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香港的土地由香港岛，九龙和新界三部分组成，全境土地面积1104平方公里，约40%为已利用建设用地，40%为郊野用地，20%为未利用地。

由于历史原因，香港土地法律体系可以分为香港岛及南九龙地区适用法律、新界地区和北九龙地区适用法律两个子系统。香港本岛、九龙半岛界限街以南地区是根据1842年中英《南京条约》和1860年中英《北京条约》由中国割让给英国的。香港回归之前，这部分土地的所有权属于英国政府；新界地区和北九龙地区是英国政府根据《展拓香港界址专约》从中国租借来的，自1898年7月1日起，到1997年6月30日，租期为99年，土地的所有权属于中国。1907年，英国政府完成了对香港全境的土地测量，宣布除新界部分农业用地归当地农民所有并称之为“农地”外，其余土地称之为“官地”。

1997年7月1日后，根据《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定，香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。

香港的土地制度

自1842年成为英国殖民地后，香港就开始实行土地批租制度，即港英政府向开发商或土地使用者批租土地，开发商或使用者通过承租批准期限内的土地使用权，并向港英政府一次性缴纳规定期限内的土地使用权出让金。回归后，根据基本法规定，香港的土地批租制度没有改变。

一、土地批租制度

香港《土地拍卖条例》于1886年立法，其后几经变更。现行土地拍卖条例规定，土地所有权属于政府，批出土地使用权(一级土地市场)，实行有偿有期有条件使用。在实践中，香港政府实行“土地批租”制度，把土地使用权售卖给开发商或土地使用者，使用者必须付出经济代价，即付地价。在规定年限内，允许土地使用权横向转让(二级土地市场)，土地使用者可以根据租约所定条款建造建筑物，并连同租约在市场上出售，也可以通过赠送、继承、分割、交换、强迫性转户等形式转让地产，或将房地产抵押、出租等，土地批租由地政总署负责。香港地政总署成立于1982年4月，由之前的布政司署和工务司署下属部门分拆合并而成。地政总署隶属关系也几经变更，目前由发展局管辖。地政总署负责香港的土地行政事务，主要职能包括开发土地及物业估价、征收私人土地作公共项目用途、重批及修改土地契约、土地管制及执行契约、土地测量、维修位于未拨用的政府土地上的斜坡，以及审批预售楼花同意书和大厦公契等。

香港土地批租的方式有公开拍卖、招标、协议三种。公开拍卖主要用作一般用途的土地。投标主要是针对于那些政府鼓励发展、投资庞大、技术水平高而又不适宜在多层大厦设厂经营的工业投资用地。协议一般用于两种情形：一种是土地尚未列入发展计划，但被购买人看中，可直接与政府协商取得官地；另一种是用于非牟利的公共事业，如学校、医院、庙宇等，可以通过私下协商的方式申请以优惠条件批租，政府只收取名义地价。2003年后，由于土地拍卖市况不佳，香港政府推出了“勾地”制度。在“勾地”制度下，香港地政总署定期列出公开的土地储备表《供申请售卖土地一览表》，即是俗称“勾地表”。有意购买官地的意向人，都可以向地政总署提出申请“勾地”，并报出底价。如果勾地申请底价达到官订市价的八成，就会将该地块按规定勾出，并在规定期限内组织拍卖，由价高者得。提出勾地的意向人必须参与竞价，而且报价不能低于申请底价。如果拍卖时没有达到政府的地价，则收回再拍。如果拍卖时没有高出意向人的更高报价，则政府有权没收意向人的定金。

二、地价和地租或地税

1.地价。土地出让金俗称“地价”。尽管很多学者认为土地出让金是让渡使用权的产物，而地价则是让渡所有权的产物。但实际上，在土地批租制度下，土地的用益物权在批租期限内已经完全让渡给了承租人。在这个期限内，土地使用权和土地所有权已经没有区别，因此，土地出让金在实际上就是土地的地价，其区别仅在于期限而已。在土地批租制度下，香港的地价分为完全市场价格，下调价格和名义价格。只有非盈利性组织，负责向香港低收入人群提供公屋的香港房屋署和政策支持的特殊行业(能源，科技等)有权向政府申请下调地价或名义地价；其他工商业用地和住宅用地一律按完全市场价格批地。根据香港财政司公布的《2011-2012年度财政预算案》，2011年-2012年度继续以勾地表为主要出售政府土地的制度，同时引入政府主动卖地安排。过去一年，这个双管齐下的卖地安排运作良好，有效增加了土地供应。

2.地租或地税。在实行土地批租制度的同时，香港政府还实行了年租制。鉴于香港土地批租的复杂历史情况，分类实施了“实际年租制”和“名义年租制”，即地租或地税。地租或地税是政府根据土地契约向有关业主征收的款项，不管物业是被占用或空置，均须缴纳。另外，地租和地税具有互补性，凡征收地租的物业，就不再征收地税；反之亦然。地租是“实际年租制”，适用于新界和新九龙的物业，或是在1985年5月27日或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业。地租由差饷物业估价署负责征收，征收额相等于物业应课差饷租值的3%，日后也会按照应课差饷租值的变动而调整。同一物业的地租和差饷一般须于每季季初同时预缴。如土地的地租征收通知书已发出，但地租仍未予缴交，政府可采取法律程序重收土地。地税或者原有地租是“名义年租制”，由地政总署负责征收，适用于在1985年5月27日以前获批土地契约的港岛和九龙物业，或业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂，并根据《地租(评估及征收)条例》(第515章)获豁免缴交新地租的新界乡郊物业。地税的标准是续期当日物业差饷租值的3%，且一直不变，直到政府收回土地使用权位置。

3.差饷。差饷是就房产物业征收的一种间接税，其所得的收入成为政府一般收入的一部分。差饷和内地的房地产税有所不同。差饷是因拥有物业而产生的，与是否真实出租无关；而内地的房地产税主要是由出租物业而产生的，这更接近香港的物业税。差饷是按照物业的应课差饷租值再乘以一个百分率征收的，该租值是假设物业在指定的估价依据日期空置出租时，估计可取得的合理年租而计算。物业的租售限制(例如居者有其屋单位所受的限制)，以及差饷缴纳人的财政状况，都不在考虑范围内。评估应课差饷租值时，必须参考同区类似物业于估价日期或接近该日期，在公开市场所议定的租金，并按面积大小、位置、设施、完工质量及管理水平的分别加以调算。以2011年-2012财政年度而言，差饷征收率为5%，估价依据日期则为2010年10月1日。所有类别的房产物业，包括私人及公营房屋，都是按相同基准评估应课差饷租值。在这个公平而相同的基础上，所有物业的差饷都是根据市值租金来征收。

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