标签详情页

2月2日新修订的《北京市存量房屋买卖合同》示范文本正式发布，自2018年4月15日起实施。

2017年12月21日至12月27日，市住建委通过官网对《〈北京市存量房屋买卖合同〉示范文本》（征求意见稿）向社会公开征求了意见。市住建委相关负责人介绍，征求意见过程中，社会各界共反馈意见建议245条。针对这些意见建议，市住建委组织研究、论证，吸收各方合理化建议。

那么新版合同实施后，购房人将体会到哪些变化呢？

仙人洞片一期地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告

为实施仙人洞片一期地块棚户区改造项目，改善居民的居住条件和生活环境，经研究，黄山市屯溪区人民政府决定对该项目范围内房屋实施征收。现将征收决定有关事项公告如下：

一、征收依据

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号，以下简称《条例》)、《黄山市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》(黄政秘〔2012〕33号)、《黄山市屯溪区货币化安置实施细则》的规定以及黄山市国民经济和社会发展规划、黄山市城市总体规划、黄山市屯溪区土地利用总体规划。

鸡西市人民政府办公室印发鸡西市存量房屋交易资金管理办法的通知

县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局，各企事业单位：

经市政府领导同意，现将《鸡西市存量房屋交易资金管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

鸡西市人民政府办公室

近期，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议。中共中央政治局委员、中央政法委书记孟建柱同志专门作出重要批语。最高人民法院院长周强出席会议并讲话。各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院以及计划单列市中级人民法院派员参加会议。中央政法委、全国人大常委会法工委、国务院法制办等中央国家机关代表，部分全国人大代表、全国政协委员、最高人民法院特邀咨询员、最高人民法院特约监督员以及有关专家学者应邀列席会议。

其中会议关于农村宅基地买卖案件问题，形成以下意见：

一、在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

近期，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议。中共中央政治局委员、中央政法委书记孟建柱同志专门作出重要批语。最高人民法院院长周强出席会议并讲话。各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院以及计划单列市中级人民法院派员参加会议。中央政法委、全国人大常委会法工委、国务院法制办等中央国家机关代表，部分全国人大代表、全国政协委员、最高人民法院特邀咨询员、最高人民法院特约监督员以及有关专家学者应邀列席会议。

其中会议关于农村宅基地买卖案件问题，形成以下意见：

一、在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

农村房屋宅基地买卖在当下很火，属于二手房买卖的一种，然而却存在很大问题，容易产生各种纠纷。现在房价飙升，很多购房者想到了去郊区购买农村的房屋，郊区农村房屋转让需要符合集体组织内成员的条件，否则转让交易是无效的。到底哪些情况下可以转让宅基地房屋，哪些情况下属于无效的买卖？如果无效应该怎么办？本文将来分析以上问题。

宅基地房屋转让有效吗？

宅基地转让是否有效，应分情况来看待。一般来讲，法院认定宅基地买卖合同是否有效，主要会考虑以下几方面内容：

目前很多城市都推出限购措施，限购限贷措施必然会影响到房屋买卖合同的效力问题，那近日推出的限购政策对房屋买卖合同有哪些影响？

1、法院系统的观点很明确，因限购政策导致无法过户，无法贷款，当事人可以请求解除合同并要求返还购房款和定金。

最高人民法院办公厅《关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》法办[2011]442号(2011年10月9日)其中第第三条规定：房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。

随着国家发展，城镇化的推进，中国出现了这样的城镇化趋势，即村组村民往乡镇集市迁移、乡镇集市的人往县城迁移、县城人往市里迁移、市里人望省会城市迁移、省会人望北上广或国外迁移。而在村民往集镇迁移最为普遍，这也是当前国家脱贫的内容。那么问题来了，非集镇集体村民在集镇购买宅基地上房屋签订的买卖合同有效吗？法律后果又是什么？

带着这个问题，我们作如下分析：

日前：最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议。中共中央政治局委员、中央政法委书记孟建柱同志专门作出重要批语。最高人民法院院长周强出席会议并讲话。各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院以及计划单列市中级人民法院派员参加会议。中央政法委、全国人大常委会法工委、国务院法制办等中央国家机关代表，部分全国人大代表、全国政协委员、最高人民法院特邀咨询员、最高人民法院特约监督员以及有关专家学者应邀列席会议。

在朔州市的审判实践中发现，随着城乡一体化建设的飞速发展和城市规模的扩大，越来越多的农村被列入了拆迁范围，一些城市周边的农村土地价值已今非昔比，农民原来花几十元批下来的宅基地，现在却价值上升几千倍，甚至上万倍，原来村民们认为根本不值钱的宅基地变成了他们“一夜暴富”的寄托。在巨大利益的推动下，有些村民在未经任何规划审批的情况下，自行将老旧住宅翻建、扩建、改建或对迎街部分进行添附；还有很多村民对自己的农村房屋进行买卖，而这些房屋买卖合同大多名为购买房屋，却实为购买该房屋所依附的那块宅基地。但我国目前对在农村集体所有土地上建设房屋或农村房屋买卖的相关法律规定不系统不完善，存在法律真空区，由此而引发的纠纷在法律适用上就不可避免地存在很多问题，给法官下判带来很多困扰。下面就来看看朔州市农村宅基地上建设房屋买卖法律适用问题及对策和建议。

一、农村集体所有土地上建设房屋或将农村房屋买卖过程中存在的不规范情形

（一）原有房屋未办理宅基地使用登记，或未办理房屋产权证。2004年11月2日，国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知后，我县新批宅基地的程序更加严格，宗数和面积都得到了有效控制和管理，不办理宅基地使用权登记的户数很少见。同时，国家三令五申，要求在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。但由于国土资源管理部门的某些工作不到位，同时一些农民对国家的政策制度也缺乏正确的认识，不能自觉配合，以至于至今仍有部分村民对原有老宅基地未办理使用登记，还有些在原有宅基地上翻建的房屋未办理房屋产权登记。由于没有办理集体土地使用证或房屋产权证，造成发生纠纷后一些涉案房屋权属不明，纠纷处理难度加大。

农村房屋买卖在我国虽然没有被法律明确禁止，但是实际情况中出现农村房屋买卖合同无效却是屡见不鲜。为什么农村买房合同会无效？哪些情形下会被判定为无效？

1.地产分离出卖，合同无效

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。