建设用地等等。

　　什么是家庭承包地？

　　家庭承包，是指集体经济组织按照公平分配、人人有份的原则，统一将耕地、林地、草地承包给本集体经济组织农户和一种承包方式。其特点：

　　(1)承包双方当事人不是平等的民事主体之间的关系，发包方是集体经济组织，承包方是本集体经济组织内部的农户;

　　(2)承包对象主要是耕地、林地和草地，具有福利和社会保障功能;

　　(3)根据公平分配和人人有份的原则承包，集体经济组织统一发包;

　　(4)承包期较长，耕地30年、草地30-50年、林地30-70年，林地经批准还可以更长;

　　(5)承包双方当事人的权利义务是法定的，承包方享有经营自主权、产品处置权、土地流转权、土地被征用占用的补偿权等;

　　(6)土地承包经营权自承包合同生效时取得，并由县级以上人民政府颁发土地承包经营权证或林权证;

　　(7)土地承包经营权流转可采取转包、出租、互换、转让等方式;

　　(8)取得的土地承包经营权按照物权方式予以保护，有权提出停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等要求;

　　(9)承包收益可以继承，耕地、草地的承包经营权不能继承，林地的承包经营权可以继承。

　　何为其他方式的承包？

　　除家庭承包以外，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，称为其他方式的承包，主要有四个特点：

　　一是既可以是联户、专业队、个人为单位进行承包，也可以以家庭为单位进行承包。

　　二是承包方不限于集体经济组织内部的农户和个人。

　　三是承包的方法不是人人有份的平均承包，而是通过招标、拍卖、公开协商等方式，由最有经营能力(即出价最高或者经营条件最适宜)的人承包。发包方按照“效率为主，兼顾公平”的原则选择承包人。

　　四是承包的土地主要是“四荒”以及果园、茶园、桑园、养殖水面等不太适宜按照家庭承包方式进行承包的土地。综上所述，家庭承包与其他方式的承包在承包的主体、方法、原则和承包地的功能等方面，都存在重要区别。

　　农地承包的期限是多长？

　　农村土地承包法第20条规定，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30年至50年，林地的承包期为30年至70年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

　　农民集体所有土地发包方如何确定？

　　(1)农民集体所有的土地，依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包;

　　(2)已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包;

　　(3)村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。

　　国家所有依法由农民集体使用的农村土地发包方确定？

　　国家所有依法由农民集体使用的农村土地，虽然所有权不属于使用该土地的农民集体，由于是作为农村土地由农民集体使用从事农业生产的，法律规定也实行承包经营。此类土地由国家发包没有必要，也不现实。因此规定由农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。具体由谁发包，应当根据该土地的具体使用情况而定。由村农民集体使用的，由村集体经济组织发包，村集体经济组织未设立的，由村民委员会发包。由村内两个以上集体经济组织的农民集体使用的，由村内各集体经济组织发包，村内各集体经济组织未设立的，由村民小组发包。

　　村内各集体经济组织或者村民小组发包有困难或者不方便的，也可以由村集体经济组织或者村民委员会代为发包。

　　承包期内，发包方可以收回承包地吗？

　　不能。农村土地承包法第26条规定，承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。

　　处分土地承包经营权应有限制条件

　　土地承包经营权人有权将承包经营权出租、转包、入股、互换或依法转让，但上述权利的处分，必须受相应条件的限制。包括：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；受让方须有农业经营能力；流转不得超过承包经营权的剩余期限等。

　　土地承包经营权受到侵害时具有救济上的选择性

　　土地承包经营权受到侵害的，士地承包经营权人有权行使物上请求权，寻求《物权法》的保护，同时可以提起合同之诉，得到《合同法》上的救济。人民法院审理土地承包经营权纠纷案件时，应当根据当事人的诉讼请求和案件的具体情况，正确适用《物权法》和《合同法》，充分、有效地保护土地承包经营权人的合法权益。

　　土地承包经营权人享有物上请求权

　　即土地承包经营权人对土地的占有、使用、收益和有限处分权利被妨害，权利人可要求妨害人停止侵害、返还财物、排除妨碍或者赔偿损失。该项权能较债权请求权更有效地保护土地承包经营权人的利益。

　　家庭承包的土地承包经营权主体应为本集体经济组织成员

　　根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五条、第十五条规定，家庭承包的土地承包经营权人必须是从事农业生产的个人或“农户”（家庭），并且是承包地所属的村集体经济组织的成员。

　　“荒地”的土地承包经营权主体可以是本集体经济组织以外的人，但应依法定程序确定

　　通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地的，承包方可以是承包地所属的村集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位或者个人。对于后者，须经发包方民主议定程序并报乡（镇）人民政府批准；同时在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。