土地流转专业平台

农村改革是农村发展的必然结果，其中土地改革是农民最为关注的，毕竟这是根之所在。那么在此过程中农地怎么定价？农民怎么安置呢？这是目前农村改革的核心问题！

一、经济规律在三农领域的失灵！

经济发展社会进步四大因素，人力、资本、技术、制度缺一不可。正常而言，技术越进步，社会生产率应该越高才对，人民的生活也应该越幸福才对。

三农领域缺并不是这样。谁都认可农业机械化对效率的提升，一台机器顶得上1000青年劳动力！但无论是农民自己、地方政府还是中央政府对大规模的农业不仅不支持，而且心生抗拒，以至于在大规模的土地流转有大跃进的风险之前，中央每年都要提“适度”规模经营。有好的技术却没法大规模推广。除了技术领域职务，在资本和人力领域也面临同样的尴尬境地。严禁工商资本大规模进入农村，农村留不住人才，一个个满怀情怀的农业创业者尝试了几年之后又失望的离开了这个古老的领域。

而促进经济发展的最后一个关键要素，制度的改进在农村也是裹脚老太破，慢了老百姓不满意，快了又怕有风险！土地确权本身为建立农村的市场化打地基，但面对数亿农民数十年的土地历史问题，怕是难以按时、保质保量的完成任务。农地入市也仅仅放开了农村经营性建设用地这个小口子，农村宅基地在新版土地管理法中依然没有被赋予“财产权”。归根到底一几句话，改革进度远远落后于农民的期望。

二、土地定价多了不值，少了农民没法生活！标准是什么？

十八届三中全会说了，要让市场在资源配置中起决定性作用。但在农村，首先你要有一个市场，尤其是土地的市场然后才说的上到底是谁起决定性的问题。由于没有合适的就业市场安置“即将”被技术“节省”出来的劳动力，改革自然也不敢贸进！越贫穷的市场越经不起折腾，农村显然不具备禁得起再次折腾的缓冲力！

往前每走一步都很艰难，作为农民最核心的自然资产，土地，在改革中遇到了前所未有的难题。如何给农民的土地进行市场化的定价成为让每个人都头疼的问题！

以农村最具有土地增值的征地来说，一方面县级政府从农民手里拿了很多耕地转为工业用地招不来商，另一方面是征地的拆迁冲突，农民老觉得土地卖的便宜了。

耕地也未必能好到哪里去，土地流转的地租便宜了，农民干脆不租，还不够养活自己的干嘛要租？租金过高，租地经营者干赔了干脆扔地走人！

那么土地定价到底是如何判定的呢？

土地价格是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。

基准地价是指按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。

标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。

土地出让底价是政府根据政常市场状况下的地价水平并考虑到一些特殊政策因素的影响，确定某宗地出让时的最低控制价格。

土地交易价是土地使用权转移双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。市场交易地价一般是具体宗地一定使用年限的现实交易价格，是交易双方收支地价款的标准。

楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。

三、农村改革，农民要怎么安置？

农民作为社会里的弱者，其知识、阅历、财富都不占优势，农村改革之所以步伐慢，在很大程度上是考虑到了人多地少、农业现代化之后的农民安置问题。

1、农业户口取消，取消农业户口可以让农村人在医疗、教育、就业等等各方面都能和城里人有同样的待遇和保障，也就是完善农村的一系列社会保障体系。

2、农村土地可以流转，未来的农民所拥有的田地，将由地方政府流转进入市场进行交易，届时现在的农村将变身成为农场，田地的所有者也由农民变身农场主。

3、农村拆迁，拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。