土地流转专业平台

　　在清闲的周末，开车带上家人，找一处僻静优雅的农庄采摘果蔬、品尝土菜，饭后于湖边垂钓、夜晚还可以扎起帐篷，升起篝火……对于久居都市的人群来说，农庄已经成为城市病的疗养所。

　　在休闲农庄消费风潮下，开农庄已经成为时下流行的商机，而且休闲农庄的成长性已经赢得了很多投资人的关注。那么，如果你也想在休闲农庄项目上掘金，首先应该重视土地使用权获得及如何利用土地。

　　经验

　　农庄建设建前要报批

　　在南昌经营一家休闲农庄三年的谭国庆(化名)，不久前接到了有关部门对于铲除自己园区一条水泥路指令。

　　谭国庆告诉记者：“国土管理部门把一张航拍图片交到我们村干部手上，并告知村干部我农庄的这条水泥路属于违规建筑，要求立即把硬化部分铲除，恢复土地原貌。”为此，谭国庆正准备把这条水泥路铲除，在原有道路上铺砂石。这样一来，不仅之前修路的数以万计的资金打了水漂，还得花一笔钱来铺砂石。此外，修路还将在一段时间内影响生意。

　　有关部门为什么会对开农庄的谭国庆下“强铲令”呢?

　　原来，为了确保粮食安全，我国对于农用地有着非常严格的管理规定，对未经批准的建设“零容忍”。无论是做道路硬化，还是在地表搭建房屋，未经批准的，都将不受法律保护。

　　记者了解到，不同性质的土地，比如耕地、林地、草地等，可建设的比例有所不同。扬子洲的农庄主徐如(化名)告诉记者，他的农庄使用的土地为一般耕地，可建设比例为5%，即100亩地中，有5亩可以用来建设。但是，即便有这样的可搭建比例，你在建设公厕、餐厅、休息室之前都需要先到有关部门报批。

　　徐如说：“正因为农用地上能够建设的比例非常低，所以可建设的部分应该花在刀刃上，先解决必不可少的公厕、餐厅等项目的建设问题。”记者在走访中也发现，农庄里的绝大多数建筑都采用临时建筑的形式。比如移动板房做办公楼，蔬菜基地用大棚盖等。

　　徐如告诉记者，农庄建餐厅的成本都要约3000元/㎡，如果一栋1000㎡的餐厅因是违规建筑而被拆除，就会对农庄造成300万元的损失，所以农庄主们都不会去超越建设比例搭建，以免带来损失。

　　土地流转合同要签10年以上

　　如果你要开一家农庄，首先要解决的就是用地问题。这少则几十亩，多则上千亩的土地从哪里来?

　　徐如为了取得目前使用的200亩土地，足足耗费了2个月时间，跟村里80户农户签订了土地流转合同。徐如说，由于扬子洲每户拥有的土地一般不足一亩，所以要流转百亩土地会很麻烦。在南昌其他区域，签订土地流转合同不用跟这么多农户签订合同。如果你挑中一块地方，先找当地政府了解土地归属，再找人签订流转合同。

　　“土地流转合同不宜签10年以下。”徐如建议道。徐如说，做农庄投资，要投入的资本少则几十上百万元，多则数千万元。如果合同只签三五年，农庄运营刚刚步入正轨，农户就要收回土地，到时候你的经营就难以为继。同时，为了避免法律纠纷，在签订土地流转合同之前，农庄投资者应请相关法律部门，对合同内容进行规范，以确保公正和维护自身权益。

　　记者了解到，在南昌，农庄的土地流转合同签订期限以10~25年的为多。地租多数在400~1000元/亩/年。如果地租超过1000元/亩/年，就会非常考验农庄主的运营能力。

　　探店

　　采摘、垂钓、拓展等项目多样

　　23日，记者来到徐如的农庄内。徐如告诉记者，他的农庄里共有4000平方米的菌菇大棚。在菌菇大棚对面是开阔的烧烤区。沿着庄园内道路再走一段，就可以抵达农庄的蔬菜种植区。菜地里，菠菜、秋葵等应季蔬菜长势不错。再深入农庄，葡萄、火龙果、无花果、百香果、桑葚、草莓——四季水果采摘区一应俱全。

　　除了菌菇和水果采摘，游客们还可以在农庄内就餐，进行户外拓展、打台球、垂钓或者玩棋牌等。也就是说，进入了农庄，与农业相关的各项休闲娱乐活动就能够占满你的时间。

　　选址

　　依附旅游资源交通也要方便

　　开一家能够让游客浪费美好时光的农庄，应该如何选址呢?

　　从南昌市旅发委提供的已登记的100家乡村旅游点名单表(乡村旅游点以农庄为主)上可以看出，南昌市的农庄多数集中在南昌县、安义县、进贤县等县区，市区拥有的休闲农庄数量非常少——青云谱区仅有一家农庄入列、昌北经开区也仅有一家。

　　业内人士告诉记者，休闲农庄属于依附型产业，比如，安义县的农庄很多是依附当地古村旅游资源的;扬子洲的农庄靠的是当地蔬菜种植基地的优势。而如果在没有任何资源优势的工业园区做休闲农庄就可能面临失败。

　　当然，即便能够依附好的资源，在选址上也要注意交通条件。比如，路况要好，适合人们自驾前往。而且，为了满足无车的学生族等群体需求，乘公交车能快捷抵达也是一大条件。

　　经营

　　特色经营才能产生辨识度

　　有了合适的选址，也要有抓住市场需求的特色经营项目。

　　徐如说，一开始想做农庄的时候，对以什么为特色进行了反复斟酌。后来，种蘑菇的邻居启发了自己。经过调查，徐如发现菌菇采摘仍然是一大市场空白时，徐如对自己的选择又多了一分信心。

　　想好了菌菇这个主题之后，徐如围绕这一主题为自己的农庄取了名字，申请了与菌菇相关的农产品品牌，所有的营销活动也紧紧围绕菌菇来做。

　　目前，南昌市的休闲农庄数量越来越多，要想在众多的农庄中脱颖而出，就必须有自己的特色和亮点。徐如说，无论做什么类型的农庄都应该结合当地地方优势，做出自己的特点来。否则，什么都做，就不能在市场上产生辨识度。

　　营销

　　一半营收来自农产品销售

　　和做其他农业项目一样，农庄投入大，回本慢。徐如说，光聘用一个农业技术员，一年都要花掉十几万元。还有地租、种子、肥料等各种消耗。“去年，我们营业收入900万元，但是利润只有约15%。”徐如告诉记者，做农庄投入很大，前期游客数量不足，不能仅仅靠游客采摘或者就餐来获取营收，还应该“广开财源”。

　　徐如把自家出产的香菇制成干香菇，每年年底送到南昌市各单位，销售给他们做员工福利。而自己收获的果实也都可以包装出售到市场上。去年900万元营收，一半都是来自农产品的销售。