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各县区人民政府，市政府有关工作部门、直属机构：

《商洛（ 农用地、 商住地、 工业地）市国有建设用地使用权出让管理办法》已经市政府2009年第4次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

第一章 总 则

第一条 为了切实加强国有土地资产管理，节约集约利用土地，维护土地市场秩序，促进经济建设和社会发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《陕西（ 农用地、 商住地、 工业地）省国有土地使用权出让和转让办法》等法律、法规、规章和政策的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的国有建设用地使用权，依照本办法实行出让、转让、出租、抵押。但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

农业、林业、水利系统的国有建设用地使用权出让用于非农业建设项目的，必须遵守相关的法律、法规。

第三条 公民、法人、其他组织和外商、外资企业，除法律另有规定外，均可依照国家法律、法规、规章和市政府规范性文件取得本市国有建设用地使用权，其合法权益受法律保护。

取得国有建设用地使用权者开发、利用土地的活动，必须遵守国家法律、法规，符合土地利用总体规划和城乡规划，并由具有一定建设资质的建设单位建设，不得损害社会公共利益。

第四条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

第五条 国有建设用地使用权出让，由市、县人民政府负责，市、县国土资源行政管理部门组织实施。国有建设用地使用权出让实行统一规划、统一出让、统一管理，有计划、有步骤地进行。

第六条 市、县人民政府成立国有建设用地使用权出让工作领导小组，负责协调、解决出让工作中的重大问题。

第二章 土地价格管理

第七条 市、县国土资源行政管理部门是市、县人民政府地价管理的主管部门。负责基准地价的制订、更新，开展地价动态监测工作。基准地价应根据当地社会经济的发展和市场变化情况定期修订，一般每3年更新一次。

第八条 市、县国土资源行政管理部门设立地价初审领导小组，负责对需要出让的国有建设用地使用权委托中介机构评估地价并进行初审，报国有建设用地使用权出让工作领导小组批准确认后，按程序组织实施。

第九条 对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。

第十条 地价评估必须由经中国土地估价师协会注册或陕西省土地估价师协会注册的具备土地评估资格的机构，按照等级规定的范围评估。

第十一条 地价评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序进行。

第三章 国有建设用地使用权出让

第十二条 国有建设用地使用权出让方案，由市、县国土资源行政管理部门根据国有建设用地使用权出让计划，依据城乡规划主管部门确定的宗地建设规划条件拟定，报经市、县人民政府批准后，由所在市、县国土资源行政管理部门实施。没有确定规划条件的国有建设用地使用权不得出让。规划条件未纳入出让合同的，该出让合同无效。

第十三条 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权范围:

(一)供应工业(包括仓储用地，但不包括矿山用地)、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地(包括配套的办公、科研、培训等用地);

(二)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;

(三)划拨国有建设用地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规章等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;

(四)划拨国有建设用地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规章等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;

(五)出让国有建设用地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规章等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;

(六)法律、法规、行政规章明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

第十四条 协议出让国有建设用地使用权范围:

(一)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;

(二)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规章等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;

(三)划拨国有建设用地使用权转让或改变土地用途申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规章等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;

(四)出让国有建设用地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式;

(五)法律、法规、行政规章明确可以协议出让的其他情形。

第十五条 招标拍卖挂牌和协议出让国有建设用地使用权的组织实施和程序按照国土资源部国土资发[2006]114号文件的规定执行。

第十六条 受让方因故不能按期交付出让金的，经出让方同意可以延期交付。但延长期不得超过三个月。延长期内受让方按同期中国人民银行公布的贷款利率向出让方支付利息。

第十七条 出让合同的一方不按合同约定交付出让金或提供土地使用权的，另一方有权解除合同，并有权请求违约赔偿。

第十八条 出让合同签订后，受让方必须按合同约定时限、规划条件和使用用途开发利用土地。受让方在出让期内，确需改变出让合同约定的土地用途或规划条件的，必须向城乡规划主管部门提出申请，城乡规划主管部门根据城市规划审批。变更后的规划条件通报同级国土部门并公示,再由国土部门根据变更后的规划条件重新核定土地出让金缴纳方案报政府审批，经政府批准后，国土部门依照本办法有关规定重新签订土地出让合同，并办理登记手续。

受让方超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，市、县国土资源行政管理部门可以征收相当于土地使用权出让金总额20%的土地闲置费;连续二年未动工开发的，依法无偿收回其土地使用权。

第十九条 市、县人民政府鼓励企业开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，经城乡规划主管部门同意提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款;对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，经城乡规划主管部门同意厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。

第二十条 非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，经批准后重新签订出让合同，交付出让金，并办理登记手续。不再申请续期或续期申请未获批准的，出让期届满时其土地使用权终止并由政府无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

根据国家利益和社会公共利益的需要，土地使用权可以依照法律程序提前收回，但应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并根据土地使用者使用土地的实际年限退还相应的出让金。

第二十一条 国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与市、县国土资源行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

新增建设用地经批准按照租赁方式供应的国有建设用地，可以实行租赁。

原有划拨国有建设用地使用权，因发生房地产出租、企业改制和改变土地用途后依法有偿使用，缴纳土地年租金。

第二十二条 受让人和承租人依照出让合同和租赁合同的约定付清全部土地出让金和年租金后，方可申请办理土地登记，领取国有土地使用证。任何单位和个人不得违法减免土地出让金和年租金。未按合同约定缴清全部土地出让价款和年租金的，不得发放国有土地使用证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有土地使用证。

第四章 出让国有建设用地使用权转让、出租、抵押

第二十三条 通过出让取得的国有建设用地使用权具备下列(一)、(二)、(三)、(四)项条件的可以转让(包括出售、交换、赠与);具备下列(一)、(三)项条件可以出租、抵押。

(一)持有市、县人民政府颁发的国有土地使用证，有地上建筑物、其他附着物的，还应有相应的权属证书;

(二)已按出让合同约定的条件和期限完成了开发建设项目总投资额(不包括出让金)或建筑总面积的25%以上;属成片开发经营的土地，形成工业用地或者其他建设用地条件;

(三)符合法律法规的规定和国有建设用地出让合同的约定;

(四)享受减免地价的用地，经政府批准，并补足了出让金。

第二十四条 国有建设用地使用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转让、出租、抵押;地上建筑物和其他附着物所有权转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。地上建筑物和其他附着物作为动产转让、出租、抵押的除外。

国有建设用地使用权抵押时，必须经有评估资格的地价评估机构评估，方可签订抵押合同。以协议方式取得国有建设用地使用权的抵押金额不得超过评估地价的65%。依照招标、拍卖、挂牌方式取得的土地使用权除外。享受减免地价的，抵押金额不得超过已交出让金总数。

第二十五条 国有建设用地使用权转让、出租年限，不得超过出让合同约定的使用年限内的剩余年限;国有建设用地使用权抵押年限，必须少于出让合同约定的使用年限内的剩余年限。

第二十六条 国有建设用地使用权转让、出租后，需要改变出让合同约定的土地用途的，依照本办法第十八条的规定办理。

第二十七条 抵押人到期未能清偿债务或者在抵押期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规的规定和抵押合同的约定处分抵押财产，并依照规定办理过户登记。

抵押权因债务清偿或其他原因而灭失的，抵押双方应到原登记机关办理注销抵押登记。

第二十八条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第五章 划拨国有建设用地使用权的转让、出租、抵押

第二十九条 划拨国有建设用地使用权未经批准，擅自转让、出租、抵押或改变用途的，经依法查处后，按协议出让程序补办出让手续，土地出让金标准按评估地价的60%收缴。

第三十条 以划拨方式取得国有建设用地使用权的，转让、出租、抵押和改变用途时，经市、县国土资源行政管理部门审查同意，报同级人民政府批准，必须补办出让手续，与市、县国土资源行政管理部门签订出让合同，按本办法规定标准补缴土地使用权出让金。

第三十一条 下列行为属于划拨国有建设用地使用权转让：

(一)出售、交换、赠与划拨国有建设用地使用权的;

(二)以划拨国有建设用地使用权入股、投资或合作开发的;

(三)企业因被兼并划拨国有建设用地使用权发生转移的;

(四)转让地上建筑物、其他附着物连同转让划拨国有建设用地使用权的;

(五)以其他方式转让划拨国有建设用地使用权的。

第三十二条 划拨国有建设用地使用权补缴出让金，应当区别土地的不同用途，按宗地当时评估地价的一定比例收取。

补缴的出让金按照国有建设用地使用权出让工作领导小组确认的土地出让价格一定比例计算，最低收取标准为：商业用地50%;其他用地40%。

第三十三条 经批准以划拨方式取得的土地使用权设定房地产抵押权的，需经原批准机关批准后，也可不补办出让手续，但抵押额不得超过宗地评估地价的40%;抵押权实现时，应当从处置土地所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

第三十四条 土地使用者确需改变划拨国有建设用地使用权用途的，应当经市、县国土资源行政管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城乡规划区内改变土地用途的，在报批前，应当经城乡规划主管部门同意。

土地用途改变后符合《划拨用地目录》的，可继续保持划拨;土地用途改变后不符合《划拨用地目录》的，必须实行有偿使用，补办出让手续，补缴土地出让金。

第三十五条 划拨国有建设用地使用权经市、县人民政府批准同意转让的，可按本办法第三十条规定办理;也可在土地有形市场公开交易，确定受让人和成交价款。

第三十六条 因单位撤销、迁移等原因停止使用，以及经核准报废的公路、铁路、矿场等使用的原划拨国有建设用地使用权，应依法及时收回，重新安排使用;除可以继续划拨使用的以外，经市、县人民政府依法批准由原土地使用者自行进行经营性开发建设的，按照本办法第三十二条规定标准补缴土地出让金。

第三十七条 划拨国有建设用地使用权经市、县人民政府批准同意并补办了出让手续的土地使用者，可按照本办法第四章的规定转让、出租、抵押其国有建设用地使用权。

第六章 资金管理

第三十八条 依照本办法规定土地出让金和年租金收入全部纳入财政专户，严格实行“收支两条线”管理。

第三十九条 国土资源部门负责按宗地向财政部门报送土地出让和土地开发等费用。财政部门负责结算、提留，拨付国土资源部门与土地出让相关的征地和拆迁补偿费、前期开发费、出让业务费、各种税费及不可预见费等成本费用。

第四十条 财政部门负责按宗地申报结算的土地出让总成交价款中10%的比例计提国有土地收益基金，专项用于国有土地收购储备及土地开发。在国有土地收益基金未全部到位的前提下，国土资源管理部门可预收用地单位款项，专项用于征地、拆迁补偿土地开发、税费、利息及其他支出。

第七章 奖惩

第四十一条 对在国有建设用地使用权出让、转让中作出突出贡献的单位或个人，由市、县人民政府给予表彰。

第四十二条 违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，依法追究责任;情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四十三条 对有以下行为之一的，按照监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部第15号令《违反土地管理规定行为处分办法》规定，追究相关责任人的责任。

(一)应当采取出让方式而采取划拨方式或者应当招标拍卖挂牌出让而协议出让国有建设用地使用权的;

(二)在国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让中，采取与投标人、竞买人恶意串通，故意设置不合理的条件限制或者排斥潜在的投标人、竞买人等方式，操纵中标人、竞得人的确定或者出让结果的;

(三)违反规定减免或者变相减免国有建设用地使用权出让金的;

(四)国有建设用地使用权出让合同签订后，擅自批准调整土地用途、规划条件或容积率等土地使用条件的;

(五)其他违反规定出让国有建设用地使用权的行为。

第四十四条 市、县国土资源部门加强《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地划拨决定书》管理，严格使用国家统一制定的示范文本。建设项目依法用地和履行出让合同、划拨决定书的情况，列为建设项目竣工验收内容。未经国土资源管理部门检查核验，不得通过竣工验收。

第八章 附则

第四十五条 本办法未涉及到的国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押的其他问题，按《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《陕西省国有土地出让和转让办法》的规定执行。

第四十六条 本办法施行后，商洛市各级政府公布的有关规定，如与本办法不一致的，按本办法执行。

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