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11月30日，万宁农村产权交易服务中心正式揭牌，标志着万宁农村产权交易正式启程，也是万宁农村产权制度改革极为重要的一项创新成果。该中心可为12大类流转交易品种提供服务，将进一步助力农村产权制度改革、拓展农村投融资渠道、完善农村投融资体系。

据了解，万宁农村产权交易服务中心是万宁根据海南省委、省政府关于农村产权流转的相关文件精神，由市农业农村局作为业务主管单位，委托万宁现代农业投资有限公司与海南省数农产权运营管理有限公司合作成立万宁农村产权交易服务中心有限公司，负责建设和运营管理，实行市场化运作、企业化管理。该中心现阶段流转交易品种包含农村承包土地经营权、林权、“四荒”使用权、农村集体资源性资产等涉农产权12大类，重点发布流转交易信息、受理流转交易咨询和申请、出具产权流转交易鉴证证书、协助办理产权变更登记和资金结算手续等基本服务。同时，通过逐步发展，中心将完善市、镇、村三级运营体系，构建“六统一”的交易管理模式，明确任务分工，进一步适应万宁农村产权流转工作需要。

　　首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件日前正式印发。一份名为《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(以下简称《意见》)的文件，对现阶段能进场的农村产权交易品种作出明确规定：以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。

　　由于农村土地的产权权属关系复杂，适用的规则也不同，《意见》在农村土地所有权、承包权和经营权上进行了分类指导，旨在落实决策层提出的“三权分置”理论，防止农民因流转而失地。

　　近年来，随着农户承包土地经营权、林权等各类农村产权流转交易需求明显增长，许多地方建立了多种形式的农村产权流转交易市场和服务平台。据农业部信息显示，这些服务平台主要有农村土(林)地流转服务中心和农村产权交易所(中心)两大类。据了解，截至2012年年底，全国已有800多个县(市)、13000多个乡(镇)建立了土地流转服务中心;林业系统成立了1200多家林权交易机构。到2014年10月底，全国有北京、上海、天津、重庆、安徽、山东、成都、武汉、杭州、广州、昆明等11个省级或省会城市级农村产权交易服务机构。

　　然而，由于各地农村产权流转交易市场发展不平衡，其设立、运行、监管都有待规范。

　　当前，农村土地经营权流转明显加快，国家目前正处在传统农业向现代农业转变的关键时期，传统农户和家庭农场等新型农业经营主体对盘活“两权”存量资产存在现实需求。下面我们一起来回顾一下今年已经有哪些土地相关的政策出台。

　　国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见

　　农村产权流转交易市场是为各类农村产权依法流转交易提供服务的平台，包括现有的农村土地承包经营权流转服务中心、农村集体资产管理交易中心、林权管理服务中心和林业产权交易所，以及各地探索建立的其他形式农村产权流转交易市场。

　　改革开放至今，除了所有权以外，农村土地承包权和经营权大部分时间是合二为一的，统称土地承包经营权。三权分置以后，农民可以放心地把自己的承包地转让经营，获得租金，同时又不用担忧失去对土地的承包关系。

　　近日，北京市政府办公厅下发《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，要求各相关区县政府要结合实际建立健全区县农村产权流转交易服务中心。

　　该《意见》是对今年1月国务院印发的首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》的落实和细化。

　　农房、田地、山林，田园生活让许多城里人神往。不过和城里不一样，由于农村的土地集体所有制，加上这些不动产缺乏相关权证，难以用作抵押品，导致农民贷款难，长期以来一直制约三农发展。

　　为了唤醒沉睡资产，破解贷款难题，国务院日前正式发布了《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(以下简称《意见》)，要求试点地区稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验。

　　作为改革开放排头兵、创新发展先行者，浙江省近年来先行先试，从“三权(林权、土地承包经营权、农村住房产权)”确权、流转和抵押贷款着手，进行了探索。农民贷款难的壁垒正在慢慢打开。截至2015年6月末，全省林权、农地经营权、农房抵押贷款余额分别为81.51亿元、5.67亿元、116.98亿元，有效支持了农业经营主体发展。

　　可以交易，才有价值

　　当前，农村土地经营权流转明显加快，国家目前正处在传统农业向现代农业转变的关键时期，传统农户和家庭农场等新型农业经营主体对盘活“两权”存量资产存在现实需求。下面我们一起来回顾一下今年已经有哪些土地相关的政策出台。

　　国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见

　　农村产权流转交易市场是为各类农村产权依法流转交易提供服务的平台，包括现有的农村土地承包经营权流转服务中心、农村集体资产管理交易中心、林权管理服务中心和林业产权交易所，以及各地探索建立的其他形式农村产权流转交易市场。

　　农村产权流转交易市场既要发挥信息传递、价格发现、交易中介的基本功能，又要注意发挥贴近“三农”，为农户、农民合作社、农村集体经济组织等主体流转交易产权提供便利和制度保障的特殊功能。

来源：法制日报

 　　在我国广袤农村大地上，一场牵涉利益最大、最为复杂的社会变革——新一轮农村土地制度改革正在进行。

　　十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)提出，要赋予农民更多财产权利，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。

　　1月16日，国土资源部法律中心、中国政法大学民商经济学院举行“农村土地流转法律制度改革研讨会”，并发布《城镇化进程中农村土地法律与银行金融服务研究报告》。《报告》指出，中国现有的农村集体土地制度成为城镇化、农业现代化的最大障碍，要进一步推进城镇化、农业现代化的关键即是农村土地改革，特别是农村宅基地制度改革。

来源：红网

    “土生金，地长银，土地流转增效益。”12月23日，在永州市双牌县五里牌镇红福田村，种粮大户蒋勇欣喜地告诉记者，今年他承包流转的335亩稻田，80%种植了双季稻，冬季还种植了油菜。由于农业开发配套修建了田间沟渠和机耕道路，稻田耕作不仅全部实行机械化而且实现旱涝保收。全年有望实现粮食总产量190吨，年收入达19.5万元，粗略估算，流转后的土地产出比流转前增长26%以上。

　　全县土地流转面积达18.03万亩，占全县土地面积的8.52%。2013年，双牌土地产权流转带动劳动力转移约1.3万人，占农村人口的10.32%，实现劳务收入3.3亿元，相当于全县年财政总收入。

　　双牌是林业大县，拥有耕地面积16.08万亩、林地面积223.99万亩，人均林地面积11.8亩。近年来，双牌县以地为本，尊重农民意愿，健步推进土地流转。县里成立了土地流转工作领导机构和服务中心，出台了《加快推进农村土地流转的实施办法》等政策。还特别在泷泊镇农业综合开发项目区的良村、江西村、九甲村等地，建成莲花、香水葡萄、粮食、特色产业四大种植功能区，以示范引导土地流转。

当前我国农业正进入一个由传统农业向现代农业转变的新阶段。现代农业要求实现土地集约和规模经营，而现阶段农村分散、粗放的土地经营方式，难以推广先进的科学技术和发挥大型农业机械的作用，要求农村土地进行适度流转和集中经营。农村土地流转制度改革已经成为我国农业现代化过程中亟待解决的问题。我国目前已有部分地区开展了农村土地流转的试点工作。成都温江农村土地流转模式对促进全国其他地区农村土地流转制度改革和农业现代化具有十分重要的借鉴意义。

　　成都温江农村土地流转模式的主要做法

　　2007年6月，国务院批准重庆、成都两地设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。2008年，成都市委、市政府开始启动农村产权制度改革试点。都江堰、温江、双流、大邑等４个区、市、县和14个重点镇是这次改革首批试点区。成都农村产权制度改革就是对农民家庭联产承包土地经营权、集体建设用地使用权、房屋所有权和林权，进行登记确认，让农民与城镇居民一样享有同等物权。然后，通过农村产权交易市场等形式促进农村土地流转和适度规模经营。温江最具代表性，故称为“成都温江模式”。

　　成都温江模式的第一步是农村集体土地和房屋所有权的确权登记。

　　成都市委出台的2008“一号文件”———《关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见》确定改革重点是开展农村集体土地和房屋确权登记、创新耕地保护机制、推动土地承包经营权流转、推动农村建设用地使用权流转和开展农村房屋产权流转试点等方面。

　　2008年1月，温江区正式启动对全区集体土地进行确权登记，然后核发相关的确权证书。确权的过程是先对村里的土地进行测量，由地方国土资源局等相关部门参与，然后将测量的结果公示，以此为依据，再由当地国土局、房管局、农业局发放各种权证。2008年６月，温江区就有部分农民拿到了权属证书———“四证”：《土地承包经营权证》、《集体建设用地使用权证》(即宅基地使用权证)、《房屋所有权证》、《集体林地使用权证》。双流县从2008年３月也启动了农村集体土地确权发证的工作。

　　在成都市，与“四证”同时发给农民的还有“两卡”，即耕地保护卡和养老保险卡。创新耕地保护机制也是成都市农村产权改革的核心内容，其中最有特色的是设立耕地保护基金，建立耕地保护补偿机制。成都市和下属区县两级财政每年拿出26亿元设立耕地保护基金，补贴标准为基本农田每年每亩400元，一般耕地每年每亩300元，扣除10%的土地流转担保金和农业保险，打到农民“耕保卡”上的分别是360元和270元。根据本人意愿，可将耕保补贴转到养老保险卡，抵扣保费。农民可查询“耕保卡”上金额，但不能领取。成都市规定，农民男到60岁、女到55岁，经耕地保护协会确认承包地没有遭受破坏，方可一次性领取耕保补贴，否则将予以扣除。

　　拿到确权证书只是第一步，让农民把土地变成可在市场上流转的资产，是成都市农村产权制度改革的主要目标。2008年４月，由成都市委、市政府牵头组建的成都市农村产权流转担保有限公司成立。公司除对土地承包经营权、林权等流转行为进行担保之外，还将对利用宅基地、农村房屋、新居工程等抵押融资进行信用担保。

　　成都温江模式的第二步是土地流转和规模经营。

　　在温江，有三种土地流转和规模经营方式：第一种方式是按照“大统筹、大集中”的思路，对农民“双放弃”（即自愿放弃宅基地使用权和土地承包经营权）后的宅基地和耕地两类土地实施整理，推进土地跨区域流转。这种模式主要针对已在城市找到工作、且家庭收入中有80％以上是非农收入、又有宅基地和耕地的农户，申请双放弃后由当地政府部门进行核查批准后获得一定补偿，入住政府出资统一建设的集中居住点，户口变成居民，进入失地农民社保系统。除了“双放弃”方式外，温江区还以农业产业化项目规模化经营为依托推进土地集中流转，另外，还将集体资产、集体土地股份化后进行统一流转。

　　在双流县，农业园区是土地流转的主要模式。农民将手中土地交给村集体经济组织，由村集体经济组织与农业项目公司签订流转协议，农民每年收取相应租金。农民可在农业园区务工或到城里打工获得工资收入。这种模式的关键是要有相应的规模化产业来支撑，先发展农业产业园区，通过园区带动乡村旅游业，进而发展餐馆娱乐业等第三产业。

　　在规模化土地流转的同时，推广集体土地经营权转让、抵押也在双流县有所突破。2008年10月13日，成都市农村产权交易所正式成立，为林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业类知识产权、农村经济组织股权等农村产权流转和农业产业化项目投融资提供服务，促进了农村产权流转和资本流动。

经验与启示

　　1.成都温江模式通过农村产权制度改革促进了农村土地的合理流转和适度规模经营。

　　成都市通过发放土地产权证、发展土地合作社和建立土地产权交易市场，实现了土地使用权的资本化，既解决了通过农村土地流转实现规模经营的难题，又避免了农民失地的风险。

　　2.成都市温江模式为农村和农业融资提供了新途径。

　　成都市通过农村土地产权即农村土地承包土地经营权、集体建设用地使用权、房屋所有权和集体林地使用权的确权登记，确定了农民对土地的财产权以及合法流转的权利，并通过农村产权流转担保公司为农村土地流转和抵押融资、农村建设贷款及农村劳动者创业贷款等提供行为和信用担保，一方面为农村融资提供了抵押贷款的新途径，解决了由于农业生产周期长、受自然条件影响投资风险大，以及农村资产不符合金融机构规定的贷款抵押物标准等所造成的农业融资困难；另一方面，通过建立农村产权流转担保机构和农业保险机制降低了从事农业生产以及进行农村融资的风险，将进一步促进金融机构对农业的投资。

　　3.成都市温江模式确立了保护耕地和保障粮食安全的新模式。

　　成都市温江模式通过创新耕地保护制度，设立耕地保护基金和耕地保护补偿机制，一方面，将耕地保护责任落实到人，并与经济利益挂钩，调动了农民保护耕地的积极性，让农民成为耕地保护的主体和监督者，使耕地资源得到可持续性保护，保障了粮食安全；另一方面，耕保金由市和区（县）两级政府共同筹集，其主要来源是每年新增建设用地土地有偿使用费以及土地出让收入的一部分，并提取一定比例用于土地流转担保金和农业保险，既保障了耕地保护资金的稳定来源，又提高了农业的抗风险能力。

　　4.成都温江模式为促进城乡一体化和农村社会保障制度改革提供了新思路。

　　据测算，成都一个农民要变成市民，其住房、就业、社保等需20万元。成都市以耕保补贴换社保的做法，实现了社会保障特别是养老保险在农村的全覆盖，逐步消除了社保领域的城乡差别。通过农村土地产权制度改革，特别是“双放弃”模式，促进土地产权的资本化和合理流转，并通过流转收益对失地农民给予合理补偿，并提供相应的社会保障，为农村人口城市化及城乡一体化发展提供了一条快速便捷的途径。

　　（作者单位：中国人民大学经济学院）

当前我国农业正进入一个由传统农业向现代农业转变的新阶段。现代农业要求实现土地集约和规模经营，而现阶段农村分散、粗放的土地经营方式，难以推广先进的科学技术和发挥大型农业机械的作用，要求农村土地进行适度流转和集中经营。农村土地流转制度改革已经成为我国农业现代化过程中亟待解决的问题。我国目前已有部分地区开展了农村土地流转的试点工作。成都温江农村土地流转模式对促进全国其他地区农村土地流转制度改革和农业现代化具有十分重要的借鉴意义。

　　成都温江农村土地流转模式的主要做法

　　2007年6月，国务院批准重庆、成都两地设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。2008年，成都市委、市政府开始启动农村产权制度改革试点。都江堰、温江、双流、大邑等４个区、市、县和14个重点镇是这次改革首批试点区。成都农村产权制度改革就是对农民家庭联产承包土地经营权、集体建设用地使用权、房屋所有权和林权，进行登记确认，让农民与城镇居民一样享有同等物权。然后，通过农村产权交易市场等形式促进农村土地流转和适度规模经营。温江是代表性，故称为“成都温江模式”。

　　成都温江模式的第一步是农村集体土地和房屋所有权的确权登记。

　　成都市委出台的2008“一号文件”———《关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见》确定改革重点是开展农村集体土地和房屋确权登记、创新耕地保护机制、推动土地承包经营权流转、推动农村建设用地使用权流转和开展农村房屋产权流转试点等方面。

　　2008年1月，温江区正式启动对全区集体土地进行确权登记，然后核发相关的确权证书。确权的过程是先对村里的土地进行测量，由地方国土资源局等相关部门参与，然后将测量的结果公示，以此为依据，再由当地国土局、房管局、农业局发放各种权证。2008年６月，温江区就有部分农民拿到了权属证书———“四证”：《土地承包经营权证》、《集体建设用地使用权证》(即宅基地使用权证)、《房屋所有权证》、《集体林地使用权证》。双流县从2008年３月也启动了农村集体土地确权发证的工作。

　　在成都市，与“四证”同时发给农民的还有“两卡”，即耕地保护卡和养老保险卡。创新耕地保护机制也是成都市农村产权改革的核心内容，其中最有特色的是设立耕地保护基金，建立耕地保护补偿机制。成都市和下属区县两级财政每年拿出26亿元设立耕地保护基金，补贴标准为基本农田每年每亩400元，一般耕地每年每亩300元，扣除10%的土地流转担保金和农业保险，打到农民“耕保卡”上的分别是360元和270元。根据本人意愿，可将耕保补贴转到养老保险卡，抵扣保费。农民可查询“耕保卡”上金额，但不能领取。成都市规定，农民男到60岁、女到55岁，经耕地保护协会确认承包地没有遭受破坏，方可一次性领取耕保补贴，否则将予以扣除。

　　拿到确权证书只是第一步，让农民把土地变成可在市场上流转的资产，是成都市农村产权制度改革的主要目标。2008年４月，由成都市委、市政府牵头组建的成都市农村产权流转担保有限公司成立。公司除对土地承包经营权、林权等流转行为进行担保之外，还将对利用宅基地、农村房屋、新居工程等抵押融资进行信用担保。

　　成都温江模式的第二步是土地流转和规模经营。

　　在温江，有三种土地流转和规模经营方式：第一种方式是按照“大统筹、大集中”的思路，对农民“双放弃”（即自愿放弃宅基地使用权和土地承包经营权）后的宅基地和耕地两类土地实施整理，推进土地跨区域流转。这种模式主要针对已在城市找到工作、且家庭收入中有80％以上是非农收入、又有宅基地和耕地的农户，申请双放弃后由当地政府部门进行核查批准后获得一定补偿，入住政府出资统一建设的集中居住点，户口变成居民，进入失地农民社保系统。除了“双放弃”方式外，温江区还以农业产业化项目规模化经营为依托推进土地集中流转，另外，还将集体资产、集体土地股份化后进行统一流转。

　　在双流县，农业园区是土地流转的主要模式。农民将手中土地交给村集体经济组织，由村集体经济组织与农业项目公司签订流转协议，农民每年收取相应租金。农民可在农业园区务工或到城里打工获得工资收入。这种模式的关键是要有相应的规模化产业来支撑，先发展农业产业园区，通过园区带动乡村旅游业，进而发展餐馆娱乐业等第三产业。

　　在规模化土地流转的同时，推广集体土地经营权转让、抵押也在双流县有所突破。2008年10月13日，成都市农村产权交易所正式成立，为林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业类知识产权、农村经济组织股权等农村产权流转和农业产业化项目投融资提供服务，促进了农村产权流转和资本流动。

经验与启示

　　1.成都温江模式通过农村产权制度改革促进了农村土地的合理流转和适度规模经营。

　　成都市通过发放土地产权证、发展土地合作社和建立土地产权交易市场，实现了土地使用权的资本化，既解决了通过农村土地流转实现规模经营的难题，又避免了农民失地的风险。

　　2.成都市温江模式为农村和农业融资提供了新途径。

　　成都市通过农村土地产权即农村土地承包土地经营权、集体建设用地使用权、房屋所有权和集体林地使用权的确权登记，确定了农民对土地的财产权以及合法流转的权利，并通过农村产权流转担保公司为农村土地流转和抵押融资、农村建设贷款及农村劳动者创业贷款等提供行为和信用担保，一方面为农村融资提供了抵押贷款的新途径，解决了由于农业生产周期长、受自然条件影响投资风险大，以及农村资产不符合金融机构规定的贷款抵押物标准等所造成的农业融资困难；另一方面，通过建立农村产权流转担保机构和农业保险机制降低了从事农业生产以及进行农村融资的风险，将进一步促进金融机构对农业的投资。

　　3.成都市温江模式确立了保护耕地和保障粮食安全的新模式。

　　成都市温江模式通过创新耕地保护制度，设立耕地保护基金和耕地保护补偿机制，一方面，将耕地保护责任落实到人，并与经济利益挂钩，调动了农民保护耕地的积极性，让农民成为耕地保护的主体和监督者，使耕地资源得到可持续性保护，保障了粮食安全；另一方面，耕保金由市和区（县）两级政府共同筹集，其主要来源是每年新增建设用地土地有偿使用费以及土地出让收入的一部分，并提取一定比例用于土地流转担保金和农业保险，既保障了耕地保护资金的稳定来源，又提高了农业的抗风险能力。

　　4.成都温江模式为促进城乡一体化和农村社会保障制度改革提供了新思路。

　　据测算，成都一个农民要变成市民，其住房、就业、社保等需20万元。成都市以耕保补贴换社保的做法，实现了社会保障特别是养老保险在农村的全覆盖，逐步消除了社保领域的城乡差别。通过农村土地产权制度改革，特别是“双放弃”模式，促进土地产权的资本化和合理流转，并通过流转收益对失地农民给予合理补偿，并提供相应的社会保障，为农村人口城市化及城乡一体化发展提供了一条快速便捷的途径。

　　（作者单位：中国人民大学经济学院）