土地流转专业平台

第一章总则

第一条为进一步加强金华市区农村村民住宅建设管理，规范村民住宅建设行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《浙江省村镇规划建设管理条例》等有关法律、法规，结合市区实际，制定本办法。

第二条市区范围内村民住宅建设适用本办法。

第三条村庄建设规划必须符合土地利用总体规划和城市总体规划、村庄布局规划以及村镇总体规划，并与相关专业规划相协调。?已编制的村庄建设规划与土地利用总体规划不一致、不衔接的，在不突破村庄建设用地规模的前提下，按法定程序对建设规划进行调整，或在土地利用总体规划编制时与建设规划衔接。

村庄布局规划不合理的，应当适当调整。

第四条村民住宅建设必须符合村庄建设规划，坚持适用、经济、安全、美观的原则，因地制宜，分类指导，尊重群众意愿，充分发挥村民自治作用。?

第五条各区人民政府（市经济技术开发区管委会）负责管理和监督本区域内村民住宅建设，市国土资源、规划、建设等行政主管部门指导做好村民住宅建设管理工作。??

第二章村庄建设规划制定

第六条村庄建设规划要着眼长远，适度超前，同时合理控制建筑密度、容积率、绿地率等各项经济技术指标，综合考虑道路、给排水、环境卫生、消防等基础设施配套和公共服务设施的建设，立足现状改造和整治，注重保护生态环境和地方乡土文化特色。

第七条村庄建设规划年限一般为五年。建设用地规模严格控制在人均90平方米以内。

村庄的规划建设用地规模和范围，由市规划行政主管部门会同市国土资源行政主管部门确定，并出具红线图及规划设计条件。

第八条村庄建设规划由乡（镇）人民政府依法组织编制，必须委托具有相应资质的规划设计单位进行编制。

村庄建设规划应进行科学论证和公示，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，由乡（镇）人民政府上报区人民政府（市经济技术开发区管委会）或其授权的区规划行政主管部门审批。批准后，由乡（镇）人民政府公布，并组织实施。?

村庄建设规划编制经费由乡（镇）人民政府在本级财政列支。对经费确有困难的乡镇，各区人民政府（市经济技术开发区管委会）应当给予补助。

第九条经批准的村庄建设规划，任何单位和个人不得擅自变更。确需调整或修编的，按法定程序进行。

第三章村民住宅建设用地

第十条村民新建、改建、扩建住宅应当充分利用村内空闲地、原有宅基地以及荒坡地、废弃地，严格控制占用耕地，严禁占用基本农田。

第十一条村民住宅建设用地主要包括：

1、土地利用总体规划村庄新增的建设用地；

2、通过改造“空心村”和清理闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”等存量建设用地；

3、易地建设住宅、村民交还的原宅基地。

第十二条村民住宅建设使用农用地的，应当依法先办理农用地转用审批手续。

第十三条城镇居民继承的集体土地上的房屋，因村庄改造需拆除的，应给予适当的货币补偿，有条件的可安置一套公寓式住房。

第十四条城镇规划建设用地范围内统一实施公寓式住宅建设的村，在不超过核定的用地规模情况下，其节余的建设用地可征为国有，由国土资源行政主管部门依法出让，土地净收益可部分或全部返还村集体用于公共设施建设及被征地农民的基本生活保障。

第四章村民住宅建设标准

第十五条村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过限额标准：

1、农业人口每人不超过30平方米。

2、子女分家立户后，其父母的宅基地面积限额不得超过60平方米。

3、非农业人口每人不超过8平方米；属就地农转非的，可参照农业人口的限额标准。

4、5人以上的户，每户最高限额为140平方米，使用耕地的，最高限额为125平方米。

5、对非农业人口拥有《集体土地使用证》的，其住宅因实施规划需要拆迁的，可按其《集体土地使用证》记载的面积内核定安置用地，安置面积最高为90平方米。

申请宅基地人口计算口径：

（1）以居民户口簿登记的家庭人口为依据。属同一家庭的成员，但户口性质不同而未登记在同一本户口簿上的，凭当地公安派出所书面证明，可以计为申请宅基地的人口。但不能单独立户申请宅基地。

（2）已满法定婚龄并单独立户的待婚男子，可按3人计算。

（3）现役军人（不含军官）、在校学生在迁出户口前属本村集体经济组织成员的，可计为申请宅基地的人口。

（4）已领取独生子女证的，可增加1人计算；违反计划生育政策超生的，经依法处理后，可计为申请宅基地的人口。已享受过房改房、廉租房、经济适用住房和货币分房待遇的，不得计入申请宅基地的人口。

第十六条市区农村村民住宅建设规划标准：

1、村民住宅建筑层次，一般不高于3层，建筑总高度不得超过10米。上人屋面的上人楼梯间面积不得超过20平方米，高度不得超过2.2米；坡屋顶的应从檐口起坡，坡顶不超过2.5米；半地下室、架空层的层高超过2.2米（含）的按一层计算。

村民住宅居住部分建筑间距一般为：（1）南北朝向时，新区不小于1：1.1；老区不小于1：1。（2）东西朝向时，不小于1：0.8。

2、市区二环线内符合规划的，村民新建住宅建筑层次，允许批准4层，建筑总高度不得超过13米。村民申请建设4层以上住宅的，在符合村庄建设规划要求，并扣除申请人相应宅基地面积的前提下，允许批准5层或6层，批准5层的按限额标准的80%、6层的按70%核定宅基地面积；建筑总高度5层的不超过15米，6层的不超过18米。

3、村民住宅建设原则上实行联立式，提倡公寓式。严格控制建设独立式住宅。城镇主、次干道两侧和市区二环线内拆迁安置及“城中村”整体改造，原则上建设公寓式住宅。

第五章村民住宅建设和管理

第十七条村民建设住宅审批，一般以村为单位分批次上报，乡镇政府（街道办事处）统一受理，全程代理服务，审批过程相关行政主管部门实行并联审批。

1、申请和上报。村民向村民委员会提出书面建房申请，经村民委员会集体讨论同意，公示无异议后，将所需材料上报乡镇政府（街道办事处）。

2、规划选址和用地审批。乡镇政府（街道办事处）及相关职能部门对规划、用地进行实地踏勘，经审核符合条件的，报区规划行政主管部门核发《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。乡镇政府（街道办事处）将用地申请材料和规划批件，报区国土资源行政主管部门，经审核同意后，上报区人民政府批准。

3、规划审批。持用地、规划批件和施工图纸，报规划行政主管部门核发《建设工程规划许可证》或《村镇规划建设许可证》。

4、施工许可。市区二环线内申请建设住宅的村民，须持《建设工程规划许可证》、施工图、施工承建合同等资料，向建设行政主管部门申请办理施工许可手续。管部门核发《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。乡镇政府（街道办事处）将用地申请材料和规划批件，报区国土资源行政主管部门，经审核同意后，上报区人民政府批准。

第十八条村庄建设规划未编制和已到期而未续编的，不得审批该村的建设项目。农村村民有下列情形之一的，不得再申请宅基地：

（1）已拥有一处宅基地的；

（2）出卖、出租、赠与他人或者以其它形式转让宅基地上建筑物的；

（3）以所有家庭人员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由的；

（4）其他不符合申请建房条件的。

严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建设的住宅发放土地使用证。

第十九条村民建设住宅应当严格按照批准的建设位置、面积、层次、标高、立面等用地、规划要求进行施工，不得擅自变更。

第二十条村民住宅

建设提倡统一规划、统一设计、统一建设、统一施工、统一管理。村民建设二层以上住宅的施工图，必须由有相应资质的建筑设计单位进行设计，或采用规定的通用设计和标准设计。

第二十一条村民住宅建设开工前，应由具有测绘资质的单位或规划行政主管部门认可的专业人员定位放线；开工后，由乡镇政府（街道办事处）派员查验基槽。

市区二环线内和集中新建、连片改造的村民住宅建设，必须由有相应资质的建筑施工企业或村镇建筑工匠承担。工程完工并经验收合格的，报建设、规划行政主管部门备案。

建设行政主管部门应对村民住宅建设的施工质量和安全管理工作进行监督指导。

第二十二条各区人民政府负责村民住宅用地和房产的登记，核发《集体土地使用证》和《房屋所有权证》。日常工作由国土资源、房产行政主管部门承办。

第二十三条村民住宅

规划建设管理工作实行条块结合、重心下移，由乡镇政府（街道办事处）负责村民住宅建设管理工作。

第二十四条建立市、区（管委会）、乡镇（街道）村民住宅建设管理的监察网络和举报奖励制度，实行相关行政执法部门与乡镇政府（街道办事处）联动执法。强化日常监管，落实动态巡查监察责任，实行全程跟踪管理，及时发现、制止和查处违法建设行为。

第二十五条市区二环线外乡镇辖区内村民住宅违反规划的违法建设行为，由乡（镇）人民政府组织查处。

村民在集体土地上的非法占地建设住宅行为，由国土资源行政主管部门查处。

第二十六条村民住宅建设管理纳入年度工作目标责任制考核内容，并与区政府（管委会）、乡镇政府（街道办事处）和部门的年终考核挂钩。第六章违法违规行为的处理

第二十七条村民未办理规划审批手续或违反规划审批要求建设住宅的，由相关行政执法部门或乡（镇）人民政府责令其停止建设，对严重影响规划的，限期拆除或没收其违法建设的建筑物、构筑物及

其他设施；影响规划，但可采取改正措施的，责令其限期改正，并可按有关规定予以罚款。第二十八条超过批准面积多占土地建设住宅

的，应当责令其停止建设；对拒不停止继续施工的，由国土资源行政主管部门依法查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料等。未经批准占用基本农田建设住宅的，一律拆除退耕，并对相关责任人按违法占用基本农田论处。

第二十九条村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上建设的房屋，三年内不得再次申请。本办法实施前建新拆旧的，地上建筑物应自行拆除，拒不拆除的，由国土资源行政主管部门责令限期拆除。

第三十条村民接到责令停止建设通知后，应当立即停止建设；继续进行违法建设的，由作出责令停止建设的机关直接拆除其继续违法建设部分。

第三十一条未经批准建设的村民住宅，国土资源行政主管部门

不得发放土地使用证，房产行政主管部门不得发放房屋所有权证，工商、公安、卫生、文化等行政主管部门不予核发相关证照。

第三十二条村民住宅建设管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章附则第三十三条婺城区、金东区人民政府和市经济技术开发区管委会应根据本办法，结合各自实际制定实施细则，报市人民政府批准后执行。第三十四条本办法自颁布之日起实施。

>>金华 市农村产 权交易为企业提供专业的综合解决方案。