土地转让有哪些风险？应该如何风险防控？

来源：互联网整合2017-05-19 12:03:10

土地转让与土地出让不同，土地出让系从国家处受让土地使用权，相当于“一手买卖”，土地转让系从土地使用权人处受让土地，相当于“二手买卖”，从法律风险角度看，土地转让的风险远大于土地出让，风险的防范是多方面的，而合同风险防控是重点。

一、转让标的(转让土地)的确认

对于转让土地的信息要在合同中全面体现，首先，可以解决转让方与受让方信息不对称的问题;其次，信息披露可强化转让方对所转让土地的保证责任。

一般来讲，对土地信息的确认分为三个层次：即土地权利信息、土地财税信息和土地开发信息。

1.土地权利信息主要包括：产权证号、位置、面积、容积率、规划用途、有无抵押、查封情况等。

2.土地财税信息主要包括：土地出让金缴纳情况、其他财税成本以及是否有未付款项等。对于未付款项的承担要相应作出安排。

3.土地开发信息，是指土地转让方对于土地进行开发的情况，包括土地开发手续进程以及开发资金的投入等。

二、关于转让价款的支付

转让价款的支付，一般最为双方尤其是受让方所重视，原因如下：(1)转让方一般为企业，并不是政府，其诚信度无法把握;(2)土地之上一般会有抵押，解押需要时间且也有风险;(3)办理过户需要一定的时间，存在一定的变数;(4)在转让过程中，转让土地有被查封或其他处分的理论可能等。

因此，受让方一般采取分期付款的方式，而在哪些节点付款，付款多少以及出现问题如何处理等，是合同设计和风险防控的重点。下面从受让方角度出发，以受让已经抵押的土地为例：

首先，第一笔款主要针对土地解押设计，土地只有解押之后才能过户。土地解押的资金往往需要受让方来承担，但对于受让方来讲，是拿钱替别人解押而前途未卜，因此要设定一些条件来降低风险。

其次，第二笔款主要针对土地过户设计，具体是先过户后付款还是先付款后过户，要根据情况商定。

第三，第三笔款主要针对开发手续的变更等来设计。

其中，对于第一笔款因为是用于土地解押，为防止转让方不将款项用于解押，可约定由受让方直接将款项打入抵押权银行账户。对于第二笔、第三笔根据情况也可设立双方共管账户。

三、关于转让税费的承担

土地转让过程中，要产生土地增值税、营业税、所得税等税费，如搞不清到底要缴纳哪些税，需要事先问询税务部门。对于税费承担要作出明确约定，避免日后纠纷。

四、合同的解除

因土地转让标的往往巨大，一旦解除合同想恢复原状很难，具体要去当地相关部门咨询。