土地流转专业平台

农村因土地承包中“租期过长、租金过低、面积过大”等问题引发的社会矛盾纠纷突出，诉到法院的此类案件量日益增多。当下土地流转如火如荼，签订承包合同的时候，怎么签比较有利于保护村集体利益？下面有这样的一个案例：村委会绕过村民发包土地，每亩土地年承包费仅1元，严重侵害村集体利益，这种合同有效吗？

案情回顾：

1984年，老陈等人与村委会签订《承包合同书》，承包该村500亩土地，自筹资金造植速生丰产林，承包期限30年，约定土地租金按照收益的3%支付。之后老陈种植林木，并每年领取国家退耕还林补贴。

因两村委会之间对该土地发生纠纷，当地政府对争议的土地重新确定地界后，1999年，在未经村民会议讨论通过的情况下，老陈等人又与时任村委会主任老高重新签订了《土地承包合同书》代替1984年《承包合同书》，将承包期限增至45年，约定土地租金按照收益的5%支付。老陈等人在承包500亩土地的30多年间，只向村委会支付了1万多元的承包费，相当于每亩每年承包费不足1元。现任村委会以老陈等人与村委会原主任老高恶意串通、严重损害村民合法权益为由向法院起诉，请求终止1984年《承包合同书》，确认1999年《土地承包合同书》无效。

1、正常情况下，第一份合同应该到2014年到期，这份合同有法律效力吗？

由案件材料可看出，此土地性质为耕地，承包方是本集体经济组织的农户，耕地的承包期为三十年且维持土地的农业用途。若承包合同的约定在未违反强制性法律、法规的情况下，是成立并生效的。

《中华人民共和国农村土地承包法》：

第二十条【承包期】耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

第二十二条【承包合同生效】承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。

2、第一份合同中约定土地租金按照收益的3%支付，这些收益包含领取的国家退耕还林补贴吗？

不包含。国家对退耕还林行为持大力支持态度，在诸多方面给于惠及，补贴的对象是退耕农户，属于政策性补助，目的在于确保退耕还林成果切实得到巩固，保障退耕农户长远生计得到有效解决，不应以收益论。

《国务院关于进一步完善退耕还林政策措施的若干意见》：

（八）在确定土地所有权和使用权的基础上，实行“谁退耕、谁造林、谁经营、谁受益”的政策。

（三十三）本意见所称退耕还林，包括退耕地还林、还草、还湖和相应的宜林荒山荒地造林。

3、每亩土地年承包费不足1元，这个承包费是否合理？谁有义务审查监督租金的金额是否符合约定？

承包人应当按照合同约定享受权利、履行义务，否则应当按照《合同法》的相关规定承担违约责任。本案中，承包人应当如实告知收益情况，村委会有权审查由此承包行为产生的承包费。

《中华人民共和国合同法》：

第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

4、因为外力导致土地的地界可能发生了变化，这种情况需要重新签订承包合同吗？

发包方原则上保护承包人承包权的稳定，不能随意收回、调整承包地。但本案中由于当地政府对该争议土地重新确定地界，使合同无法按照原来的目的履行，属于合同履行不能，若要继续承包，需要重新签订承包合同。

《中华人民共和国农村土地承包法》：

第十一条【各级行政主管部门职责】国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。

5、重新签订合同，是否需要村民会议讨论表决？

是需要的。土地承包合同具有一定的特殊性，承包的主体双主、方案、实施程序等在法律上都做了相应的规定，比如，承包方案要经过村民会议成员或村民代表三分之二多数决同意，经过村民会议讨论通过公开组织实施后才可签订承包合同，否则将被视为无效合同。

《中华人民共和国农村土地承包法》：

第十九条【承包程序】土地承包应当按照以下程序进行：

（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；

（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；

（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；

（四）公开组织实施承包方案；

（五）签订承包合同。

6、第二份合同中承包期限延长到了45年，这个承包期符合法律规定吗？

符合，最长能签50年。

《国务院关于进一步完善退耕还林政策措施的若干意见》：

（八）在确定土地所有权和使用权的基础上，实行“谁退耕、谁造林、谁经营、谁受益”的政策。农民承包的耕地和宜林荒山荒地造林以后，承包期一律延长到50年，允许依法继承、转让，到期后可按有关法律和法规继续承包。

签订土地流转合同，这些要点请注意！

当下土地流转如火如荼，签订承包合同的时候，怎么签比较有利于保护村集体利益？由于农民及村委会法律知识的短缺及与外来承包方在信息上的不对称，建议大家注意以下几方面。

1、在签订合同前，要对承包方的资质、流转后土地的实际用途进行仔细的核查，不要被意图流转土地一方的虚假包装宣传所迷惑，更要当心土地流转后被人为改变用途，导致以后无法收回或收回后无法正常耕种。

2、对流转合同中的条款，尤其是租金和流转期限、收回流转土地的条件等进行详细约定，可以向当地农业主管部门的工作人员寻求这方面的知识帮助，也可以在合同签订前通过网络搜索相关专业律师进行咨询。

3、租金的确定，建议依据农作物的种植品种、收益期限、农作物的上年度市场价格等来定；也可以借鉴房租的收取方式，采用浮动租金制度进行收取。

4、关于流转期限，建议一次流转合同不要签订的太死板，期限不宜太长，一般3到5年即可，特定种植物可以依据生长期进行适当调整。同时还要考虑到农民朋友自身融入城镇化的程度，土地流转后的自身保障程度来考虑流转土地期限，以免自己还需要种地时土地收不回的情况发生。