【土流学院】宅基地使用权的法律小常识

来源：土流学院2015-07-20 15:53:39

作者简介：黄军律师，湖南金州律师事务所合伙人，“土流网”法律顾问，专注于农村土地流转及中小城镇化建设的法律服务。

一、宅基地使用权不能作为私有财产继承。

在我国物权法理论中，宅基地使用权归属用益物权。一般而言，物权具有财产的性质应允许流转、继承，但是宅基地使用权具有特殊性。宅基地使用权的取得具有无偿性，因此基于人身依附性宅基地使用权会因集体经济组织成员资格的消亡而消亡，不产生继承的问题。

二、农转非后不能要回原宅基地。

宅基地属于集体所有，申请宅基地的首要条件就是申请人必须为本集体经济组织成员。因此，村民“农转非”后成为城镇居民，自然不具备申请宅基地的条件，无权按申请获批宅基地。

三、宅基地使用权纠纷不能直接向法院起诉。

因土地所有权和使用权产生的争议，应由当事人协商解决，协商不成的由人民政府处理。当事人对人民政府处理决定不服的，可以自接到处理决定之日起30日内，向人民法院起诉。政府处理是法院审理的必要前置程序。

四、非本集体经济组织成员无权取得或变相取得该集体宅基地使用权。

国务院办公厅1999年5月6日下发的国办发39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；国务院于2004年10月21日下发的国发（2004）28号《关于深化改革严格土地管理的决定》第10条明确规定：“加强村镇建设用地的管理，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

五、农户死亡继承人是城市居民，集体组织不能当然收回宅基地。

宅基地属于集体所有，但是宅基地上面的房屋属于私有财产，房屋是可以继承的，地随房走。因此，集体组织不能当然的收回宅基地。但是房屋主体机构破败，需要翻建翻修时，集体组织是不会许可的，继承人也不能依法获得建房证。

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