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今年的中央一号文件发布后，很多农场主们都对其中的一个商机感兴趣——田园综合体。这也是中央一号文件第一次提出“田园综合体”这个概念。那么，田园综合体是什么？我们有可以如何操作呢？

文件提到：“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。”

什么是田园综合体？

田园综合体是要集循环农业、创意农业、农事体验于一体。可以说，田园综合体是在原有的生态农业和休闲旅游的基础上的延伸和发展，能更好地体现乡村独有的美丽和活力，为新时代的都市人打造别具一格的世外桃花源，实现城市居民的田园梦。同时，提升田园综合体模式的商业价值，能更好地带动新农村的发展，促进社会就业问题的解决。

田园综合体怎么搞？

（一）建设原则

田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。

农业要做三件事——现代农业生产型产业园＋休闲农业＋CSA（社区支持农业）；

文旅产业要打造符合自然生态型的旅游产品＋度假产品的组合，组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，此外还要加上丰富的文化生活内容，以多样的业态规划形成旅游度假目的地；

地产及社区建设，无论改建还是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是说，即使是开发，那也是开发一个“本来”的村子，并且更重要的是要附着管理和服务，营造新社区。

这里还要特别指出的是，我们不是要打造一个旅游度假区，而是打造一个小镇本身，只是这个小镇有很多旅游度假设施，小镇本身也具有非常丰富的旅游价值。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则，在田园综合体中同样适用。

（二）田园综合体的组成

1.景观吸引核：吸引人流、提升土地价值的关键所在

依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等，使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。

2.休闲聚集区：为满足客源的各种需求而创造的综合产品体系

可以包括农家风情建筑（如庄园别墅、小木屋、传统民居等）、乡村风情活动场所（特色商街、主题演艺广场等）、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。

3.农业生产区：生产性主要功能部分

让游人认识农业生产全过程，在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣，同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。

4.居住发展带：城镇化主要功能部分

居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。通过产业融合与产业聚集，形成人口相对集中居住，以此建设居住社区，构建了城镇化的核心基础。

5.社区配套网：城镇化支撑功能

服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套，由此形成产城一体的公共配套网络。

（三）产业延伸与互动模式设计

在田园综合体中，一二三产业互融互动，通过各个产业的相互渗透融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链，使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥产业价值的乘数效应。

田园综合体将大有可为

今年的中央一号文件还专门强调了农村新产业新业态用地方面，其中提出，要完善新增建设用地的保障机制，将年度新增建设用地计划指标确定一定比例，用于支持农村新产业新业态的发展；允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。文件也明确规定，这些村庄整治、宅基地整理节约出来的建设用地，严禁违规违法开发房地产或建私人会所。

从中央一号文件可以看出，中央前所未有将产业园区作为农业发展升级的重要载体和强力抓手。这给了目前中国产业地产行业一个非常利好的创新信号，未来一段时间，“农业+园区”无疑将大有可为。

田园东方是我国目前比较成功的田园综合体落地案例。作为田园综合体的先行者，我们来分析它的发展路径，找出它的成功秘诀！

田园东方位于江苏无锡阳山镇，集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体，倡导人与自然和谐共融与可持续发展，通过“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。

一、周边环境

田园东方所处的惠山区阳山镇，自然生态资源得天独厚，拥有2万余亩桃林，7000多亩生态林，广阔的西部湿地，绿地覆盖率超过70%，名副其实的天然绿色大“氧吧”，拥有桃花、奇山、怪洞、古刹、茶场、苗圃等令人神往的世外桃源，林荫幽径的生态环境和不可复制的火山地貌，更是阳山区别于其他江南小镇独有的旅游资源。

阳山拥有中国“百千万亿”的文化经典：以百年书院为代表的儒家书院文化、以千年古刹朝阳寺为代表的佛家禅宗文化、以万亩桃林为代表的桃源农耕文化和以亿年火山为代表的地质科普文化等。

二、品牌理念：田园主义

理念内涵：一个主义，两个核心，三生和谐，四风同尊

1、一个主义：新田园主义

田园东方是新田园主义的践行者。相对于原有的“老”田园主义，“新“田园主义是积极向上而不是“隐逸”，是“入世”而不是“出世”，她不仅是一种世界观，还是一种方法论，不仅强调了人与自然的和谐，更要求人们主动去掌握环境、经济、社会的规律，并顺应自然。

2、两个核心：乡村复育与乡村多功能

乡村复育是通过环境复育与小镇规划的手法，重建小城镇广大农村区域的聚落与田园景象；乡村多功能是以多元的功能取代过去专注粮食生产的单一经济体导向的乡村发展，重塑乡村价值来发展农村社会与经济。

3、三生和谐：生产、生活、生态的有机融合

通过建设“三生和谐”的新乡村来实现构建和谐社会，即在生产、生活、生态相和谐的基础上和尽量保持农村“乡村性”的前提下，通过“三生”和谐的发展模式来推进乡村和谐发展。

4、四风同尊：对风土、风物、风俗、风景的尊崇

风土——特有的地理环境，可表现为乡村健康的空气、水、土壤和乡村的宁静祥和的环境。

风物——地方特有的物产，包括特定的地理气候环境所形成的大地物产和乡村特有文化中培养出来的人文物产。

风俗——地方特有的民俗，体现了乡村作为中国传统文化的直接继承者和传播者的作用。

风景——可供欣赏的景象，包括山体、溪流、果园等自然风景和生活习俗、建筑风格、文化节庆等人文风景。

三、园区规划

园区整体规划分为乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园(兼华德福教育基地)、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园小镇群、主题酒店及文化博览等六大板块。

目标：田园东方将用5年时间，全面建成空间布局合理、产业持续发展、资源节约利用、生态环境友好、区域特色鲜明的现代科技农业产业园。

1、农业版块

田园东方的农业板块共规划四园（水蜜桃生产示范园、果品设施栽培示范园、有机农场示范园、蔬果水产种养示范园）、三区（休闲农业观光示范区、果品加工 物流园区、苗木育苗区）、一中心（综合管理服务中心），整合东方园林产业集团的集团优势，导入当代农业产业链上的特色、优势资源，在阳山镇既有农业资源 上进行深化和优化的双重提升，开拓阳山镇农业发展的新方向，开辟阳山镇“新农村”的新面貌。

四园：

l 有机农场示范园:1.科技研发与成果孵化中心;2.标准化育苗中心;3.智慧果园;4.有机水蜜桃种植示范区;5.富硒桃种植示范区;6.新品种水蜜桃种植示范区;7.水蜜桃标准化种植。

l 果品设施栽培示范园：1、水蜜桃设施栽培示范区2.优质蜜梨果园3.优质枇杷果园4.特色柑橘果园5.优质猕猴桃、葡萄果园6.水蜜桃标准化种植

l 有机农场示范园：水蜜桃生产示范园、水蜜桃标准化种植果园

l 蔬菜水产种养示范园：1.设施蔬菜2.露天蔬菜3.水产养殖区4.水蜜桃标准化种植果园

四区：

l 农业休闲观光示范区：1.蜜梨采摘园2.枇杷采摘园3.柑橘采摘园4.猕猴桃葡萄果园采摘园5.水蜜桃采摘园

苗木育苗区：1、设施大棚2、露天育苗区

产品加工物流园区：成品仓库及物流管理中心

现代农业展示区：1.高标准农田（果园）示范区2.景观农业示范区3.生态环境规划之水循环氮磷拦截池

一中心：

园区综合服务中心1、管理服务、信息、教育中心2、专家院士研究工作室

资源再生中心：1、生态有机肥生产基地2、有机栽培基质种苗繁育基地3、公用设备和设施

2、文旅版块

文旅板块目前已引入拾房清境文化市集、华德福教育基地等顶级合作资源。

1、拾房清境文化市集

清境拾房文化市集是田园东方于2013年11月正式携手清境集团共同缔造的一座田园创意文化园，由清境集团台湾原创团队担纲，着手重新梳理阳山的自然生态和拾房村的历史记忆，还原一个重温乡野、回归童年的田园人居；将生活与休闲品味相互融合，打造活化乡村、感知田园城乡生活第一品牌。里面有飨·主题餐厅、井咖啡、窑·烧手感面、圣甲虫乡村铺子、拾房书院、邸·主题民宿、绿乐园。

2、华德福教育基地

华德福教育(Waldorf Education)起源于德国，在世界各地已有90多年实践历史，简单地说是一种以人为本，注重身体和心灵整体健康和谐发展的全人教育。华德福体系主张按照人的意识发展规律，针对意识的成长阶段来设置教学内容，以便于人的身体、生命体、灵魂体和精神体都得到恰如其分地发展。

3、居住版块

田园东方居住板块的产品以美国建筑大师杜安尼“新田园主义空间”理论为指导，将土地、农耕、有机、生态、健康、阳光、收获与都市人的生活体验交融在一起，打造现代都市人的梦里桃花源。

从以上可以看出，田园东方选址在乡野间，发展理念追求田园主义，全方面规划园区休闲农业、乡村旅游等业态板块，把乡村、农业都和旅游进行了紧密联系，已走在国内田园综合体的前列，值得借鉴！