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来源：每经网

     中国的房地产价格中有一大块是地方政府通过土地招拍挂收取的土地出让金，而这笔土地出让金是地方政府所拥有的国有土地未来70年使用权的折现价值，也就是说是该块土地未来70年租金，这一未来收益流的折现价值。

    尽管土地出让金也包含了给予原土地使用者（如被征农民集体用地、房屋用地、工厂用地及地面建筑和植物、作物的所有者）拆迁补偿款，也包含了七通一平以使土地可以直接进行房地产开发的前期整备的土地一级开发的费用，包括相关的转让税费，这些只能作为土地开发成本的一部分，而更大的部分则是国有土地未来70年使用权（工商业用地一般为50年）的租金的折现价值。

    由此可见，在房地产这一实体经济中，即有了土地出让金这一未来收益流折现价值的存在。

    而经济适用房、限价房、廉租房等政府开发的用于支持低收入阶层改善住房条件的这些房地产，则都有一个明显的特征，即地方政府减免收取土地出让金，也即减免收取了土地未来70年的租金。正是因此，这些房地产才不允许像普通商品房一样随意转让。

    同样的，农村集体土地，个人宅基地上建的小产权房，之所以是小产权，不允许作为普通商品房转让和贷款，其主要原因不在于是否是农村当地户口，而是这些小产权房没有像被国家征用的农村土地那样交过土地出让金。

    而从2009年北京市昌平区天通苑、回龙观地区的经济适用房转商品房的实践上看，地方政府会在土地财政收入减少时，会出台允许补交土地出让金，将经济适用房、限价房转为商品房的政策。当然这种政策的主要收益者自然主要是这些房屋的购房者，特别是在周边普通房地产价格已很高的情况下。

    同样的，在地方政府掌握的可转让的国有土地越来越少时，土地出让金收入这种提前预支的未来收益流折现越来越少时，土地财政收入越来越难以维系时，地方政府会越多的出台新政策，对原来与房地产开发商形成默契的，默认其长期囤地的行为进行加征土地出让金的政策。

    而这一政策还是主要有利于已购得该土地的房地产开发商，尽管会造成房地产开发商短期内的现金流压力，但他们完全可以迅速转化为更多的抵押贷款，从银行抵押来拿到这部分现金。

    当这部分囤地的土地出让金都也再压不出来时，地方政府就要出台让小产权房业主补交土地出让金，转变为商品房的政策了，只是这时所收的土地出让金会参照其周边已开发的商品房的土地出让金来征收，远远高于以前刚开发小产权房时的土地出让金水平。这是中国地方政府延续土地财政的唯一出路。

    但当小产权房也不足以延续时会怎样呢？也许会出台《农村集体用地转让为城镇国有土地管理条例》等办法，来继续扩大地方政府所能持有的城镇土地吧，但这些都不改变土地财政的性质。

    只要还是延续土地出让金这种土地财政的思路，就不会改变提前预收国有土地未来收益流折现的本质，就不会改变房地产的高房价，会继续成为压在中国大众身上和中国企业身上的重大负担。而对于中国大众和中国企业来说，如果完全以自己的财产来支付这一被房地产开发商加倍了的负担，则是很难的，所以只有借助银行信贷，先由银行代为支付。

    这一未来收益流折现是房地产高房价的根源，是地方政府财政收入预算外收入高增长的根源，也是抑制中国人民消费的根源之一，也是失地农民未来收入难以保障的根源。

    也正是如此，现在已有城镇房地产拆迁条例对城镇居民的房地产拆迁利益加大保护，也有一些地方政府出台地方政策加大对所征收的农村土地的现金和实物补偿，并对招拍挂的土地出让金要提取一部分作为当地农村人口社会保障基金。

    尽管如此，这些还解决不了问题，最终的解决出路，只有采取物业税的形式，每年对超过一般住房水平的阶层征收物业税，来平衡人民的房地产财产差距，也同时增加地方政府的财政收入，才能代替现在土地出让金，这种预收土地未来收益流折现价值的土地财政政策。

    而这一物业税征收的基础，是对全国包括各级官员在内的所有房地产拥有数据的全国联网和估值联网，确定每户居民名下的房地产数量和其价值，定出每年全国和各地区的物业税起征点，对超过一般居住面积和价值的居民征收房地产物业税。

    要通过物业税，回归土地租金的本质，解决土地出让金，这一预支未来收益流折现价值的根本问题。

    房地产和金融已难以分开，土地出让金是将未来地租收益折现，房地产开发依赖于银行信贷或信托贷款，房地产消费也依赖于银行住房消费信贷，都是建立在债务杠杆和未来收益流预期上。所以房地产有很大成分是属于虚拟经济的，尽管好像买卖交易的是实物资产，但其已远脱离其价值本身。

    也正是如此，当经济预期或资产价值增值预期较好，收入增长预期较好时，房地产价格上涨，导致资产增值，虚拟经济价值增值。当收入无法偿还债务时，房地产泡沫破灭，房地产价格下跌，会造成大量呆坏账，泯灭已创造的价值。其效果是与股市的大幅上涨和大幅下跌是一致的。

    就像股票的价值底限是市净率为1，即股票价格与其每股净资产相当；房地产的价值底限也是其拆迁、建筑安装、税费成本，土地出让金也已成为其成本的一部分，所以房地产的价值底限也是其净资产价值。

    从土地出让金和房地产价值的最终负担者来看，是政府、房地产开发商与银行金融系统联手，创造出这个价值折现，让大众买单，通过长期债务的折现交易来实现短期的快速发展，刺激近期消费，但这种长期债务会造成社会大众的很大负担，又会在一定程度上抑制消费。